房地產業實行“營改增”後會產生多大沖擊，目前開發商自己也沒底。某種程度來看，如果不能夠很好地處理抵扣事宜，或者很好轉嫁成本，開發商的成本將會上升，盈利空間有可能被擠壓。
存貨在房地產企業資產中佔比很高，“營改增”之後，如果企業的初期存貨和固定資產不能抵扣，將導致房地產企業在實際銷售存貨時所產生的銷項稅額，沒有與之相對應的進項稅額進行抵扣，企業稅負必然增加。
影響稅負增減的重要因素是存量資產和土地成本能否計算進項稅額納入稅款抵扣鏈條。北京大學財經稅法研究中心主任劉劍文在接受《證券日報》記者採訪時表示，房地產建築業“營改增”之後，企業的稅負輕重主要取決於進項抵扣環節。
一、需要明確的土增稅/增值稅概念與“營改增”行業阻力
土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人徵收的一種稅。
增值稅從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值徵收的一種流轉稅。
有群友認為，增值稅和土增稅並不衝突，土增稅涉及銷售或轉讓業務，營業稅涉及所有收入。
“營改增”涉及行業的阻力，建築業來自於：佔總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。
房地產業來自於：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票；選擇集中回籠資金維持高週轉，還是選擇進銷稅金匹配犧牲資金成本。
二、“營改增”帶給地產成本管理的6大挑戰
“營改增”對地產成本管理的影響，可直接或間接體現在房地產業與建築業，這與地產成本管理有著千絲萬縷聯繫的兩大行業，因“營改增”做的相應改變，對地產成本管理都是很大的挑戰。
1.佔比較大的費項不予抵扣，致成本增加
按稅務總局的意思，土地出讓金、市政配套費與拆遷補償費不予許抵扣，這三大費項在房地產開發過程中的成本佔比很大，如果這部分不準抵扣，根據11%的稅率，確實成本不低，一方面會增加建造成本，另一方面，地價款政府不開增值稅發票，土地沒有進項票抵扣不了，轉嫁給開發商，這稅負將非常高。
2.實施“營改增”帶來稅款抵扣難題
房地產建築業“營改增”之後，企業的稅負輕重主要取決於進項抵扣環節
著名稅務籌劃專家朱鵬祖認為，建築業、房地產業遲遲未納入增值稅徵稅範圍，主要問題在於抵扣項目。建築業的抵扣項目分散，稅收管理成本高，導致稅收管理成本較大。而房地產業主要問題在於其抵扣項目的確定性及項目週期長，更重要的是房地產業與金融業類似，都是資本密集型行業，利息成本能否抵扣成為稅款抵扣的難題之一。
3.影響房企內部融資
企業向自己內部融資的成本不好計算，內部融資要去代開發票，相當自己向自己借錢還要向國家交稅。所以內部融資不划算，但是不開票，融資費用不能入成本。除非你是暫時的借用資金來流轉，但是本身這也是稅局不認同的。
而且，代開發票要增加一筆很多的稅，這種代開發票的情況也值得注意。有群友提到，有些企業有基金公司，可以處理這塊，但實際上，基金公司也要交稅。
4.“營改增”政策過渡期間的問題
有群友提出，已經完工的工程但是還沒結算完，等結算完了讓施工單位怎麼開發票？而政策前買入政策後賣出，如果一刀切企業肯定會吃大虧。施工單位的稅會相應大增，而這些成本很大程度上會轉嫁給房企。
5.建築業進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題
首先是進項抵扣不足問題。而且，進項稅的發票，如果不只一種商品，還要有列出明細清單。運輸費的專票要求是運輸企業開的才能抵扣，施工企業開的不管用。
其次，納稅地點確定問題。現行營業稅政策規定，納稅人提供建築勞務，應當向勞務發生地稅務機關納稅。以建築勞務發生地為納稅地點，符合建築作業流動性大、施工複雜的特點，也便於稅收徵管。
“營改增”後，在機構所在地納稅還是在勞務發生地納稅，是個需要明確的問題。如果選擇在勞務發生地納稅，將對施工企業的財務核算能力提出很高要求；如果選擇在機構所在地納稅，又會產生企業所在地稅務機關因無法確切掌握異地工程的施工進度、財務狀況等實際問題，難以監管到位。
建築業稅收佔地方政府稅收的比重非常高，有的地方建築業和房地產業稅收佔地方稅收的比例高達80%，稅收歸屬問題關係到地方政府利益，備受關注，地方政府部門會有爭議。項目所在地一定會採用各種方法要求你在當地稅務所繳稅，這樣總承包單位的返稅就會少，同樣還是增加開發商成本。
再次，進項抵扣項目何時列支也變得很重要。合同確立的條款對營改增有很大影響，一次性付款、分期付款的不同，及取得增值稅進項票的時間點不同也會對企業的稅負有影響。
此外，涉及到有些總承包連帶資金管理的，營改增也會增加地產企業成本，包括總包企業成本。
6.不含稅的成本編制難度大
一是進項稅稅率的多樣性，二是在前期目標成本測算階段，對後續合作對象納稅人資格的不確定性。
原來工程造價計價方式僅一個建安稅率，改後人工、輔材、主材執行的稅率不一致，包括對應的計價定額、規範、軟件都得全部升級。
三、如何應對“營改增”帶來的成本管理難題？
1.重點關注最終增值額與計稅方式
營改增後，房地產公司稅負是增加還是減少與項目最終的增值額有很大的關係，經過運行以後得出結論。一般納稅人和小規模納稅人的計稅方式不一樣，在資格預審或招標採購選擇對象時應搞清楚，除考慮對成本有影響外，應綜合考慮，作出選擇。
當然，達到一定規模的企業都是一般納稅人，在招標文件中應規避這方面的風險。一般納稅人的稅率有17%、13%（按08版），地產公司幾乎涉及不到13%.
2.重視進項抵扣與轉嫁成本
有群友建議，土地沒有進項票，可以按農產品銷售一樣，按比例抵扣（當然這當前只是建議），開發商真正能做的，在於重點關注抵扣事宜，並轉嫁成本。
建議規模較小或具有其他特殊情況的建築企業，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%徵收率。建築企業本身也需要加強財務核算和經營管理，儘量與能提供增值稅專用發票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。
為避免營改增後，施工單位轉嫁稅負、開發商成本受損，對已付款未開票部分應儘快催收發票；已開發完畢未結算合同應儘快結算並催開發票。
例如，假設已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔稅金100*3%=3萬元，稅前可抵扣成本100萬。
如果施工方在稅改後才開具發票，含稅價100萬，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%.對企業所得稅和土地增值稅清算有很大影響。
如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發票，則施工方稅改後開票總額為100*1.11=111萬元，承擔稅金上浮至11萬。多承擔的稅負會轉嫁到開發商。
3.成本人員應相應補充稅籌知識與能力
成本人員在稅法方面應充充電，一方面要知道增值稅專用發票是可抵扣的，增值稅普通發票不能抵扣。
另一方面，“營改增”試行規定中，有的專用發票也不能抵扣，這一點值得重點關注。
4.進一步強化跨部門溝通與協同
新的住建部關於違法分包的界定說明裡明確禁止甲供材，所以營改增中可以排除這種情況。
同時，成本部門應加強與財務部門、採購部門溝通與協同。“營改增”下，由財務部去牽頭，重新梳理公司的運作和運營，特別是跟發票和支出相關的環節，其他部門調整自己原來工作處理方式，配合營改增。
比如，編制一個相對準確的不含稅的成本，需要企業的成本、採購與財務共同努力。
一種做法是按照成本科目進行測算，根據成本科目的類別進行進項稅率的設置並測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據企業自身的管理情況而定。
另一種做法是基於合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置並測算不含稅成本。更細節的，還需要考慮混業銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕牆，提供材料設備並帶安裝），由於貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。
建議規模較小或具有其他特殊情況的建築企業，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%徵收率。建築企業本身也需要加強財務核算和經營管理，儘量與能提供增值稅專用發票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。
5.計價定額、規範、軟件整體升級
營改增對房企業務運營的影響是全面的，IT系統應隨需而變，從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求，從而成為業務部門的好夥伴。
首先，IT系統要能夠滿足“價稅分離”的要求；其次，IT系統要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求；第三，IT系統要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”具體應包括：增值稅發票管理，進項發票認證、進項稅抵扣與轉出，應納增值稅測算與平衡、納稅申報。
6.合同制定、規範，及進、銷項平衡
“營改增”後：預收款項目不同，納稅時點不同，都會有影響；企業正常收取的預收款項，還要分清經營業務類別，方可正確納稅。
工程成本合同和銷售合同的制定也很重要。
進項與銷項應儘量匹配平衡，否則，對現金流和稅負都有影響，簽訂合同時也要注意這方面。
7.避免時間節點拖延
不按時間節點推進，乙方可能提價，將稅負轉嫁給開發商。
已完成銷售的項目，如果工程結算拖延至稅改後，將導致大量的進項稅額無法抵扣，形成浪費；已收款未及時開票的項目，收入承擔的稅金將會由5.6%提升至11%，增加稅負；土增稅、企業所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應交稅金同步上升。
【小結】
不得不說，“營改增”對房地產成本管理帶來的挑戰和風險毋庸置疑，但是其也有積極意義，比如，對不規範的供應商和勞務有了約束，又如對企業現金流也有一定益處。有群友提出，一般納稅人應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額，小規模納稅人應納稅額=銷售額×徵收率。意味在項目銷售前，沒有銷項稅；前階段的各個納稅期差額小於0，暫不納稅，對企業的現金流有好處。也有群友認為“營改增”是給成本人一次提升縝密思維和自我價值的機會，對企業管理環節的要求也相應升級。
