針對跟進多年，但目前還未結出投資果實的廣州火村舊改，珠光控股決定作出一筆交易。
按該公司的說法，它要套現了。
4月22日晚間，珠光控股宣佈旗下裕德投資有限公司、天騰投資有限公司、廣州御宏投資有限公司與買方廣州博浩企業管理合夥企業訂立協議。
據此，後者將以15億元代價購買御宏投資100%股份及相應貸款，這筆貸款截至去年年末約為18.18億元，因此交易價款合計為33.18億元。
“出售事項可讓本集團於適當時候變現於項目的投資。”只是區別於簡單的出售，雙方簽訂的是合作開發協議，在未來一段時間內，珠光控股仍將部分參與項目的開發建設。
在長達23頁的交易公告中，勾勒出一幅關於珠光控股和火村舊改進程的圖譜，從最初如何介入，到未來將在項目中扮演怎樣的角色……
至於廣州博浩是誰？其背景撲朔迷離，但通過剖析其中隱秘關係，我們或更能看清楚交易背後所隱藏的合生系朱氏家族金融版圖。
珠光六年火村路線
根據披露，火村經濟聯合社最早在2011年1月同廣州東進新區開發有限公司簽約合作，東進公司由科學城投資集團有限公司及國務院國有資產監督管理委員會控制，廣州市黃埔區火村城市更新項目正式立項。
兩年後，火村舊村改造方案獲得批覆，改造範圍包括火村崗頭元、上嶺、花廳三個片區，最新預計總投資約190億元。資料顯示，該舊改土地面積約為61.51萬平方米，劃分為融資區及重建區。
其中，重建區土地面積約為26.09萬平方米，當中可建築面積約為23.41萬平方米，包括約76.43萬平方米住宅區、約8.4萬平方米公用設施、約2.64萬平方米商業物業及辦公室，共劃分為五個區域並分五個階段發展，有待政府最終批准。
融資區土地面積34.54萬平方米，當中可建築面積約為28.94萬平方米，包括面積86.45萬平方米住宅區，9.58萬平方米商業及辦公物業、教育機構和公共服務區，3.35萬平方米公共設施和2.59萬平方米舊村搬遷物業，共分為六個區域分六期發展。
根據規定，融資區內還須配建6萬平方米產業用房，引進現代服務業，打造高端企業總部聚集區。同時，對於涉及村內十餘處不可移動文物進行遷建。
2014年9月，火村經濟聯合社與東進公司訂立合作協議的補充協議，東進公司計劃為火村舊改引入策略夥伴。
珠光控股正是從此時開始介入，同年與東進公司訂立協議，並最終在2015年9月成為唯一的合作伙伴。
據此，珠光控股、東進公司約定成立合營企業，並規定該公司由前者持有82%股權，後者控制剩餘18%，但東進公司無需出資。
而且，東進公司還有權向珠光控股收取重新發展前費用及服務費，合共1.2億元以及項目未來淨溢利的18%。
具體分工方面，東進公司負責幫助取得融資區的城市重建方案及土地使用權，並提供清拆與搬遷的管理與協調，珠光控股負責為項目開發的所有開支提供資金。
2018年8月項目開拆，一期復建區拆卸工作啟動。火村十五個經濟合作社成立了廣州御祥投資有限公司，直接持有舊改項目公司廣州宏祥房地產有限公司。待重建區所有物業建成並完成註冊後六個月內，融資區權益將轉到御宏投資名下。
上述就是一個開發商參與城市更新項目的最常見路徑中標、與各方簽約協調、開拆建設、重建區物業交付村民、獲取融資區物業權益，最終銷售或出租變現。
不過，珠光控股顯然沒有堅持到最後變現的那一天。
“考慮到中美兩國的貿易的爭端以及冠狀病毒爆發，導致集團在中國的當前經營狀況，為集團在不久將來募集資金帶來沉重壓力。”該公司在公告中提到，出售項目將令公司獲取31.64億元流動資金，亦不用再為火村未來的發展輸血。
火村舊改現時仍處於半途中，項目在2018年4月正式開拆，公告顯示拆除工程大概於今年12月前才能完成。
目前項目內已經開展工程施工建設的部分，只有重建區1A、1B、5階段和融資區第1階段。等到整個舊改項目完成交樓確權，估計要至2023年。
城市更新項目是一種長時間的重資產投資，會沉澱開發商大量資金。開拆一年，截至去年末項目公司廣州宏祥已產生髮展成本總額35.14億元，當中珠光控股撥付了19.79億元。
所以，面對不明朗的經濟環境，珠光控股決定要套現，與廣州博浩企業管理合夥企業達成交易，轉讓了御宏投資的股權。
此後，前者會代替珠光控股履行所有出資義務並負責建設融資區，而珠光控股負責重建區的建設工程。
根據合作開發協議，在項目建成後，珠光控股還能無償獲得融資區內3.82萬平方米物業。
朱孟依家族金控乾坤
再回來看看珠光控股交易方的背景——根據公告，廣州博浩企業管理合夥企業，是一間於中國成立的有限合夥公司，最終實益擁有人為溫天納及張懿。
據觀點地產新媒體查詢公開資料，這家合夥公司最終指向應為博大金融控股有限公司。該公司官網顯示，其集團主席正是張懿，集團非執行主席兼投資銀行業務總裁則為溫天納。
據瞭解，博大金控立足於香港與上海，利用現有的香港、上海牌照及團隊，致力拓展泛亞太地區及歐美客戶。經過多年經營，現已成為一家提供一站式金融服務平臺企業。
“公司擁有香港證監會頒發的1、4、6、9號專業執照，為不同的企業、機構和個人投資者提供證券交易、資本市場、資產管理等金融服務已有十多年曆史。”
特別要指出的是，博大金控是一家中資背景的民營私人金融控股公司，仔細翻查管理層的履歷，就有更多發現。
博大金控官網介紹，張懿曾於2011年11月擔任合生創展集團有限公司執行董事、副主席及財務總監。該公司執行副總裁兼首席財務官黃紅燕，也曾於2003年至2013年就職於合生創展，擔任集團財務副總經理。
至此，我們發現，博大金控和合生創展之間是存在千絲萬縷的關係。
繼續查詢資料可以發現，投資機構北京紅石國際資本管理有限責任公司曾在2018年1月發佈消息，宣佈與博大金控簽署戰略合作協議書，決定分別於香港及內地合作設立基金管理公司，共同管理基金並進行投資。
當時媒體報道直接指出，博大金控實際控制人其實為合生創展創始人朱孟依。事實上，合生創展亦並非第一次通過博大金控這個金融平臺進行項目收購。
2019年12月，合生創展透過博大金控旗下博大特殊併購基金的一個子基金Partners Special Mergers & Acquisitions Fund SPC-MAHO SP1，收購了位於美國紐約曼哈頓一幅面積18.33萬平方英呎空地，用於建設34層高住宅大樓。
種種跡象顯示，博大金控實為朱孟依旗下金融平臺。
眾所周知，朱孟依系珠光控股實際控股人朱慶伊的二哥，最近他剛剛將合生系主席位置交棒給女兒朱桔榕。
近年來，朱氏家族一直對金融佈局頗為上心，外界亦將此看作是這個地產豪門的轉型之路。
翻查資料可以發現，2011年，保險公司珠江人壽籌建，發起成立珠江人壽的5家廣東本土企業中，朱氏兄弟控制的企業就有3家，分別為廣東珠江投資控股集團有限公司、廣東新南方集團有限公司、廣東珠光集團有限公司。
其中，朱拉伊的新南方集團對銀行業的投資就經常見諸報章，例如廣州農商行、北京農商行等。剛接替父親的朱桔榕，本身也畢業於中國人民大學金融學專業，她在2006年加入合生創展後，主要負責投資及運營管理方面業務。
總的來說，可以認為此次火村項目交易是一個剝離行動，最終目的是為上市公司減負；或者，珠光控股本身就是為哥哥孵化了火村舊改。
無論如何，這筆33億元的交易最終還是流轉於朱氏家族範圍之內。
