近日，媒體報道稱，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內多次傳聞的“三條紅線”。對此，市場人士表示，“三條紅線”框住了房企的有息債增長空間，也明確劃出了“及格線”，房企降槓桿或將加速。
一時間，地產行業“山雨欲來風滿樓”。不過，作為千億黑馬，中梁控股（2772.HK）卻多了一絲淡定與從容。
賬上現金流充沛 融資渠道多元化
8月25日，中梁控股召開2020年中期業績發佈會。上半年，公司實現全口徑銷售金額677億元，同比增長6.3%，達成年度目標的40.3%；營業收入237.6億元，同比增長16%；淨利潤22.1億元，同比增長16.4%；股東應占核心淨利潤約人民幣13.08億元，同比增長6.2%。同時，公司擬宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率繼續維持40%。
得益於上市後融資渠道的擴充和強勁的銷售業績，中梁的槓桿和流動性比率較為穩健。自去年港股上市以來，中梁控股融資渠道不斷擴充，與銀行的業務關係也在持續改善，並於2019年底成功發行了境外美元優先級債。今年上半年，公司更在境外與香港恆生銀行完成首筆雙邊貸款，境內銀行總對總授信總額約500億人民幣。截止上半年期末，公司加權平均融資成本已從2019年底的9.4%降至8.9%，並有望在2020年底進一步降至8.5%。
短債比方面，截至6月30日，公司一年內到期短債佔總負債的比例為42%，相對去年年底改善明顯。中期業績會上，公司首席財務官及副總裁遊思嘉表示，“目前公司已完成下半年到期境外債務再融資，正在安排明年首季到期境外債務再融資。同時，我們的絕對有息負債水平在前50強房企中為最低。受惠於集團開拓新的融資渠道，項目所在的城市能級提升，以及境內流動性充裕，我們預期集團融資成本將進一步下降”。
中銀國際也在近日的研報中稱，儘管今年疫情防控常態化下經營環境具有一定挑戰性，但公司有望繼續保持穩定的合約銷售增長，看好公司較佳的信用指標。其預計，經過多年的強勁增長後，中梁的合約銷售仍將保持穩定，增速領先多數同行，其1680億元的年度銷售目標可達。同時，中銀還表示，公司如果能夠在境內拓寬更多的融資渠道，或在境外獲得發改委批額以延長其債券期限，其信用面將得到持續提升。
全國化全結構土儲 可緩解潛在衝擊
總體來看，中梁的投資策略相對於區域經濟與政策的變化進行輪動，較為積極主動。中報顯示,2020年上半年,公司新增土地投資總額394億元,獲取土地56宗,新增土儲總面積約740萬平米，實現對全國重要城市群、重點二三線城市的基本覆蓋，上半年尤其是二線城市佔比較上一年度同期提高了9個百分點至45%，快步迴歸二三線。
具體來看，投資金額較大的城市分別是杭州、溫州、合肥、蘇州、天津、重慶、成都等地。而在購地決策上，中梁則根據不同週期制定投資拿地策略，上行市場領先輪動，下行市場找結構性機會，同時控制風險與現金流。每塊土地都要經過戰略、市場、財務三大漏斗進行篩選。嚴苛的篩選原則可以有效保證去化及資金週轉效率，確保符合公司的拿地方向和盈利標準。
其實，早在2018年下半年開始,中梁就著手“換倉”,喊出了“提高城市能級,迴歸二三線城市”的口號。通過持續的深耕外拓、轉二線、轉省會、轉都市圈中心等戰略,中梁控股大大地提升了土儲的城市能級,銷售均價提升至每平方米12500元。
對此，分析人士表示，更加均衡的地域組合，加上公司以中小型項目為主（總建面20萬平米以下佔比達 80%）可緩解潛在的區域經濟或政策衝擊。截至2020年6月30日，公司平均土地成本4300元/平方米，約佔上半年銷售均價的3成多，利潤空間相對可觀。
土儲充沛，需求強勁，是中梁始終尊重市場、順應市場，根據市場變化堅定推行“三轉”策略的成果。展望未來，中梁控股表示，雖然外部因素仍存不確定性，但公司仍將始終堅持以確定性應對不確定性，追求規模、利潤與負債之間的平衡以獲得穩健發展。以更加開放的心態、更加開拓的精神、更加開創的信念推動企業長期發展，持續回饋投資者。
