观点地产网 4月24日，滨江集团公布了迟来的去年成绩单，这是滨江的第一份“千亿”年报。
在去年2019年12月10日，滨江便召开了发布会宣布销售越过千亿，虽然比计划中晚来了一年，但滨江总算抓住了房地产黄金10年的尾巴，进入了千亿梯队。
最终，滨江在2019年实现全年销售额突破千亿，达到1120.6亿元，同比增长32%，距离戚金兴董事长提出千亿目标仅过去了不到3年。
据滨江2019年度报告披露，其报告期内实现营业收入249.55亿元，同比增长18.18%；营业利润54.19亿元，同比增长27.61；归属于上市公司股东的净利润16.31亿元，同比增长34.03%；实现扣非后归母净利润16.0亿元，同比增长31.5%。加权平均净资产收益率10.22%。
现金流回正和保持30名
滨江在2019年的重心都放在了销售规模的突破上。按照滨江的战略规划，其需要成为杭州区域内的龙头，并在全国范围内保持30名，争取向前突破，并不刻意追求规模与速度，与头部房企保持一定的距离。
在观点指数·2019中国房地产销售金额TOP100榜单排名中，滨江千亿之后位列榜单第31位，基本达到了最初的设想。
对于规模上的诉求，滨江认为追求规模并不意味着放弃财务与利润。在利润、负债、规模的“不可能三角”中，滨江由于前期的负债和利润水平都十分优秀，让其有底气在追求“稳定”的平衡下，暂时放下过于严苛的财务与利润控制，在较短时间内实现规模上的目标。
以房企十分看重的经营性现金流为例，这个指标主要用于衡量企业去年的拿地和销售回款比例。滨江在2019年为流入29.2亿元，而2018年为流出139.4亿元，同比增长118%。
现金流的大幅回正意味着滨江加杠杆的困难时期已经过去，接下来则是过去两年规模增长带来的利润释放。截止去年末，滨江已售未结转的预售账款为556亿元，同比增长120%。
在滨江的发展管理哲学中，稳定仍是压倒一切的筹码。戚金兴把2020年的目标设在了保持千亿销售。不过，他也给滨江的未来留下了不小的可能，“未来如果头部房企做到万亿，滨江也可适当把目标提到两千亿，但这些都是建立在保障品质的基础上。”
值得一提的是，恒大在今年的业绩会是首家提出万亿规模增长目标的房企，并把时间点设在了2022年。
杭州大哥
滨江较为稳定的销售目标是基于谨慎拿地造成的，贯彻了“聚焦杭州，深耕浙江”的战略，去年滨江没有在浙江以外的区域拿过任何一宗地块。
报告期内，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，新增土储计容建筑面积295.39万平方米，土地款总额503.71亿元，平均楼面价为1.71万元/平方米。
截止去年末，滨江集团土地储备可售货值约2500亿元，其中杭州内占57.3%，浙江省内其他城市约占25.8%，随着长三角一体化的发展与2022年杭州亚运会的举办，滨江押注浙江或许会迎来一场丰收。
滨江在杭州为代表的浙江区域表现优异让其有理由继续贯彻这套拿地方针。以毛利率为例，杭州地区在2019年的毛利率为46.38%，而上海地区仅为11.91%，金华地区为19.82%。
滨江的利润水平一直都属于行业上游，全年的综合毛利率为毛利率35.1%，在毛利率下跌成为大趋势的情况下仍能保持不错。戚金兴透露：“滨江现在管理成本1.5%左右，我提出要争取1%左右，一般企业是5%。”
地区之间的毛利率有着巨大的差距。在杭州，滨江有熟悉的市场、关系好的政府，有能力在限价地做快周转，是一个不折不扣的地头蛇。随着中交入主绿城后越来越全国化，例如融创、万科等房企在杭州开发项目时都会选择与滨江合作。
滨江以往被投资者质疑较多的权益比例低的问题，随着滨江的规模越做越大，权益也有所增加。在去年的新增土储货值权益比例为52.8%，比2018年提高15.4个百分点。
此外，上海旧改推进不顺、深圳项目与合作方对薄公堂。“真正让你害怕的是那些你看不见的东西”，陌生城市踩雷让滨江对于浙江以外有些望而却步。
戚金兴表示：“目前看来，公司的布局定位仍未变。在广州2020年争取项目落地，在临深临港有序推进。中西部2021年公司不一定考虑，除非有些优质项目合作。”
据悉，滨江在2020年目标新增30幅土地，新增后储备货值不少于2500亿元，继续与销售目标维持一个1:2.5较为健康的比例。
5.6%的融资成本与并不多元的业务
滨江的融资成本属于民营企业中十分优秀的水平，并在近年来呈现逐步下降的趋势。在2017年为6%，2018年为5.8%，2019年下降到5.6%。
截止2019年末，滨江融资余额318.61亿元，其中银行贷款占比64.7%，直接融资占比35.3%，无信托融资和境外债。在债务期限构成上，滨江短期债务为105.25亿元，占比仅为33%，低于年末货币资金（120亿），货币资金对短期债务覆盖率为114.2%，短期偿债压力小。
在新冠疫情的影响下，滨江谨慎的财务风格让他们在此次压力测试中表现不错。滨江2020年新发的3笔短期融资券、2笔中期票据，合计38亿元，利率最低为3%，最高为4%，有进一步下降的趋势。
在4月24日发布年报的同时，滨江发公告拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过(含)人民币33亿元的中期票据和总额不超过（含）59亿元的短期融资券，债券的资金用途，主要用于补充流动资金、调整债务结构、项目投资等生产经营活动。
此外，滨江的净负债率也保持在行业较低水平，2019年末公司净负债率分别为88%，相较2018年末的98%下降了10个百分点。截止2019年末扣除预收款后的资产负债率39.82%。
滨江良好的财务也来源于他们并不像其他房企一样盲目进行多元化的烧钱行为，所谓的多元业务也是围绕在以房地产周边行业为主。
目前，滨江实行“1+5”战略规划，以房地产开发为主业，同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。在2019年中，房产销售收入占比仍然达到97.07%。
截止2019年末，滨江拥有投资性房产约19.57万方，业态主要为写字楼、商业裙房、社区底商。在总体的租赁业务方面，滨江目标在已持有物业46.5万方基础上，每年新增16万平方米，十年后达到200平方米；
在多元化业务上，滨江今年最紧迫的业务是在养老上，其预计2020年开始组建养老团队，争取2021年形成战斗力，为进军养老市场做准备，确保2022年完成养老产业试点。
