在房地产圈做久了，朋友圈里的东西就实在没法看了。
全部是与房地产有关的新闻、政策、硬广、软文。
想找到一个好玩的段子、或者好看的自拍都要耐心刷很久。
今天看到一个图片，一个炒冷饭的话题：
为什么女孩子一定要买公寓？
目前，沈阳开发商开发的90%的项目，主要由四种业态构成：
①住宅：一般都是现金牛产品，不用太担心了。营销的升职加薪都靠它，真要是卖的不好，也要反思一下前期的定位是不是出了问题。
②商铺：东北有钱大姐对商铺的执念不用多说，如果运气好，碰个大客户买套大的，顶卖半个月住宅了。
③车位：随便了，赶着卖，卖不完也没关系，大不了拍拍屁股给物业，没人盯着这点儿苍蝇肉。
唯独剩一个④号公寓，是最让开发商头疼的。
货值无法忽略，但又确实卖不动。
民水民电，学区小户，垂直商业，精装loft，等等等等。
你可以在公寓产品上，看到一个开发商最强大的资源引入能力。
但是，这些附加资源有真正解决公寓的痛点吗？
对不起，并没有。
在当前的市场上，公寓的销售痛点，无非有三条：
①交易成本
②产权年限
③使用成本
其实②③两条都是无可厚非的。
40年的产权年限，到期续租就好了，和住宅一样，手续费没有几个钱，大可不必担心。
而使用成本，一个月水电多用300元，10年还不到4w，也就是一个契税钱，毛毛雨了。
这都不算理由，况且很多公寓产品开发商已经操作完，可以按照民用水电收费，甚至燃气入户。
唯一的理由，只有第一条：“交易成本”。
交易成本分两部分，第一部分，是在你购买时，需要50%的首付，以及3%的契税。
多的一点点契税就忽略不聊了。
但在首付上，相比较住宅而言，多掏20%，等于我们失去了2成的杠杆。
在资产增值的发动机上，四缸的发动机一下变成三缸的了。
这在资产配置中是万万不可取的。
第二部分的交易成本，是在你转让时，高昂的契税、增值税、个人所得税、土地增值税等等乱七八糟的税。
这些加一起甚至能达到接近20%。
100w卖出，到手80+。
我们连不满二的6%，满二不满五的1%都舍不得浪费。
你居然一下子要吃掉我五分之一！
简直是剥削！
我们说过，17年是沈阳房地产市场的分水岭。
在这之后，这个市场内每一位玩家都是有投机心理的。
1.5w买入的唯一目的，是指望有人出2w买走。
可惜对不起，2w卖不到，1.2w到手。
好吧，既然是这样，咱们也别违心的骗自己了。
我就是来赚钱的，既然这个赚不到，还可能赔钱，那我就不碰了。
因此公寓销售乏力，这已经不是一个新问题了。
但是如果我们把时间抻长，不按照住宅的销售周期来观测公寓，发现大部分公寓，其实也都能卖的七七八八，只要时间足够长。
为什么这么差的产品，还有人陆陆续续的往里跳呢？
我们看回文初这张朋友圈：
其中2、3、4、5条，写了和没写一样，全部都是废话。
尤其是第2条，找老公时避免给男朋友压力。
亲，既然你找得到更好的男朋友，为什么要买套公寓来降低择偶标准啦，到底是骗谁哦。
这是谁编的朋友圈，应该拉出去，跪在广大适婚女性面前道歉。
其实5条理由，唯一命中靶心的只有第1条。
公寓总价低。
但这条也是最要命的。
因为总价低，恰好适合安放小白领手中不太充裕的焦虑。
房价这趟车开的太快了。尤其17-18这一波，快到让人发慌。
这车得上啊，可手里资金不太宽裕，又不想折损生活品质放大压力。
这时，小白领心中的焦虑就被唤醒了。
上学时我们可是品学兼优的，怎能在步入社会后落人一步呢？
- 要不看看公寓吧，住宅卖2w，公寓真便宜，才1w。
- 大不了还能租嘛，一个月少说也能租上1000块。
- 最主要是总价便宜呀，才50w，首付25w就能搞定了。
就这么定了。
Bingo，小白领毕业后辛苦多年的积蓄，以及预期增值的收益，全部套牢。
有人会说，没关系，每个月还有租金嘛，大不了我长持，以租抵贷，甚至现金流可以回正。
当有人和你说这句话，只要他不是卖你房子的销售，记得第一时间拉黑他。
当房产增值以每年10%的速度增长时，意味着100w的房子每年可以产生10w的增值。
什么样的房子100w，一年可以租10w？
没有。
只有老一辈教条的认知，才会把租金收益放到最重要的位置上，稳定压倒一切，反而忽视通货膨胀的大背景。
优化租金，永远是放在资产选择之后考虑的。
在房产投资这个领域里，上来就谈长持赚租金的，都是丢了西瓜捡芝麻的low货。
有人会说，按照你这么说，公寓完全不可以买了？
不是的，可以买。
但是你要问清楚自己，你是不是100%抱着自住的心理去的。
如果你真的是没有一丝投机的心理。就是要买来自住，在中长期的时间里，在这个城市里安个家。
买的就是个消费品，不考虑未来的交易。
没问题，如果是这样，那公寓绝对是NO.1的选择。
总价低，地段优越，配套齐全，高品质公共区间，24h物业。
但是，我们坚持我们的判断，这个市场内每一位玩家都是有投机心理的。
所以还是别骗自己了。
无论你承不承认，为了买而买，这种粗线条的行为，是很愚蠢的。
2020.4.23
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
