——太原市房管局物業處劉宏偉處長論區域備案的重要性
2018年末將至，太原市房產管理局為加強太原市物業管理區域劃分工作，規範物業管理區域劃分行為，促進太原物業管理工作，對全市的物業管理區域的劃分和備案、尤其是備案問題作了翔實的規定，讓人耳目一新。我們就此次進一步規範太原市物業管理區域劃分和備案工作的重要性與市房管局物業處劉宏偉處長交流了一些觀點。
一、關於物業管理區域的劃分
顧名思義，“物業管理區域”就是實施物業管理的區域。物業管理是從建築物區分所有權延伸出來的一項權利。建築物區分所有權由建築物的專有權、共有權和共同管理權組成。則物業管理區域，實質上就是業主的建築物區分所有權實施的區域和範圍。從這個角度，物業管理區域的劃分意味著以下三層含義：
第一，物業管理區域說明了業主共有權的外延範圍。
如前所述，業主的建築物區分所有權分為專有權、共有權和共同管理權。則物業管理區域範圍的大小，直接取決於、也反映了業主共有權範圍的大小。同樣的一個500戶的居民小區，如果佔地面積為100萬平方米，則業主共有的範圍為100萬平方米；如果佔地面積為200萬平方米，則業主共有範圍為200萬平方米。那麼，他們的物業區域就應該分別是100萬平方米或者200萬平方米。反之，如果知道某個小區的物業管理區域，則該區域也反映和說明該小區業主共有權的外延範圍。
第二，物業管理區域明晰了業主共有權和專有權的邊界。
物業管理在本質上就是物業公共區域的維護和管理，因此，從業主建築物區分所有權有效實施的角度，物業管理區域的劃分不應僅限於共有權的外延範圍，還應該明晰具體對象和內容。也就是說，物業管理區域的劃分不僅要明確物業管理區域的四至範圍(即東西南北四個方向的邊界)，還應該對小區內共有的道路、綠地、車庫、設備設施等其他公共場所加以明晰。一個物業管理區域，除了極少數特殊情況外，一般是由共有部分和專有部分組成的。在共有部分明晰的情況下，剩餘的就是專有部分。這樣，物業管理區域的劃分意味著明晰了區域內業主共有權和專有權邊界。
第三，物業管理區域反映了業主共同管理權的成員資格。
在建築物區分所有權範圍確定，共有權與專有權邊界清晰的情況下，物業管理區域的劃分，反映了能夠行使該區域共同管理權的是區域內的所有業主——專有權所有者。同一個物業管理區域，必須成立統一的業主自治組織，進行統一管理。
從這些含義可以發現，物業管理區域的明晰劃分意義重大。表現在：
第一，有利於避免物業管理區域內外的矛盾糾紛，即不同物業管理區域間的矛盾糾紛。
第二，有利於避免業主與開發企業、物業企業以及其他業主之間的矛盾糾紛。物業管理區域內共有和專有部分的邊界不清，是引起上述主體之間眾多衝突的根源，如果物業管理區域的劃分能夠清晰界定建築物區分所有權的專有部分和共有部分，就可以避免這方面的矛盾糾紛。
第三，有利於整個小區的有效管理。物業管理區域不是越大越好，也不是越小越好。其劃分應該以業主自治權利的有效行使、進而提高整個物業管理區域管理效率為依據。因此，合理的物業管理區域劃分，必將有利於整個小區的有效管理。
二、關於物業管理區域的備案
第一，商品房買賣合同是新物業管理區域範圍的有效證明。
一般來說，新的建築物建成銷售時，在買賣合同當中，必須翔實、具體地列出該建築區劃的四至範圍以及內部的共有部分和專有部分。因此，物業管理區域是商品房銷售合同的一個不可或缺的組成部分。但是由於種種原因，我國住房建設企業在其銷售合同中，對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業管理區域劃分的依據和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。
第二，政府部門備案、公告制度是中國目前不可或缺的形式。
除了新建的建築物，住房制度改革過程中，原來大量沒有物業管理的住宅小區需要引進物業管理，所以，大量的老舊小區存在重新劃分物業管理區域的問題。同時，現實中也有已建成的住宅區具有合併或分拆物業管理區域的需求。
因此，一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區存在明確物業管理區域範圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協調劃分、登記和公開告知物業管理區域，是必要的。而這個第三方，只能是政府房地產職能部門。
我國現有法律法規對物業管理區域劃分和備案的規定，對於物業管理區域的劃分，我國《物業管理條例》第九條給了原則性的規定：“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等。而太原市物業管理區域的劃分原則，也正是以方便居民的生活和工作、有利於實施物業統一管理、有利於社區建設與管理為原則，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共有設施設備、業主人數、自然界限、社區建設等因素。
通過以上與劉宏偉處長的交流與溝通，我們看到了太原市房產管理局對物業管理市場的重視及不斷完善的措施，為構建和諧、文明的太原人居環境而努力！最後，祝願太原物業市場更加規範、有序，2019年再上一個新臺階！
