大家好，我是勇談。進入3月份後越來越多的城市開始通過放寬落戶、購房措施等方式來試圖儘快恢復經濟。對於國內絕大多數城市（甚至包括深圳這樣的一線城市）來說房地產行業對於經濟的發展還是起到了至關重要的作用。 對於地方試圖通過放鬆落戶、購房政策等方式來引導購房者購房大家其實大可不必理會。藉此機會簡單談談我的觀察。
放開、放寬落戶條件未必是為了“刺激”房地產，目前來看但凡試圖刺激的都被“叫停”
- 放開、放寬落戶條件基本已經是趨勢，這關係到我國城鎮化建設大局能否按時完成，其很大一部分目的就是為了解決我國常住城鎮人口及戶籍城鎮人口不一致的問題
近10年我國城鎮人口走勢圖
很多人對於國務院要求放開、放寬落戶的要求不太理解，其實很簡單，一組數據就能夠讓大家明白。圖上所示是近10年我國城鎮人口走勢圖，可以看到2019年我國常住城鎮人口總數在8.48億左右，按照這個數據來計算我國常住人口城鎮化率為60.6%；但是實際上我國還有另一個數據“戶籍人口城鎮化率”這個數字是多少呢？44.38%！！也就是說僅僅戶籍城鎮人口與常住城鎮人口之間的差距就有16.22%，也就是有大約2.27億人。那麼其中到底有多少人是因為這樣或者那樣的原因導致農村戶籍不能遷移到城市呢？全面放開或放寬城市落戶條件其實就是為了解決這個問題。
- 隨著城市化發展農村戶籍與城鎮戶籍之間的差別越來越小，甚至在不少地區出現了農村戶籍比城鎮戶籍吃香的局面，這樣就會造成一種影響“未來農村拆遷安置需要支付的費用會翻倍”
2010-2018年房企土地成交價款及土地購置費用走勢圖
需要知道的是目前國內大多數城市框架發展都是通過徵收周邊附近農村宅基地、耕地等形式來進行的，過去能夠進行規模城市擴建的很大一部分原因就是農村土地便宜（跟城市裡面的土地相比簡直就是白菜價）；但隨著城鎮化發展和老百姓的見識越來越多，大家已經不是以前的“傻白甜”了。這樣的結果就是地方想要徵收土地需要付出的成本越來越高（尤其是城市近郊），圖上所示是2010-2018年房企土地成交價款及土地購置費用走勢圖，可以看到過去小10年房企實際土地成交價格並沒有增長多少，但是從2016年後房企的土地購置費用則飆升！為何會如此？主要原因就是土地補償費、安置補償費用等驟增導致的。
放開、放寬落戶條件是很多城市和地區在做的事情
大家需要明白的一點是“目前國內多數城市的拆遷安置都是按照戶口（或者房本）來進行的”，也就是說如果一個農村家庭的戶口本上人數越少，地方和開發商需要補償的費用就越少。我們做個假設，假如2.27億的農村人口（實際居住、生活在城市）中有10%的人通過放開、放寬落戶政策順利落戶城市了。那麼未來地方是不是可以少給予這10%的人補償呢？相信為了達到這個目的，不少城市會採取各種辦法來“引誘”大家落戶，這個賬其實很容易算得清。
2020年雖然經歷過此次疫情後，國家層面並沒有明顯放鬆地產調控的意思，只不過是在金融端釋放了大量資金
- 前段時間湖北荊州房產調控被叫停後，已經是今年第7個試圖放鬆調控被叫停的城市，足以說明高層對於房產調控的決心
現實生活中很多人往往願意信任房產從業者或者開發商、置業顧問的說辭，也不相信官方的聲明。說白了這也是改革開放這麼多年後很多人都養成的一種“投機心理”在作祟，哪怕已經經歷了幾年的“糾錯”仍然有不少人還是習慣於“鑽空子”。 這裡面其中不少都是房產從業人員，房地產行業這麼多年的快速發展離不開“演技”，這點大家需要清醒認識。只不過如今不少城市的房企開始試圖漲價或者取消優惠購房，跟第一季度（包括現在）央行為了維持市場流動性而釋放大量貨幣有關係。可以說房地產行業算是所有傳統行業中復甦最快的，這也跟房地產行業本身體量過大，對於資金吸附作用過大有關係（2018年房企總資產已經突破85萬億，負債率高達79.1%）。
因城施的房地產調控還是要持續下去
- 一二線城市和部分三線城市被住建部嚴格監控，城市本身能夠採取的放鬆調控措施極其有限
在不能取消限購、限貸、限售等調控的前提下，提高公積金貸款額度、降低首付比例算是地方能夠採取的極限操作了。但是明顯這次試圖降低住房貸款首付比例的行為不被允許，而公積金貸款額度提升本身的受眾群體就極其有限。根據計算來看三四線城市一般繳納公積金的人數不足市區人口的10%！這麼點基數自然很難撬動房地產市場。所以，對於很多城市來說只要限購、限貸、限售不取消，不採取降低首付比例等措施來鼓勵大家購房，基本上地方採取的措施對於樓市的影響極其有限。
復工復產後地方試圖通過房地產拉動經濟復甦的心情可以理解，大家不用過分在意
- 房地產經濟在較長一段時間內還是會持續存在的，這跟地方的土地財政依賴有很大關係
長期地方養成的“土地財政”依賴短時間內很難改變（甚至不會改變），城市建設、招商引資等都是需要財政給予大量的資金支撐的，而出讓土地引進大開發商就是最快途徑。尤其是今年疫情影響下不少城市的土地財政空缺也已經超過了2個月，疫情後不少城市加快、加大土地供應是大概率。國務院今年也給予省級大量的土地支配權，這些都會鼓勵地方通過徵收並出讓土地的方式來獲取大量發展資金。更何況包括國家在內都不會允許房地產出現任何問題，地方扶持或給予照顧也是情理之中。
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- 放開、放寬落戶對於房價的影響真的不明顯，這點從這些年幾大城市的房價走勢可以看出來
2019年人口流入大城市新房價格走勢圖
根據媒體公佈的數據顯示2019年人口淨流入最多的城市為杭州、深圳、廣州、寧波、佛山、成都、長沙、重慶、鄭州和西安。但是新房價格走勢如何呢？圖上所示是2019年這幾個城市（佛山數據暫無）新房價格走勢圖，可以看出房價大漲的城市只有西安一座！！而西安價格大漲的原因大量還是歸功於“補漲”。基本上我們可以做出這樣的一個判斷“放開、放寬落戶對於城市房價影響並沒有想象的那麼大”，原因是什麼呢？這些人口流入要想真正形成購買力至少需要2-3年的時間，更何況其中還包含了部分原本就在城市生活、工作卻沒有落戶的人群呢。
綜上，全國各地放開、放寬落戶是一種趨勢，在“房住不炒”定調不變的情況下，地方能夠做的極其有限，也很難對房價造成什麼實際影響。除去對於房地產企業有點提振信心作用外，實際作用還是要看老百姓“買不買單”。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
