编者按：
苏世民（Stephen Schwarzman）是全球最大的另类资产投资集团——黑石集团的共同创始人、董事会主席兼首席执行官。黑石目前管理着5700多亿美元资产，包括2500多亿美元价值的房地产。最近，他的专著《苏世民：我的经验与教训》（中信出版社）成为畅销书，引起了商界的广泛关注。苏世民自1985年创立黑石起，一直善于把握市场周期所提供的机会。本文就是苏世民关于黑石在2008年金融危机前后，洞察市场风云变化，并抓住机会有效应对，成为“美国房东”的故事。文章有删节。
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2006年秋天的一个星期一，纽约办公区的会议室，我坐到自己的座位上。会议桌很长，占据了整个会议室。嵌入墙壁的电视屏幕上显示的是黑石在伦敦、孟买和香港的团队。
我们当时正在讨论西班牙，公司准备在西班牙收购几个街区的公寓。有人表示，西班牙南部现在房地产建设如火如荼，就算把整个德国的人口都转移过去，还会有多余的房屋。房地产开发商已经忽视了最基本的供求规律。
当欧洲团队提出他们的担忧时，一个不知何处传来的声音打断了我们。“我们在印度也看到了同样的情况。这里未开发土地的价格在18个月内增长了10倍。”听了这句话，我差点被一口咖啡呛到。
这个声音来自一个电话扬声器。“我是图因·帕里克。我刚刚加入公司，负责分析印度的房地产市场。”。
我又让他重复了一遍。
“是的，史蒂夫。”他说，“在过去的18个月里，我们看到土地价格上涨了10倍。价格太高了，现在已经涨疯了。”
我们当场决定不再推进西班牙的房屋交易。一些同事露出困惑的表情：印度的土地价格与西班牙公寓有什么关系？我有自己的逻辑——在日益全球化的经济中，必须能够找到一些10年前甚至两年前不存在的关联。现在，成本低廉、方便快捷的信贷几乎是无国界的，这些信贷在全球各地寻求机会。如果西班牙和印度出现房地产泡沫，那么其他国家也可能会出现。没必要在过热的市场买入价格过高的房地产。
接下来的一个周末，我在棕榈滩的家里，一边吃早饭，一边看报纸，报道称棕榈滩的房价已经上涨25%，而棕榈滩的人口增长率不可能超过1%或2%，当地的报纸却如此描述了当地房地产市场异常强势的形态。与西班牙和印度一样，美国房地产供需之间的基本联系也被打破了。
从佛罗里达州回来后的星期一，我在早上8点半举行了私募股权投资会议。会议的开始，我向大家询问交易环境的情况。同事反馈称，现在的环境很艰难。有一些值得研究的公司收购机会，但价格太高了。“我们没有拿到交易，不是因为出价比对方低那么一点点，”一个团队告诉我，“而是他们比我们的最高估值还高15%-20%。我们差太远了。”
我问他们是什么类型的交易。他们说是刚刚接到两笔房屋建筑公司的交易。听了这话，我几乎从座位上跳了起来。“我们不碰房地产。”我说。如果房屋建筑商试图向我们出售他们的公司，那么他们可能已经看到了我所看到的情景。如果现在收购，时机就太可怕了。
在上午10点半与房地产团队开会时，我表示，公司必须消除一切房地产风险敞口，不仅仅是西班牙的公寓，而且是全球其他任何国家、我们任何时期收购的房屋，包括美国的房产。后来，我指示公司信贷部门减少所持房地产贷款或抵押贷款支持证券的头寸，而且不得再买入。
我们的对冲基金团队也得到了同样的指令。他们听从了我的警告。
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2005年，黑石70%的投资都集中在周期性业务。到了第二年，这一比例下降到了30%。我们按预期计划暂停了私募股权交易，把交易量减少了一半。我的目标很明确——如果市场的确出现崩盘，那么黑石的员工也不至于被捆住手脚，忙于应对不良交易造成的混乱局面。当然，虽然我们一直在缩减公司交易，但如果其间有机会不期而至，我们也不会与其失之交臂，这也体现了公司的另一个投资原则：不要错过良机。
塞缪尔（山姆）·泽尔(Samuel (Sam) Zell)——芝加哥地产大亨、房产界的“山姆大叔”
我们也不是唯一看到危机、做出调整的人。2006年10月，我们得知我们的老朋友萨姆·泽尔——黑石的首位投资人也正在考虑出售他的办公室房产业务。萨姆是一个真正的企业家，从不满足于现状。自20世纪90年代初以来，他一直在主张，公众应该获得进行商业房地产投资组合份额买卖的能力。他创建了EOP（Equity Office Properties）公司，这是一个REIT（房地产投资信托基金），也是首只成为标普500指数成分股的房地产投资信托基金。当我们对EOP REIT进行评估时，这只基金已经在全美近600个楼宇中拥有超过1亿平方英尺的办公空间，其中许多办公室位于城市黄金地段，稳居全球榜首。
萨姆希望在市场触顶的时候退出房地产行业。如果他觉得现在是时候出售了，那就可以打赌，厄运将至。我们认为，在交易中获利的唯一方法就是在我们预期的崩盘来临前，把萨姆的公司拆分出售。
EOP公司的房地产规模比黑石以往任何房地产交易的规模都大六七倍。由于规模庞大，如果对形势的判断有误，就可能会带来灾难性后果，公司也会承担巨大的风险——无法出售物业、无法偿还债务。但如果我们投资正确，那么带来的收益也将是极为丰厚的。
我们必须进入EOP内部，抢在竞争对手之前了解这家公司，这意味着我们的竞标金额必须能够体现我们慎重和诚恳的态度。2006年11月2日，我们提出了比市场价格高出8.5%的溢价，于是EOP向我们提供了各类财务数据。
整个房地产行业都跃跃欲试，各种各样的投资者聚集在一起，试图超过我们的出价。萨姆得其所愿：现在有多个竞标者在参与拍卖。
在这样的交易中，潜在买家通常会与卖家商定“分手费”——如果卖家最后决定卖给其中一个潜在买家，则会赔偿其他潜在买家参与竞标的相关费用，包括时间成本、法律成本、会计成本和尽职调查成本等。如果市场对交易反应冷淡，参与竞标的少，卖家可能会同意支付高额分手费，以此吸引不愿承担风险的买家。如果市场反应强烈，参与者众多，卖家就可以支付较低的分手费。类似交易分手费的标准费率是总交易规模的1%-3%。由于市场上对EOP感兴趣的买家非常多，萨姆坚持将分手费率定为交易规模1%的1/3。
各方竞相报出更高的价格，因此我们要想办法继续参加竞标。价格越高，我们就越要调动一切资源，这样才有可能获得利润。我们要求萨姆允许黑石预售EOP的房产。因为如果我们现在可以锁定某些房地产的买家，我们就会更有信心为整个投资组合支付更高的价格。萨姆拒绝了这一要求，因为他想彻底转让EOP，把几十年的辛勤工作换成一张大额支票，他不希望在销售完成前把公司拆解。我们要求他将分手费从1亿美元（相当于交易额1%的1/3）提高到5.5亿美元左右（相当于交易额5.5%的1/3），因为这一数额更为合理，可以支付交易所产生的所有费用，并为我们的投资人提供回报。他勉强同意了。就像我们需要正当理由才能提高报价一样，他也需要让我们继续参与谈判。
对于这种体量的交易，我们需要从主要银行进行大量融资，大约300亿美元。最终，其他竞标者都退出了，只剩下黑石和沃那多。沃那多是一家大型的房地产上市公司，所有者是萨姆的朋友史蒂夫·罗斯。
我和乔恩、托尼、约翰·施赖伯一起开会研究对策：我们是收下5.5亿美元的分手费，不再参与竞标，还是继续参与呢？毕竟，对我们的投资人来说，5.5亿美元也是一个不错的结果。但是，如果能成功拿下EOP，那么其价值回报要比分手费高太多。我们决定将出价提高到每股52美元，比我们最初的出价高9%，但我提出了一个严重的警告。“这笔交易非常危险，”我告诉团队，“我想立即出售EOP一半的房产，先赚到钱，这样剩余房产的价格可以相对保守。我要在交易达成的当天完成出售。我不希望过夜。我们需要在收购的同一天执行出售的交易。”
参会的每个人都目瞪口呆。什么样的公司会进行这样的操作？光是这样一个想法，就已经显得非同寻常了。但我不是在开玩笑，因为这笔交易可能会使黑石破产。
星期一早上，我和乔恩、托尼、约翰决定每股出价55.50美元，这比竞标开始时的市场价格高出约24%。我们最终给EOP的总估价为390亿美元（包括其债务在内），以现金形式支付。沃那多公司的报价是现金加股权。我们知道萨姆出售EOP的目的是离开房地产市场，他最不想要的就是另一家房地产公司的股票。乔恩那天下午提交了我们的报价。沃那多公司弃牌，我们赢了。
但还没到庆祝的时间。
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我坚持要在交易达成后，立刻出手EOP房产组合中的一大部分，不能过夜。房地产团队的每个成员都挤在会议室，等待这一刻。他们已经在会议室里待了好几天，与买家接洽，准备相关文件。既然与萨姆的交易已经结束，那么现在是时候售出价值数十亿美元的房产了。在交易完成前，谁也不能回家，谁也不能睡觉。
每个交易都很大，而这些交易加在一起，足以震撼市场。我们刚刚完成房地产历史上最大的一笔收购，就在同一天，我们又努力实现一系列巨额销售。会议室里的气味刺鼻，大家都几天没洗澡了。楼道里、电梯里，送信员上下奔波，马不停蹄，一派繁忙的景象。
美国顶级商业地产银行家哈里·麦克洛（Harry Macklowe）
我们与哈里·麦克洛完成了交易。交易时间非常紧凑，其实相当于哈里直接从EOP公司购买这些房产——黑石并没有实际拥有过它们。我们以63.5亿美元的价格出售了西雅图和华盛顿1100万平方英尺的房产，出售了洛杉矶价值近30亿美元的房产，旧金山也是如此。另外，我们在波特兰、丹佛、圣迭戈和亚特兰大都出售了价值约10亿美元的房产。我们迅速收回了一半以上的收购资金，而且与我们计算的房产价值相比，我们还大赚了一笔。
然后，我们休息了整整两天。每个人都回家洗澡睡觉。
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当我们重返工作岗位时，我把房地产团队聚集在主会议室里。保洁人员一直在工作，会议室是几天来首次散发着清新的气息。“你们付出了前所未有的努力，也取得了前所未有的成就。”我说，“这次的规模完全不同。你们的成绩令人惊奇，值得庆贺。恭喜大家！”
我停下来，让他们享受这一刻，然后说：“现在，我们要再做一次。”
100双眼睛齐刷刷地盯着我。
“我们需要出售剩下的这一半房产。从长远来看，我们赚的钱可能不是顶值，但我们会是安全的。我们的目标应该是只保留价值100亿美元的最优房产。此时，我们已经进入市场，现在市场正炙手可热，所以让我们继续把这些房产推向市场。水满则溢，在市场火爆的背后，必然会隐藏天大的危机。”
在接下来的几周里，我们又出售了价值100亿美元的房产。在两个月内，我们购买了400亿美元的房产，又售出了将近300亿美元房产——在8周时间内完成了总计700亿美元的房地产交易。当所有这些交易完成时，意味着我们以每平方英尺461美元的价格出售了面积约6500万平方英尺的房产。这样一来，我们保留的3500万平方英尺优质房源的最终成本价仅为每平方英尺273美元。我们已稳赚不赔。
在这次史无前例的交易中，我们行动的规模和速度在全球房地产业是绝无仅有的，我们凭借果敢和机敏抢占了收购先机，规避了投资风险，为投资人赚取了极为丰厚的收益。
本文作者：苏世民
