2020年4月13日，成都住房限售政策正式滿3年了！
3年前，成都開始實施新建商品住房和二手住房限售三年的政策。2017年4月12日晚間，成都市房管局等多部門聯合發佈《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱“通知”）。“通知”中明確表示，自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
根據規定，新建商品住房以及二手住房以拿產權證時間為準，在4月13日之前拿到產權證的則不限售。而如今，限售政策年滿三年，這是否意味著未來二手房供應量增大呢？會影響到房價嗎？
我們先來看看成都目前的在售二手房庫存。
根據諸葛找房的數據顯示，202年4月13日，成都在售的有效二手房源達148818套，遠高於其他二線城市。
為何成都的二手住宅掛牌房源量如此之高呢？綜合來看，主要有以下3個因素：
1、成都的房源體量大。根據諸葛找房數據研究中心數據顯示，大成都（包括邛崍、彭州等遠郊區域）目前已有約20700個二手樓盤，其中，當前有在售二手房源的樓盤約9600個。這些二手樓盤，都是通過新盤過來的。
根據吳思竹統計各城市統計局的數據顯示，自2008年到2019年，成都供需兩旺，新房成交總面積遠超北上廣深，在十大城市商品房成交面積中成都成交面積第一名。
來源：吳思竹公眾號
有如此多的新房成交，勢必會導致後市二手房的增加。根據城市發展規律來看，城市高速發展過後，就會迎來逐步收縮的階段，從北京、上海的情況就可窺見，成都後續也將迎來“存量房時代”。
2、需求大，供需平衡下房源不斷增多。大家都知道，這幾年成都的發展我們是有目共睹的，無論是蟬聯5年榜首的新一線城市，還是一首《成都》、春熙路帶來的網紅打卡，亦或是世警會、大運會、世運會等賽事的舉辦城市，成都自身的城市魅力是非常足的，加上人才落戶政策，吸引了大批國內外人員定居成都，成都的目前人口規模已超過1600萬。
根據成都政府官網的數據，到2019年年底，成都常住人口達1633萬人，比2018年增加28.53萬人，環比增長1.78％，其中有戶籍人口1476.05萬人，增加40.72萬人。
在這樣超千萬的人口規模下，住房需求大，而成都的供應一直都很給力，也就導致二手房房源量不斷增加。
3、二手房庫存高企的另一個直接原因是成都新房限價，從而導致大量改善型購房者和投資客想要賣舊換新。
當然，影響因素還有很多，比如政策、土地供應、經濟發展等，此處不再贅述。
成都二手房庫存已居高位，如今成都第一批限售房源即將入市售賣，會導致房源大量增加嗎？會影響二手房價格下降嗎？
“有一定量的上升，但不會存在大批量的爆發”，諸葛找房數據研究中心研究員表示，限售期滿，在限售期內買房的剛需購房者、投資購房，在限售期滿後，需要改善換房或者變現，所以肯定會有一定量的提升，但有一點需要注意的是，成都限售以產權證時間為準，而新房拿到產權證，一般會有這樣的幾個時間點：交房後半年、交房後600天、交房後2年。所以購房者在2017年購買的新房在“限售”政策剛滿三年之際，基本都還沒有解凍。
故而當下真正的影響，來自於二手房。二手房取得不動產權證的滯後性比新房要短，這意味著2017年4月限售政策開始執行之後交易的二手房，基本都將隨著取得產權證三年之期來臨，陸續解凍，那麼這個量有多少呢？
根據諸葛找房數據研究中心統計，2017年4月-2017年12月，成都二手房成交約10萬套，也就是說這一部分會陸續解凍，其中或有一批存在上市銷售的情況。
那麼二手房入市，會影響二手房價格下降嗎？
而根據諸葛找房的數據顯示，即使是在疫情爆發的2月份，成都二手房市場價都比較穩甚至出現微漲，在一定程度上說明成都的房價是比較健康的，出現大幅波動的可能性較小。
另從當前的中央“房住不炒”基調來看，成都二手房市場價出現大幅變化的可能性很小。
首先，影響房價的關鍵因素是供應與需求，成都市場盤子大，但同時需求也大，根據成都統計局數據顯示，自成都人才落戶政策實施以來，持續吸引近32萬本科畢業落戶，加上紛紛湧入成都的外地務工者，成都的購房需求很強勁，否則也不會在疫情下的3月就出現了3次“萬人搖”。在供需平衡下很難出現價格上升的情況。
其次，成都在2019年12月4日已經發布了“因城施策”的限購措施，高新南可買五城區、高新西區、天府新區，同時天府新區與五城區、高新西區可互通購買，在這一定程度上增加了購房流通性，對於有資格卻受限於資金等原因無法上車高新南區、天府新區的購房者，可到其他區域選擇購房，也促進了商品房的成交。
第三，開發商持續看好成都市場，頻繁溢價拿地。地價攀升或將持續刺激客戶情緒，根據成都近期發佈的供地計劃，今年成都中心城區供地或將增多、且地塊素質均較為優質，就在3月無一宗土地流拍，多塊地以最高限價成交，地價的攀升將持續推動客戶積極入市的情緒。
無論從供應還是需求來看，成都的樓市發展還有很大的空間，在供需平衡下很難出現價格波動較大的情況。
另一點需要關注的是，在2017年剛需購房者或許會在解凍後出現以舊換新的情況，增加市場的活躍度。當然，目前還處在限售滿三年的初期，在售二手房量是否會爆發，房價是否會波動，還需要一定時間的檢驗。
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