一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 國家連發2道“資金限制令”！兩個買房渠道被封堵，央媒頭版回應
4月23日，人民銀行上海總部召開的上海房地產信貸工作座談會明確，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
近日，銀保監會向各家人身險公司、各地監管部門下發了《人身保險公司保單質押貸款管理辦法（徵求意見稿）》，並要求4月30日前反饋意見。
4月24日，央行公佈了一季度金融機構貸款投向統計報告。據統計，一季度末，金融機構人民幣各項貸款餘額 160.21 萬億元，同比增長 12.7%；一季度增加 7.1 萬億元，同比多增 1.29 萬億元。其中有一項重要的細分數據：截止一季度末，人民幣房地產貸款餘額46.16萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末低0.9個百分點，連續20個月回落。
幸福策評：遏制各類資金流入房地產成調控重點，房價是漲不動的
首先，從1998年房改至今，為啥房價只會漲不會跌？
很多人拿人口、GDP、城鎮化這些因素說事，比如：農村人口進城帶來置業需求，城鎮化進程從30%提升到近60%，城市土地價值稀缺、教育醫療資源集中等邏輯。事實上，推動房價上漲的根本原因，是樓市裡的錢變多了。
房產升值預期強化，各種長期、短期資金都加速流入樓市。但是，如果任由各類資金流入樓市，必然會對實體經濟和消費形成積壓。
在房價上行時期，基於“越漲越買”的心理，房價漲的越高，銷售面積的增幅越快，2015-2017這一波上漲，直接帶動了傢俱、家電、裝修各個行業的快速繁榮。不過，房價一旦走平或進入下行階段，在高額的月供壓力下，老百姓不敢旅遊、不敢報輔導班、不敢買車、不敢下館子，內需就無法得到提振。
因此，如何遏制各類資金流入房地產，成了今年調控的重點。於是4月末，國家連續發出2道“資金限制令”，2個買房渠道都被封堵住了。
其次，這2道“限房令”有什麼特點？
這裡我們先聊聊什麼叫經營貸和保單貸。先說經營貸。舉個例子，如果你名下有企業資質，手裡還有一套全款房子，就可以拿這套房子做抵押，最高評估價可達到7成，這筆錢貸出來再去買房。
因為近期央行頻繁降息，1年期LPR已經降到了3.85%的水平，有的地方還給企業主貼息，短期貸款利率下降，房貸利率依然維持高位，有人就動起了歪主意，用低息的短期貸款拿來買房，等到房產升值後再出手變現。
再說保單貸。所謂保單質押貸款，是指人身保險公司按照保險合同的約定，以投保人持有的保單現金價值為質，向投保人提供的一種短期資金支持。有人就動起了歪心思，把這筆錢用來買房，“拆東牆補西牆”，由此增加了購房槓桿，相應的月供壓力、斷供風險也必然增加。
現在，這兩條買房的路子被徹底封堵，想用短期貸款的低息，撬動高市值房產然後變現的“美夢”，也就此戛然而止。
第三，人民幣房地產貸款餘額連續下降20個月，這是什麼概念？
1.這是從1998年房改以來首次出現的現象。
2.流向樓市的錢正在以肉眼可見的速度變少。
3.調控出手封堵短期資金購房的路子，未來流入房地產的資金會繼續減少。
事實上，這就是樓市調控長效機制逐步形成的過程，央媒《經濟參考報》頭版評論回應稱：當前我國房地產市場表現遠談不上過熱或升溫，要高度警惕宏觀經濟金融基本面和政策面可能引發的樓市預期變化。
顯然，不管是依賴賣地收入的各大城市，還是指望購房套利的投機者，不管是為了一套房子苦苦掙扎的剛需，還是從小房換大房的改善族，不管是開發商還是銀行、信託，所有的市場參與主體都要明白一個事實：房價，漲不動的。
來源：藍白觀樓市
02 社科院最新報告：24個核心城市綜合房價超去年最高價
4月27號，根據社科院最新發布的《中國住房市場月度發展分析報告》顯示，3月份房價有所回升，其中24個核心城市的綜合房價超過2020年春節前的水平，同時高於2019年的最高水平，但是低於2018年的水平。
幸福策評：房價有漲有跌才算正常，樓市分化依然明顯
我們從這份報告中可以得到什麼，有些人覺得不就是房價漲了嗎，還能得出什麼，其實細細分析發現這份報告反而體現出了樓市正在朝著健康的方向發展，報告一共給我們三條信息。
1、房價相較於2019年有所上漲，說明樓市在逐漸回暖。
2、2019年相較於2018年房價就開始下跌。
3、樓市回暖卻還趕不上兩年前的房價水平。
這三條信息告訴我們一件事，就是樓市在國家的調控下已經步入平穩的時代，房價開始從過去的瘋漲變成現在的有漲有跌。這對於剛需來說真的是一個好消息，說明樓市正在從賣方市場向賣方市場轉變。
核心城市的短期房價上漲其實並非壞消息，今年受這次風波影響經濟受到很大影響，短期的上漲有利於經濟的回暖。但是國家一直對樓市的調控絲毫不放鬆，甚至在樓市最艱難的時候還一直反覆強調房住不炒，所以也沒必要擔心像前幾年再一次爆發炒房的熱潮。
一方面是政策不允許，另一方面樓市的購買力也已經透支，同時老百姓也不那麼容易被煽動了，經過這次風波，更讓大家明白手持現金的重要性。
樓市有漲有跌才能讓購房者放心買房，也能讓炒房客知難而退，畢竟投資房產是需要冒很大風險，房價一直上漲的時代已經結束。
儘管24個核心城市房價開始上漲，但是三四線城市的房價卻不樂觀。4月初的時候社科院就發佈報告，近日整體樓市穩中有降，房價開始出現分化。
樓市房價整體還是下跌的，只不過一些核心城市的房價尚可保持穩定。但是中國大多數城市的房價是在下跌的，尤其是三四線城市和小縣城，房價太過虛高，未來房價下跌是必然的事情。
樓市的重災區是二手房市場，不僅僅是三四線城市，部分新一線城市的二手房市場也面臨降價拋售無人問津的現象。前段時間網上爆出青島樓市的低迷，其實青島房價的下跌只是一個開始，我相信會有越來越多的像青島這樣的城市，樓市出現房子供大於求的現象。
總之，社科院的報告呈現的儘管是房價上漲，但其實中國大多數城市的整體房價自2018開始就開始保持平穩，部分城市房價已經出現下滑。
來源：房產指聞
03 深圳將嚴查中介門店，“二手房指導價”呼之欲出
自4月中旬深圳市住房和建設局（下稱“深圳市住建局”）宣佈開展為期三個月的市場亂象專項整治行動後，深圳監管部門將於本週嚴查各中介門店，或持續數天。
而此前流傳多次的“二手房指導價”也在醞釀中，深圳官方已組織中介協會、業內專家等人士多次開會，就政策細節進行討論。
幸福策評：高價房源成為敏感信息，二手房限價完善市場調控
4月18日，深圳市住建局發佈公告稱，針對二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象，聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規行為。
深圳多位二手房中介人士表示，深圳監管部門即將開啟對中介機構的大檢查。
就在上週，深圳各大中介機構已開啟自查措施。4月22日深圳五部門的聯合聲明中，深圳市住建局稱：“輿論反映近期部分住宅小區二手房價格過高問題。經初步調查，主要是部分業主掛牌價過高，存在嚴重背離市場行情的情況。”高價房源成為敏感信息，部分中介機構隨即對APP上的高價房源做出調整。
更重要的是，對二手房的限價調控政策已呼之欲出。
一名深圳業內知名專家也表示，“二手房指導價有計劃要出，細節還沒最終定，是要對片區二手房價格制定指導價，對漲幅進行限制。但操作過程中有難度，不同的房子在朝向、裝修、帶不帶學位、小區配套方面，差距很大。我覺得政府的決心還是比較大的。”
今年1月，據《證券時報》報道，深圳市正在開展建立二手房指導價格相關制度的研究工作，但暫無出臺的相關時間表。如果此次二手房指導價格細則順利出臺，將是深圳市首次對二手房進行限價調控。
“深圳三分之二的商品房是二手房，這一塊如果不進行價格管控，市場調控就不夠完整。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
來源：界面新聞
