編者按：
蘇世民（Stephen Schwarzman）是全球最大的另類資產投資集團——黑石集團的共同創始人、董事會主席兼首席執行官。黑石目前管理著5700多億美元資產，包括2500多億美元價值的房地產。最近，他的專著《蘇世民：我的經驗與教訓》（中信出版社）成為暢銷書，引起了商界的廣泛關注。蘇世民自1985年創立黑石起，一直善於把握市場週期所提供的機會。本文就是蘇世民關於黑石在2008年金融危機前後，洞察市場風雲變化，並抓住機會有效應對，成為“美國房東”的故事。文章有刪節。
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2006年秋天的一個星期一，紐約辦公區的會議室，我坐到自己的座位上。會議桌很長，佔據了整個會議室。嵌入牆壁的電視屏幕上顯示的是黑石在倫敦、孟買和香港的團隊。
我們當時正在討論西班牙，公司準備在西班牙收購幾個街區的公寓。有人表示，西班牙南部現在房地產建設如火如荼，就算把整個德國的人口都轉移過去，還會有多餘的房屋。房地產開發商已經忽視了最基本的供求規律。
當歐洲團隊提出他們的擔憂時，一個不知何處傳來的聲音打斷了我們。“我們在印度也看到了同樣的情況。這裡未開發土地的價格在18個月內增長了10倍。”聽了這句話，我差點被一口咖啡嗆到。
這個聲音來自一個電話揚聲器。“我是圖因·帕裡克。我剛剛加入公司，負責分析印度的房地產市場。”。
我又讓他重複了一遍。
“是的，史蒂夫。”他說，“在過去的18個月裡，我們看到土地價格上漲了10倍。價格太高了，現在已經漲瘋了。”
我們當場決定不再推進西班牙的房屋交易。一些同事露出困惑的表情：印度的土地價格與西班牙公寓有什麼關係？我有自己的邏輯——在日益全球化的經濟中，必須能夠找到一些10年前甚至兩年前不存在的關聯。現在，成本低廉、方便快捷的信貸幾乎是無國界的，這些信貸在全球各地尋求機會。如果西班牙和印度出現房地產泡沫，那麼其他國家也可能會出現。沒必要在過熱的市場買入價格過高的房地產。
接下來的一個週末，我在棕櫚灘的家裡，一邊吃早飯，一邊看報紙，報道稱棕櫚灘的房價已經上漲25%，而棕櫚灘的人口增長率不可能超過1%或2%，當地的報紙卻如此描述了當地房地產市場異常強勢的形態。與西班牙和印度一樣，美國房地產供需之間的基本聯繫也被打破了。
從佛羅里達州回來後的星期一，我在早上8點半舉行了私募股權投資會議。會議的開始，我向大家詢問交易環境的情況。同事反饋稱，現在的環境很艱難。有一些值得研究的公司收購機會，但價格太高了。“我們沒有拿到交易，不是因為出價比對方低那麼一點點，”一個團隊告訴我，“而是他們比我們的最高估值還高15%-20%。我們差太遠了。”
我問他們是什麼類型的交易。他們說是剛剛接到兩筆房屋建築公司的交易。聽了這話，我幾乎從座位上跳了起來。“我們不碰房地產。”我說。如果房屋建築商試圖向我們出售他們的公司，那麼他們可能已經看到了我所看到的情景。如果現在收購，時機就太可怕了。
在上午10點半與房地產團隊開會時，我表示，公司必須消除一切房地產風險敞口，不僅僅是西班牙的公寓，而且是全球其他任何國家、我們任何時期收購的房屋，包括美國的房產。後來，我指示公司信貸部門減少所持房地產貸款或抵押貸款支持證券的頭寸，而且不得再買入。
我們的對沖基金團隊也得到了同樣的指令。他們聽從了我的警告。
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2005年，黑石70%的投資都集中在週期性業務。到了第二年，這一比例下降到了30%。我們按預期計劃暫停了私募股權交易，把交易量減少了一半。我的目標很明確——如果市場的確出現崩盤，那麼黑石的員工也不至於被捆住手腳，忙於應對不良交易造成的混亂局面。當然，雖然我們一直在縮減公司交易，但如果其間有機會不期而至，我們也不會與其失之交臂，這也體現了公司的另一個投資原則：不要錯過良機。
塞繆爾（山姆）·澤爾(Samuel (Sam) Zell)——芝加哥地產大亨、房產界的“山姆大叔”
我們也不是唯一看到危機、做出調整的人。2006年10月，我們得知我們的老朋友薩姆·澤爾——黑石的首位投資人也正在考慮出售他的辦公室房產業務。薩姆是一個真正的企業家，從不滿足於現狀。自20世紀90年代初以來，他一直在主張，公眾應該獲得進行商業房地產投資組合份額買賣的能力。他創建了EOP（Equity Office Properties）公司，這是一個REIT（房地產投資信託基金），也是首隻成為標普500指數成分股的房地產投資信託基金。當我們對EOP REIT進行評估時，這隻基金已經在全美近600個樓宇中擁有超過1億平方英尺的辦公空間，其中許多辦公室位於城市黃金地段，穩居全球榜首。
薩姆希望在市場觸頂的時候退出房地產行業。如果他覺得現在是時候出售了，那就可以打賭，厄運將至。我們認為，在交易中獲利的唯一方法就是在我們預期的崩盤來臨前，把薩姆的公司拆分出售。
EOP公司的房地產規模比黑石以往任何房地產交易的規模都大六七倍。由於規模龐大，如果對形勢的判斷有誤，就可能會帶來災難性後果，公司也會承擔巨大的風險——無法出售物業、無法償還債務。但如果我們投資正確，那麼帶來的收益也將是極為豐厚的。
我們必須進入EOP內部，搶在競爭對手之前瞭解這家公司，這意味著我們的競標金額必須能夠體現我們慎重和誠懇的態度。2006年11月2日，我們提出了比市場價格高出8.5%的溢價，於是EOP向我們提供了各類財務數據。
整個房地產行業都躍躍欲試，各種各樣的投資者聚集在一起，試圖超過我們的出價。薩姆得其所願：現在有多個競標者在參與拍賣。
在這樣的交易中，潛在買家通常會與賣家商定“分手費”——如果賣家最後決定賣給其中一個潛在買家，則會賠償其他潛在買家參與競標的相關費用，包括時間成本、法律成本、會計成本和盡職調查成本等。如果市場對交易反應冷淡，參與競標的少，賣家可能會同意支付高額分手費，以此吸引不願承擔風險的買家。如果市場反應強烈，參與者眾多，賣家就可以支付較低的分手費。類似交易分手費的標準費率是總交易規模的1%-3%。由於市場上對EOP感興趣的買家非常多，薩姆堅持將分手費率定為交易規模1%的1/3。
各方競相報出更高的價格，因此我們要想辦法繼續參加競標。價格越高，我們就越要調動一切資源，這樣才有可能獲得利潤。我們要求薩姆允許黑石預售EOP的房產。因為如果我們現在可以鎖定某些房地產的買家，我們就會更有信心為整個投資組合支付更高的價格。薩姆拒絕了這一要求，因為他想徹底轉讓EOP，把幾十年的辛勤工作換成一張大額支票，他不希望在銷售完成前把公司拆解。我們要求他將分手費從1億美元（相當於交易額1%的1/3）提高到5.5億美元左右（相當於交易額5.5%的1/3），因為這一數額更為合理，可以支付交易所產生的所有費用，併為我們的投資人提供回報。他勉強同意了。就像我們需要正當理由才能提高報價一樣，他也需要讓我們繼續參與談判。
對於這種體量的交易，我們需要從主要銀行進行大量融資，大約300億美元。最終，其他競標者都退出了，只剩下黑石和沃那多。沃那多是一家大型的房地產上市公司，所有者是薩姆的朋友史蒂夫·羅斯。
我和喬恩、託尼、約翰·施賴伯一起開會研究對策：我們是收下5.5億美元的分手費，不再參與競標，還是繼續參與呢？畢竟，對我們的投資人來說，5.5億美元也是一個不錯的結果。但是，如果能成功拿下EOP，那麼其價值回報要比分手費高太多。我們決定將出價提高到每股52美元，比我們最初的出價高9%，但我提出了一個嚴重的警告。“這筆交易非常危險，”我告訴團隊，“我想立即出售EOP一半的房產，先賺到錢，這樣剩餘房產的價格可以相對保守。我要在交易達成的當天完成出售。我不希望過夜。我們需要在收購的同一天執行出售的交易。”
參會的每個人都目瞪口呆。什麼樣的公司會進行這樣的操作？光是這樣一個想法，就已經顯得非同尋常了。但我不是在開玩笑，因為這筆交易可能會使黑石破產。
星期一早上，我和喬恩、託尼、約翰決定每股出價55.50美元，這比競標開始時的市場價格高出約24%。我們最終給EOP的總估價為390億美元（包括其債務在內），以現金形式支付。沃那多公司的報價是現金加股權。我們知道薩姆出售EOP的目的是離開房地產市場，他最不想要的就是另一家房地產公司的股票。喬恩那天下午提交了我們的報價。沃那多公司棄牌，我們贏了。
但還沒到慶祝的時間。
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我堅持要在交易達成後，立刻出手EOP房產組合中的一大部分，不能過夜。房地產團隊的每個成員都擠在會議室，等待這一刻。他們已經在會議室裡待了好幾天，與買家接洽，準備相關文件。既然與薩姆的交易已經結束，那麼現在是時候售出價值數十億美元的房產了。在交易完成前，誰也不能回家，誰也不能睡覺。
每個交易都很大，而這些交易加在一起，足以震撼市場。我們剛剛完成房地產歷史上最大的一筆收購，就在同一天，我們又努力實現一系列鉅額銷售。會議室裡的氣味刺鼻，大家都幾天沒洗澡了。樓道里、電梯裡，送信員上下奔波，馬不停蹄，一派繁忙的景象。
美國頂級商業地產銀行家哈里·麥克洛（Harry Macklowe）
我們與哈里·麥克洛完成了交易。交易時間非常緊湊，其實相當於哈里直接從EOP公司購買這些房產——黑石並沒有實際擁有過它們。我們以63.5億美元的價格出售了西雅圖和華盛頓1100萬平方英尺的房產，出售了洛杉磯價值近30億美元的房產，舊金山也是如此。另外，我們在波特蘭、丹佛、聖迭戈和亞特蘭大都出售了價值約10億美元的房產。我們迅速收回了一半以上的收購資金，而且與我們計算的房產價值相比，我們還大賺了一筆。
然後，我們休息了整整兩天。每個人都回家洗澡睡覺。
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當我們重返工作崗位時，我把房地產團隊聚集在主會議室裡。保潔人員一直在工作，會議室是幾天來首次散發著清新的氣息。“你們付出了前所未有的努力，也取得了前所未有的成就。”我說，“這次的規模完全不同。你們的成績令人驚奇，值得慶賀。恭喜大家！”
我停下來，讓他們享受這一刻，然後說：“現在，我們要再做一次。”
100雙眼睛齊刷刷地盯著我。
“我們需要出售剩下的這一半房產。從長遠來看，我們賺的錢可能不是頂值，但我們會是安全的。我們的目標應該是隻保留價值100億美元的最優房產。此時，我們已經進入市場，現在市場正炙手可熱，所以讓我們繼續把這些房產推向市場。水滿則溢，在市場火爆的背後，必然會隱藏天大的危機。”
在接下來的幾周裡，我們又出售了價值100億美元的房產。在兩個月內，我們購買了400億美元的房產，又售出了將近300億美元房產——在8周時間內完成了總計700億美元的房地產交易。當所有這些交易完成時，意味著我們以每平方英尺461美元的價格出售了面積約6500萬平方英尺的房產。這樣一來，我們保留的3500萬平方英尺優質房源的最終成本價僅為每平方英尺273美元。我們已穩賺不賠。
在這次史無前例的交易中，我們行動的規模和速度在全球房地產業是絕無僅有的，我們憑藉果敢和機敏搶佔了收購先機，規避了投資風險，為投資人賺取了極為豐厚的收益。
本文作者：蘇世民
