业主和租户双视角调查报告
前言
高力国际成都曾在2月初进行过一轮全国范围的疫情调查，彼时由于成都多数企业尚未复工，市场上也未统计到任何为租户减免租金或物业费的写字楼项目。无论是写字楼业主，还是租户对于疫情的影响判断尚不清晰，如今一个半月过去了，成都各行各业走向全面复工，写字楼市场供需形势也日趋明朗。
> 在此情况下，高力国际研究部于三月初起，对成都45栋优质写字楼和100家租户企业进行了新一轮调研，通过新一阶段的业主与企业现状反馈，帮助我们理性预判全年写字楼需求趋势与特征。
> 本次调查结果，我们将通过业主vs租户的方式，展示双方如何看待疫情对于全年经营的影响，其中有哪些差异与共性值得我们关注。
注：45栋优质写字楼，覆盖全市7个主要商务区；100家租户企业，包含大中企业48家，小微企业52家；民营企业66家，国有企业9家，外资及合资企业18家。
1. 复工情况反馈：
截至3月中旬，有超过六成的业主表示楼内企业的复工比例高于80%，45栋写字楼平均租户复工比例达到83%，复工情况良好。而从租户的反馈来看，复工不等于全面复产，受各区防疫管控，部分企业仍无法恢复正常经营，以及市场需求减少影响，许多公司的业务计划被迫推迟或取消，企业距离经营全面恢复尚有一段距离。从调查结果来看，仅有19%的企业表示目前营收恢复比例超过80%；与此相对有超过60%租户企业业务恢复比例低于60%，其中中小民营企业占比较大。
业主和租户双视角看待疫情影响
2. 企业经营稳定性（图表2）：
在调查期间，近七成业主表示，项目没有或有极少租户受疫情影响而退租或缩减租赁面积。剩余三成业主反馈，退租或缩减企业主要为零售商贸、消费服务（包括旅游、线下教育培训、康体美容），房地产建筑等受疫情冲击较严重的行业，整体租赁情况可控。而另一方面，82%的租户企业表示，此次新冠疫情已造成企业营收同比下滑，其中33%的租户业务收入下滑幅度超过50%。因此不排除“后疫情”期，市场将持续遭遇企业因经营风险积压而带来的办公租赁违约。
3. 租金&成本反馈（图表3） ：
在市场双方都非常关注的租金问题上，自二月末在政府号召和国企表率下，成都市场上为租户减免租金、物业费的写字楼数量实现了零的突破，此外还有4个写字楼项目表示有计划为租户实行租金减免。虽然实施减免的项目比例依然较低，但业主在面对上半年续租租户时，续约条件逐渐宽松。调查显示，对于上半年续租的优质客户将提供（包括降低租金涨幅，给予免租期，不涨租等）优惠的业主比例超过四分之一。另一方面，从租户应对疫情的措施来看，除了积极开拓线上渠道，采用远程办公外，缩减运营和人力成本也是帮助企业度过危机的重要措施之一。因此上半年企业，尤其是民营中小企业对于租赁成本的管理或将更加严格，从而引发一系列为节省成本而进行的搬迁或缩减面积活动。
4. 2020全年办公需求预期（图表4） ：
这里我们主要对比业主的全年入驻率的预期，以及租户的全年业务的预期。在这一点上双方的判断较为接近，即使目前营收受新冠疫情影响而出现一定下滑，市场双方依然对下半年业务恢复保持信心，有三分之一的业主表示全年入住率将同比保持稳定，而22%的业主认为入驻率将有提升；无独有偶，37%的企业预计2020全年营收将较去年保持平稳，24%企业认为全年业务仍将有小幅增长。更加坚定了我们对于全年办公需求稳定的预期。
5. 2020全年租金预期（图表5） ：
租金方面，无论业主还是企业都倾向于保守、谨慎的租金/成本策略。例如超六成业主预计2020年租金水平将较2019年保持稳定，而有13%的业主将有小幅下调租金报价。这与租户目前的承租能力、成本预算下滑情况相一致。整体来看，在此次疫情启示下，企业将尽可能争取多的优惠条件以降低固定成本开支，为写字楼平均租金增加下行压力，其中有效租金的降幅或将更加明显。
2020年，“后疫情”市场，哪些特征值得我们关注？
租户企业视角透视办公需求商机
n 市场需求复苏预期向好：本次调研反馈显示，仅有不到四成的企业预计全年业务收入将有下滑，24%的企业认为即使在开年受到疫情冲击，但公司全年营收将依然同比保持增长。相较于82%的企业表示第一季度已出现业务量同比下滑，这一数据显示了企业对于全年需求复苏的信心。而从2020年公司预算投向来看，扩大业务和服务范围、多样化营销渠道，以及技术创新成为预算支出最大的三个领域。进一步显示出公司倾力拉动业务恢复的决心。
n 成本控制依然是全年主旋律：虽然公司对于恢复业务保持较强信心。但在“黑天鹅事件”的警示下，节省非必要开支，降低成本的思想依然是全年主旋律。由此对写字楼市场造成的影响可分为以下几类：首先对于受影响较小的企业，原本的搬迁、升级租赁计划或被拖迟或终止；其次对于受疫情影响较大的行业，或通过缩减面积或搬迁至更低租金项目以降低损失。最后少部分疫情期间业务逆势增长的企业，即使有搬迁升级和扩租需求，但租金预算依然较低，倾向缩短合同周期，决策时间也较以往更长。
此外优化业务结构也是本次调查企业反馈的重点。关注具有核心竞争优势的业务板块，通过使用更多企业办公服务支撑软件，或外包部分成本后台单元，帮助企业达到资本最大化利用，更好的在经济波动周期存活，我们认为这一趋势在2020年将更加突出。
n 减少办公租赁前期投入：
早在多年前，大量中小企业就展示出对于精装修带家具配置房源的高度热情。也正是由于这一需求特征刺激了转租类物业的飞速发展。时至今日，我们看到这一趋势正在放大，不仅中小企业，甚至大型内资公司也开始尽可能减少装修，家具配置等一次性成本开支，降低在租赁过程中时间和精力投入。
n 配套与服务设施也是租户近期关注重点：
除租金、地段交通、楼宇品质外，还有哪些因素经直接影响租户的租赁选择呢？本次企业调查结果显示，停车位是否充足，停车收费是否合理；电梯等待时间；写字楼配套设施（如会议，洽谈，餐饮，活动设施）；门禁与外来人员访问管理也正在成为租户选择写字楼的重要考量指标。
业主视角：2020年是变革，创新的一年
n “存量市场”特征仍将持续
此前在高力国际成都写字楼市场年终总结《致2019：不期而至的成都“写字楼存量市场”》中就曾经提到，2019年成都首次进入存量市场时期，而做出如此判断主要是基于新增供应较低、全市整体入驻率（不包含天府新区）超过85%、以及市场租赁活动主要来自以搬迁、拆分整合、升级换租，这三大特征。而如今2020年已过去四分之一，我们认为“存量市场”特征在新的一年依然突出。基于这一市场判断，我们认为一方面，相比于新租户，现有租户的稳定性在今年将对项目造成更大影响。
另一方面，企业业务波动越大，其办公需求变化也越频繁。而受疫情影响，2020年将是各行业业务波动较大的一年，因此我们预计写字楼市场将出现众多因业务短期快速起伏而带来的搬迁换租、办公整合/拆分，扩租升级需求，而这类租赁需求主要来自成都市场的现有企业，对全市净吸纳量的贡献有限。
未来因业务扩张而产生办公净新增需求的企业将主要来自金融、企业互联网服务、医疗大健康以及基建投资
n 金融业：疫情推升企业及个人融资、投资避险需求
除上篇成都写字楼年终报告中提到的以银行理财子公司为代表的传统金融企业，以及受益于金融开放政策的外资金融机构外，2020年，新冠疫情的突袭下，普通居民的避险与储蓄意识显著增强，衍生出大量对寿险，投资理财的需求。有望带动保险、银行理财子公司市场渗透率进一步提升。此外由于疫情期间业务收入下滑，众多中小微企业面临现金流中断的资金压力，大量市场需求传导至供应端，今年成都市场的贷款公司也有春风吹又生之势。
n 互联网软件服务&企业服务外包：数字化经营成为新常态
我们认为2020年是互联网行业红利由消费者（To C）向企业（To B）过度的重要转折点。企业软件服务（SaaS）是少数在疫情期间市场需求增长的行业，与个人居民情况相似，企业也在不断摸索如何在今后降低突发危机风险，例如企业反馈显示多样化营销渠道，创新产品技术与服务都进入了企业今年支出计划TOP3。企业依托办公、营销软件服务，巩固拓展优势业务，同时降低非核心板块成本支出的趋势将常态化。我们认为未来软件服务是支撑企业行政办公，营销拓展不可或缺的部分。
n 医疗大健康：互联网医疗加速落地
突发疫情加剧了我国医疗资源紧缺情况，我国分级诊疗体系中的重要环节，互联网医疗的作用进一步提升，全国范围打通医保线上支付指日可待。凭借这一黑天鹅事件，医疗信息化、远程医疗、在线问诊等服务正在逐步被大众接受，并有望形成依赖。
n 基建投资项目公司：2020稳经济重要调节器
2020年毫不意外，作为稳经济的重要手段，传统基建以及“新基建”都被提到了重要高度。其实基建投资增速重回双位数已不是新鲜事，早在今年初，四川省财政厅就明确表示，今年政府专项债将重点用于支持铁路、收费公路、机场（不含通用机场）、水运、城市轨道交通、城市停车场等交通基础设施项目，天然气管网和储气设施、城乡电网等能源项目，农林水利项目，城镇污水垃圾处理等生态环保项目，城乡冷链等物流基础设施项目建设。而疫情后，各类基建项目对拉动地区经济增长的作用将更加明显。
未雨绸缪，建议业主充分准备以应对全年租赁波动
n 积极了解租户经营现状，以及潜在困难，从而较为准确判断项目现有租户稳定性，以便提前做好应对准备。对于有续租需求的优质租户，可适当放宽续租条件。对于面积变动的客户，尽可能在楼内协调以提高租户留存比例。
n 灵活应对企业需求新特征，对于有精装修和家具配套，缩短租赁合同周期等需求的新客户，业主可通过将免租期条件转变为精装预算、增加租金溢价、改变押金或支付等方式以规避提供服务而带来的潜在风险。
n 为避免政策调控，经济周期等因素所带来的行业波动，在招商租赁中，避免单一行业租赁面积占比过高，或租户行业过于集中。
n 在地段位置，租金不可变动的情况下，如何与众多同质项目差异竞争。相比降低租金，提升硬件设施与服务也同样可以达到提高项目性价比的效果。从业主调查问卷中，我们已经能够看到这样的趋势，44%的受访业主表示，正在进行或年内有计划进行软硬件改造升级。而对于租户反映较多电梯等待时间，配套设施（会议、洽谈、餐饮）不足的情况，业主也可以有针对性的进行升级改造。
“山川异域，风月同天”！疫情给了我们更清晰的体会，人类是一个命运共同体，没有人是一个孤岛。 “黑天鹅疫情” 成为企业反思业务模式，推进数字化经营的重要契机。而对于写字楼业主也将是变革与创新的新起点，在经济波动与灾害面前，业主与租户又何尝不是命运共同体，面对疫情，写字楼业主尽其所能保障企业与员工健康、财产利益；用灵活的租赁方式为租户提供多样化服务。与此同时，租户企业一张一弛都是行业经济，资本与政策的投影，直接牵动业主收益。因此对于业主而言，了解租户是生存的起点，也是终点。
