千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：您好。在国贸附近工作，也有看了附近的房子，都是80、90年代的房子，居住环境也是租客较多。工作5、6年，刚需自住，首付100万内，有什么楼盘选择建议吗？另外想咨询下公寓不能买？谢谢
回答：想说说两个例子：朋友A，2016年卖了一套刚需盘，重新买入另一个刚需盘，多余的钱还被忽悠买了一套公寓，直到现在，这两套房子都几乎亏本，他深陷泥潭，拔都拔不出来，更要命的是，总觉得现在小区太low，缺乏归属感，而他们的收入又跟不上，日前处于住下去难受，想换又无望的间歇性烦躁状态。客户B，卖掉一套刚需房以后，中介带看了许多歪瓜裂枣盘，越看越迷惘，过来找到我们，对于改善的他，我让他重点盯住几个标杆盘即可，去年年底已上车，甚是满意。设想一下，如果朋友A当时买入一个适合他的小区，即使今天收入跟不上他的欲望，可是也会安然于自己当初的选择。因为换房的意义在于，一定是要比昨天更好才值得去折腾，我们不同的“身份”，背后的潜在需求，适合的小区也不一样，其实这是一种心理学层面的东西了。说这么多，我想说的是，买房一定是要量体裁衣的，不同的职业，收入，年龄，房产情况选择都会不一样。最简单的，同样的首付30W，月入伍仟和月入五万的人，可以买的房子也不一样，前者适合买惠州后者适合做大杠杆买入深圳（这是多少人犯过的错误，首付不够，我要去买临深，殊不知自己是有留下在这个城市深耕的能力）
提问：三叔你好！西乡天骄世家有套2房自住中，布吉GFY一套4房出租中，GFY的2015年买来准备投资升值等孩子大些卖了买个好点的地方，买来没有涨.1、想把布吉的卖了到西乡片区买个3房的自住，保留天骄世家的想升值，2、西乡布吉的都卖了去买个中洲的89平的.3、原封不动，GFY的再等个几年看看升值空间再做打算
回答：你好。桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘，但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了，当前有一定的补涨空间，建议再等等，待涨到位后高位卖出。天骄世家好一点，大社区，安静，未来地铁近，片区相对成熟，建议保留。
提问：三叔，您好，相见恨晚，劳驾您指路。我目前在南山凯丽花园有套约60平左右的老破小，欠款很少，学位小孩在用。前年出差头脑一热在武汉光谷会买了一套，贷款100万，目前空着，感觉投资失败。手头上也只有100万左右,目前有点纠结，是卖掉凯丽花园去置换新房，还是抵押去龙岗买套新房改善自住？
回答：除了豪方现代豪园，大冲学位对应的小区，居住环境都一般。这些小区，最大的功能就是学位，大冲学位中，总价低的房子一直比较受欢迎。凯丽传旧改也好多年了，未来十年应该会有动作，建设你保留此套，dy出来，再买一套改善自住。
提问：三叔你好，请问太古南，天健公馆，壹方玖誉，投资持有5年，如何比选？
回答：你好。
太古城的深圳湾超总、天健公馆的香蜜湖金融街、壹方玖誉的前海自贸区，各有各的想象空间。持有五年期间，超总继续独领风骚，前海自贸区快马加鞭，香蜜湖金融稳打稳扎。太古城的深圳湾学校、天健公馆的深高南、壹方玖誉的海旺学校，深高南是第一梯队，海旺学校是弱第二梯队，深圳湾学校还不得而知。五年期间，三所学校都会有变化。深高南的积分风险带来的利空，深圳湾学校在市场预期过高后的回落与整装再出发，海旺学区稳步上升同时学区格局可能因海天小学和海纳旁的未建学校而改变。综合来看，壹方玖誉稳步前行，然而户型和朝向却让人纠结。深圳湾学校如果未来发展不错，太古南现在倒是个低点。
提问：您好，现在持有一套龙岗中心城保利上城花园89平小3房，大概能卖460万，今年9月要搬到罗湖的金城华庭读小一。想问下现在该不该卖掉保利上城，好像价格对比去年涨了30万，2年后14号线开通是不是还有利好？如果卖掉想换个初中学位房，手上大概还有其他资金500万，应该能买1000-1200万的。但是看了一圈下来，南外高新，南二外好像也买不到，高级中学和侨外价格也很高，应该是最后一次换房了，哪里能兼顾投资自住和学位呢？
回答：
你好。保利上城地段成熟，品质也不错，有深中附小学位以及读外国语的机会，周围环境一般。
龙岗中心城处于深圳的东部，环境好，配套全，价格低，喜欢花园大社区的刚需上车福地，却又因无产业，远离市中心而倍受争议。
我们明白这两年东部房价常常被人拿来当笑柄，短期内龙岗的升值潜力肯定不如关内和西部热门板块，可是风水是会轮流转的，价值总有回归时。当下东部有一定的补涨，我建议你先继续持有，未来地铁开通有一定的利好。
资金500，买一个1000的学区房没问题的。
自住+投资建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。
可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。具体可参考内部选筹。
提问：三叔您好，相见恨晚，看了您几篇问答，马上加入了。现在在深圳南山工作居住，家庭收入三十多万，夫妻现在是首套首贷，小孩一岁多，打算今年买房，小两房自住小孩上学，5年左右置换大房。但是问题是预算不多，目前手上仅有30多万，夫妻双方公积金12万。打算找亲戚朋友凑二三十万。那么首付也才七十万左右。但是今年真的特别想买房，因为几年前由于买房的信念不坚定，其中把钱拿回老家盖房和买车。现在毕竟小孩一岁多了，以后要读书，且我们现在住南山每个月租金也很高，但是目前首付只能凑七十多万，看了一下深圳的房价，买个小两房，这个价也只有布吉的老破小、龙岗、坪山相对新点的小两房，西乡、福永、罗湖、坂田的老破楼梯房小两房，龙岗，坪山离上班太远，要自住确实不方便，而且好像未来升值很弱，布吉及罗湖的老破小，我看你们都说不要买。但是预算有限，三叔有什么好的区位或楼盘建议吗？或者我们这种情况有没有增加杠杠的方式？但是疫情期间经济形势不好，还好去增加贷款吗？
回答：
你好。对于刚需上车来说，每一个今天都是最好的上车时间，你的首付款少了点，对于弥足珍贵的SFSD，非常建议你再凑多一点首付，一次贷到更多的钱，如果能再凑一点，100这样，可以买个300左右的房子，在民治或者坂田入一个小两房上车，主要考虑的不是投资升值，而是自住，同时跟随大盘普涨，未来三五年置换也不会亏，房子也不会太破。融资还可以考虑dy贷款，找垫资公司垫一些，能否增加贷款看你的现金流，还可以再借一些。考虑民治和坂田，见内部分享。
提问：三叔好，首先欣赏你的判断能力和分析能力，最近了解了龙岗永湖卓弘星辰，坪山京基御景印象，万科金域东郡，恒大城二期，梅林关书香门第（小户型），问：1，总房款一定的情况下上面的楼盘如何选择？2，每个楼盘后面的预期利好是什么？3，以上楼盘能跑赢整体吗？
回答：
你好。卓弘星辰是个新盘，周边厂房居多，就一个地铁口是亮点，卖的是周边旧改，未来看潜力不大。坪山京基御景印象，整个东部要等三年以后的快线拉近人们的心理距离才会好些，目前也在缓慢复苏，但不是快速拉升，坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域大，有一定的潜力。万科金域东郡，可以买，因为坪山中心规划非常好，也是坪山唯一的中心，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的，有一定潜力。恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。书香门第卖的是深外学位，适合短期投资。
提问：您好，目前观澜片区（大河路两侧 4号地铁北沿线）次新三房大部分在450万以上，请问下观澜阳基御龙山目前78平三房简装380-390万左右，目前价格比较低洼是否还有升值空间，还是说我直接卖掉置换更好的房子呢？
回答：一没地铁，二没配套，三没他盘相伴，没看出五万是低洼，就是一个普通的正常价格，观澜区政府旁边还有大把五万的。这个盘新房的时候同米公子一起看过，彼时也是五万多，当时他就告诉我们，这是个坑盘，透支了几年空间，别卖。有很多外地过来的买家，总有新房情结，可是在深圳，土地资源有限，在这块土地上生活的人们，流动频繁，从事的经济活动经常变换，种种因素使得这里的二手交易更为活跃，市面上有大把又远又偏的高佣新盘，在我们看来毫无价值，也从来不会去昧心推荐。不喜欢鼓吹买来必涨，可是至少不会让信任我们的客户去掉坑。
提问：请问一下深业紫麟山140平卖520万，这个价格算笋吗？可以考虑入手吗？中介一直在给我推荐这一个。
回答：深业是个国企，国企的特色是产品是领导一拍脑门决定出来的，而不是贴近市场做出来的。高速路旁做大户型，弄别墅，怎么看怎么觉得缺根筋；客厅大到能打台球，刚需位置如此铺张浪费，能有几人买单；虽然是南北通，但也是白通了，噪音不绝于耳，加上周边人气不足，单价一直垫底也不足为奇，同样总价对面龙中可以找到地铁+紧凑四房+中上学位，更受务实的深圳人青睐。
