深晚一兵時評（公眾號ID：swyb1201）曾多次預警，房地產利益集團隊伍在壯大，除了政府、銀行、開發商等，又多了一個——業主。還沒買房的剛需群體拿什麼抗衡？
2020，多事之春。
在3-4月的這波，以深圳西部南山寶中光明為主角的房價上漲熱潮，又一次觸碰到國家“房住不炒”、“6穩”的敏感神經。
據證券時報報道，業內人士透露市銀監會將在五一小長假後進入一些銀行進行為期兩個月的全面檢查。
我們分析，此次行動的矛頭應該直指住房抵押經營貸。畢竟炒房團利用其作為金融手段擾亂市場早已是公開的秘密。此次相關部門要嚴格整頓，經營貸是繞不過去的重點。
光明二手房價，怎麼就衝到6.3W的？
前段時間，光明二手房價破7的消息鬧得沸沸揚揚，與前海、寶中的瘋狂漲價熱潮一起，成為深圳樓市疫情後的幾個重磅炸彈之一。似乎一夜之間，光明已經變得讓剛需高不可攀。
梳理事情來龍去脈，大概是在深圳實驗學校的學區利好釋放刺激之後，3-4月之間，玖龍臺突然成交了4套二手房，其中最高的一套二手房成交價幾乎達到7w，其他兩套稍微低價的成交價是在6.4w左右。消息傳出，被某自媒體冠以“光明房價漲到7萬”的標題，很是吸引了一波眼球。而在2020年一月初時，玖龍臺的掛牌價就曾被爆料高達7.4w。
房源少，掛牌高，少數或是焦慮或是不差錢的買家，心甘情願的刷新了片區成交的最高單價記錄。
鏈家上的玖龍臺成交記錄
隨後的事情大家現在應該都知道了。光明大火，也成為已知繼南山深圳灣、寶安寶中片區20w房源後，第二波被相關部門點名，鏈家體系下架6.3w以上高價房源的區域。點擊可回顧。
但經過這一折騰，現在整個光明的二手房價，已經是難以抑制的蹭蹭蹭在往高裡掛上了。
我們來仔細看，傳麒山、光明大第、新地中央、玖龍臺四個光明中心的超高單價房源確實下去了，玖龍臺甚至已經沒有上架房源。但是諸如中糧雲錦國際、宏發上域、天匯城等公明片區的樓盤，鏈家上的掛牌價也上到了6-6.5w。
鏈家上光明的掛牌價房源部分截圖
其實比較瞭解光明片區的朋友都知道，前兩年這邊新房入市價格普遍只在4-4.5w左右，即便是最貴的玖龍臺精裝新房，最高售價也只在5w這樣。2019年12月入市即被被秒搶的綠地新都會，離玖龍臺不遠，均價4.7w。光明的二手房在19年之前的成交更是寥寥無幾，去年的成交均價普遍也只是在4-5w之間。
中原上光明片區19年12月成交與掛牌價截圖
可是如今經過這麼一鬧騰，整個光明的掛牌上限已經全面向上提拉，若沒有強硬手段，片區二手房掛牌價想要摁下去可就難了。畢竟
急賣的業主不常有，只需要花上一定時間橫盤讓市場慢慢適應，最後終究慢慢坐實6w左右的掛牌價。短短兩三個月時間，通過龍頭盤的天價拉高，就能把片區房價從4-5w一下子衝到6w以上，這波操作騷的夠可以的啊！
光明二手漲價的過程，感覺那麼熟悉？
突然覺得2020年光明的整體局勢，與2016年的龍華紅山片區有很多相似之處。
2015年，深高北校區落地紅山，學區劃分公佈，匯龍灣，金亨利，水榭春天5-6期成為市場上唯三學區樓盤。
2016年夏天，匯龍灣突然成交一套單價9.6w左右的房源，而當時，紅山大部分房源均價只在6-7w之間，如果我沒記錯的話，匯龍灣當時的均價大概是在7.5-8w左右。一下子房價往上漲了1.5-2w，整個龍華“宇宙中心”的稱號叫得更歡更響亮了。
從此之後，整個紅山片區所有的樓盤都有了一個10w+的成交目標，逐年在橫盤與成交的拉鋸過程中滾動上調。到如今，紅山片區三大妖盤的成交均價終於完全抵達了整體的10w+。
截圖來自鏈家
同樣是四大名校天大的利好，同樣是次新的高端樓盤住區，同樣是房源稀少，同樣是突然拉高到讓人不可思議的成交價格……同樣的，調控風聲隨後而來的敏感。
那麼，這次光明二手市場會不會走出紅山17年那樣的一波階段性行情呢？
的確光明目前擁有太多的利好，但不同之處在於，光明跟當初的紅山比起來，有更為廣闊的土地可以開發，今年還有十幾個等待著入市的新房，也有更嚴厲的後續市場監控機制。
所以，答案否定大於肯定。想要短期內爆炒光明的某些，還是奉勸一句歇歇吧。
想要拉高區域的房價，簡直不要太容易！
正常人一定懷有巨大的疑惑，怎麼會有人願意以那麼高的溢價去買玖龍臺呢？光明的新房又不是都死絕了！
但，玖龍臺的二手房源，一月份時能掛出來的，也就只有寥寥幾套。
聽過一個故事，有人去喝早茶，聽到隔壁座的幾位閒聊，“有事沒事都可以打電話給中介，把手上房子的掛牌在提高點，反正我們小區就那幾套”原來都是手握好幾套的土豪人士。
如今網絡上也有曝光好幾起業主抱團拉高小區房價的案例。
他們的底層邏輯無非是以下這些。
“整個深圳的房源數量都有限，最高掛牌價與最低掛牌價就決定了小區房價的上下限。如果不是家裡缺救命錢，誰會願意將房子低價賤賣。大家一起掛高些，買家要麼就不買，要買自然就得要接受我們的這個價格。
嫌價格高不買？不怕，憑咱小區這條件，他不買總有別的人會買的。再說了，房價永遠漲沒聽過麼，低價賣了以後還得漲上去，咱豈不是虧了，留著又沒啥損失。”
奇貨可居，確實有一定的道理。在深圳這樣的賣方市場下，購房者根本沒有討價還價的餘地。
於是，當初掉頭走的人半年後回來一看，報價又漲了幾十萬。
於是，在報價7.4w的情況下，有人買了6.9w的玖龍臺……
抵押經營貸在其中充當了什麼角色
假如真的沒人願意買呢？高級玩家還有大招。行話叫“左手倒右手，逆勢拉高出貨”，簡直天才操作。
“誰說沒人買？看看那套xxx價格的不是成交了麼！”於是市場在一傳十十傳百的作用下，又被帶熱起來，成交價的上升預期也輕鬆被突破。
這時候，經營貸作為一個重要的金融工具，就必須要出場了。
通常高級玩家手上都是準備有多個購房名額，準備好空殼公司，準備有一定的資金。
他可以通過自己的錢，也可以找金融公司墊資一部分，全款快速將房產以超高的價格過戶到另外一個有空殼公司的購房名額之下。
辦好過戶後，利用公司名義，再將這套房子拿去抵押，向銀行申請經營性貸款。這樣不僅房子的評估價高貸款額度高了，貸款利率也比正常的房貸利率低。
這樣一來，不僅玩家手上的錢變多了，該套房產還可以繼續享受時間的增值，片區成交價又拉高了一些，手上的其他相對沒那麼優質的房產可以乘熱出貨一部分，三全齊美。
因為操作的難度與成本不算特別高，回報又異常豐厚，抵押經營貸的玩法從2015年後就慢慢在高級玩家們的朋友圈裡傳開了。大小各類銀行申請抵押貸都有哪些條件，他們比普通金融貸款公司的小職員摸得更清楚。甚至也有些金融公司發現了這個需求，專門針對投資投機客戶做這一塊的服務，當然裡面的各種坑也是不少。
雖然四月份的銀行自查，“未發現”有政府的貼息貸款流入房市，主要還是因為時間尚短，來不及操作。但早年間的抵押經營貸流入樓市的情況確實存在，雖然說不是普遍現象，對市場影響終究還是不好。
申請各類抵押經營貸的條件，有些會對公司成立的年限要求比較短，有些對經營流水管控比較松，有些的貸款利率低於同類產品。有一段時間，甚至出現只要過戶後就可以辦理，連原來要求過戶後半年左右的等待時間都省略掉的情況。相信相關部門只要嚴格檢查，整肅風氣，堵住相關管理或規則漏洞，即可暫時緩解抵押貸方面出現的問題。
但深圳的房價上漲，還有更多深層次的原因。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，我國房地產近20年沒有出現過折損下跌現象，銀行都已經認同房價的穩定性，偏好房產抵押，會讓銀行對房地產的押注越來越高，依賴性越來越大。
“所以現階段想要讓寬鬆的信貸不流入樓市，一方面嚴查貸款流向，另一方面還是需要打破樓市必然上漲的一致性預期。”
出品：深晚一兵文化傳播
統籌：深晚一兵
撰寫︱主編：譚惠心
