業主可以少交或拒交物業費的情形

業主可以少交或拒交物業費的情形

物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主可以違規收費為由提出抗辯拒交。物業服務企業違規已收取的費用，業主可以要求退還。

實務中，法院根據物業服務合同糾紛的具體情況，依法處理。

一、常見業主提出拒付和減少支付物業費的情形：

(1)物業服務企業怠於履行職責,未盡安全防範義務,導致物業小區內發生公共設備、設施遺失,或者發生重大事故、火災、水患,並且造成業主財產損失或人身損害;

(2)物業服務企業在小區內設立了停車位,收取服務管理費,但是未盡服務管理職責,導致業主的車輛遺失;

(3)物業服務企業的工作人員在履行管理職責過程中行為失當, 對業主實施侵權行為，導致業主人身或財產受到損害；

(4）物業服務企業或者該企業僱傭的施工人員在施工或者維修過程中，未採取有效的安全措施，未盡到高空作業的注意義務，或違反施工規章制度給業主造成人身損害或者財產損失；

(5）物業服務企業疏於管理，致使物業小區的公共設施存在不安全隱患，造成了業主傷害事件發生；

(6）由於物業服務企業的過錯造成了電梯、供暖等停運，給業主造成財產損失或身體傷害；

(7）物業服務企業未履行保安職責，或者履行保安職責存在過錯，導致物業小區內發生第三人對業主的侵害事件，造成業主的重大損失或者人身傷害；

（8）物業服務企業擅自擴大收費範圍、提高收費標。

二、關於變更物業費的處理

物業服務合同價格和報酬是物業服務合同約定的主要內容, 如對物業服務合同價格和報酬進行調整,就屬於合同內容變更。物業服務費變更必須經雙方協商或依據法律規定進行調整、修改或補充。物業費的變更包括, 業主或物業服務企業提出變更兩種情形 。 審判實際中變更收費標準的情況複雜,在處理時應根據不同情況予以處理。如業主提出物業收費不符合法律、規章的價格標準,請求變更收費標準的,實踐中法院認為, 對地方政府確定了價格的, 如果物業服務企業與業主協商的物業收費高於定價標準的, 法院可以直接按照政府確定的價格標準, 確定物業服務費用;如果沒有定價,而只有政府指導價的法院可以確定, 在規定基準價及其浮動價的浮動內進行收費 。 如物業服務企業收費過高,法院可予以調整。 如沒有定價和政府指導價的, 一般情況應按合同約定價格認定,除非雙方簽訂的合同有欺詐或隱瞞等情形除外。

三、關於物業服務企業單方提高收費標準的處理

對開發商與物業服務企業已經在前期物業服務合同約定了物業服務費標準的應按已確定的標準認定, 對於物業服務企業單方提出變更要求的不予支持。如果物業服務企業認為,按前期標準收費無法滿足小區物業服務的,可以向業主委員會提出,如果不能得到業主委員會同意，應當接照原來的標準繼續收取。如果物業服務企業認為,按原收費標準無法滿足小區物業服務的, 作為物業服務企業應當自行注意前期物業服務合同的內容, 確定收費標準, 一旦與開發商達成了物業服務合同, 就應依照約定提供服務,收取費用。如需改變服務項目或者提高標準,應當與業主進行協商。 在小區業主委員會成立的情況下,可採取與業主委員會協商方式解決。如果物業服務企業認為, 繼續履行合同違反合同的公平原則, 不符合相關法律規定,物業服務企業可以請求解除合同。對物業服務企業與開發商未達成前期服務費收費標準的, 物業服務企業一直是自行估價收費的, 在服務管理時要求按照相關規定或政府指導價提高收費標準的, 在依照相關政府定價與參照政府指導價的前提下, 可以認定業主按照物業服務企業提出的合理交費標準交納費用。但是,物業服務企業無權單方決定提高物業小區的收費標準。

四、對業主合理抗辯而發生的收費糾紛的處理

(l）若物業服務企業不履行合同義務，致業主拒絕交費，業主行為屬合理抗辯，此時應據物業企業服務質量狀況，駁回其要求業主交費之請求或適當減少業主應交服務費。

（2）若物業服務企業未完整履行服務義務致業主以拒交物業服務費抗辯的，應要求物業服務企業繼續履行義務，若物業服務企業不繼續履行義務的，業主可以根據《合同法》第107條的規定，向法院請求物業服務企業承擔違約責任，或者可以要求減少物業服務費用，或者返還多收的物業服務費用．

〔3）若公共費用分攤不合理致部分業主拒絕交費，應按相關規定在合理確定各業主應攤費用基礎上，確定其費用。如業主多支付了應攤費用，物業服務企業應予返還。

（4）若物業服務企業擅自巧立名目，擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費，業主因而拒交。對此，業主僅須按雙方約定的標準及物價部門核定標準交付費用，服務企業收費不合理部分，法院不予支持。

五、業主以服務質量瑕疵拒交全部物業服務費的處理。

該類糾紛在業主拒交物業服務費的糾紛中佔有相當大的比例。 法院在審査時一般認為, 應當堅持質價相符的原則, 即物業服務企業提供的服務的標準應與服務收費的標準相適應, 物業服務管理企業應當嚴格遵守價格法規和政策, 執行規定的收費辦法和收費標準,努力提高服務質量,向住戶提供質價相符的服務,不得只收費不服務, 也不得多收費少服務. 也就是說物業服務管理公司收費標準高, 服務的項目也要多, 所提供的管理水平和服務質量也高; 物業服務管理收費的標準低,所提供的服務內容少,服務的要求低。物業服務企業不得高標準收費低質量服務。 此外, 如果業主以物業服務企業未按照合同約定履行義務,提出抗辯,拒交相關費用的,應分別不同的情況予以處理: (1) 由於現實中物業服務管理情況十分複雜, 有時物業服務企業在提供服務時, 可能是因技術問題,造成履行合同不符合合同約定,或者有瑕疵,或者經過多方努力也未使業主滿意。 在此種情況下, 業主不能以此提出抗辯拒交相關費用, 即使提出也不應予支持。 如果物業服務企業在服務管理中給其造成損失等,其可以另行起訴。 (2)如經法院審査,物業服務企業確實不履行服務管理職責, 或者履行職責存在嚴重過錯, 法院應當認定物業服務企業違約,對於業主請求可視具體情況,酌情予以處理。

六、物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域，物業服務企業拒絕退出，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，業主可以拒交。