2019年即将过去，时间即将来到21世纪的第20个年头，深圳楼市将往何处去？
我们已经挥手告别了“闭着眼买”的躺赢时代，决策变得前所未有的纠结。掌握有价值的信息，一定程度上可以预测未来。
根据尤金·法玛的有效市场假说，依据已披露信息，可以预测短时间内的市场走向。预知与判断，可对抗无力感和不确定性。
年底信号频发，你GET到了什么？
我们先来看看年底发出的几个重磅信号。
信号一：深圳放松豪宅线
深圳的“豪宅税”发生了重大变化，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。
放松豪宅线对于深圳二手房市场而言明显是一个利好。
“豪宅线”调整第一周，深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%，成交均价为55135元每平米，环比上涨5.1%；“豪宅线”调整第二周，深圳二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.09%。
深圳调整“豪宅线”，成为深圳二手房市场强势反弹的一个转折点。
信号二：四年来首次，真降了
11月20日，央行公布最新贷款市场报价利率：
1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；
- 5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，此前为4.85%；
- 5年期以上LPR下调了5个基点。
这也是LPR利率登场以来，房贷利率首次下调！同时也可以说是2015年10月24日至今，4年来，房贷基准利率的首次降息。
LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。
信号三：集中推出30平方公里产业用地
11月，深圳一次性推出30平方公里产业用地，瞄准“双区”建设提出的高质量发展新要求，深圳将打造具有战略性和全局性的产业发展新格局。
对于寸土寸金的深圳而言，“割爱”30平方公里的土地无疑是大手笔。这些腾挪出的产业用地不仅将成为深圳的跳板，更将成为粤港澳大湾区的跳板，集聚高端要素、实现创新驱动，强化全球资源配置能力。而得益于产业用地和良好的营商创新环境，深圳也有望成为新经济发展策源地，构建上下游产业供应链完备、互补性强的产业群，助力打造中国经济升级版，引领中国经济转型升级。
信号四：取消商务公寓“只租不售”
近日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。有关专家认为，这一政策实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整。
在这系列信号之下，2020年是机遇之年还是挑战之年？
2020年房地产会何去何从？
楼市预测，从来不是追求精准度，更核心的是构建对未来的认知和判断。
▍四个一线城市中深圳最具向上潜力
近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）。《报告》判断，预计深圳、东莞、珠海、惠州等珠三角城市，以及苏州、南通、无锡、宁波等长三角城市未来三个月内住房市场稍热，存在一般上涨可能，而北京、天津、廊坊、保定、张家口等京津冀城市则将遇冷，呈现一般下跌状态。
在“双区”驱动下，2020年深圳依然是投资关注的焦点。经济学家马光远表示，“深圳这几年迎来多重利好，房价长期而言，在四个一线城市中我认为是最具向上的潜力的。对于深圳的购房者而言，其实能够犹豫的时间并不多。”
△数据来源：贝壳研究院
▍2020年房地产政策小松可期
2020年，考虑到中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在；当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，而房企2019年的调整也很厉害，房企的破产、裁员、地王之痛，现金流之疡，销售去化大幅度下降；以及刚刚突发的商务公寓取消“只租不售”信号……这可能预示着在“房住不炒”主基调下，2020年房地产调控将大概率趋向放松，但放松不等于放开。
▍深圳商办市场“大周期”即将来临
深圳商办市场处在一个“大周期”启动的前夕。在“房住不炒”的背景下，深圳核心区域的高端写字楼，或迎来稳健持续的增长期。对于长期持有、稳健型的大鳄资金来说，这个时候，是一个逢低进入深圳商办市场的不可多得的机会。
1.整售，整售，还是整售
据戴德梁行数据统计，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金额已达311亿元，已破2018年的纪录。有业内人士称，深圳大宗交易今年有望突破2017年以来的3年最高值。从2017年“商用地产大宗投资元年”开始，深圳写字楼整购事件频发，随着全球标杆城市建设的发力，2020年全球资金将加码进入深圳。深圳核心地段的商办资产，已经成为全国买家追捧的投资新方向。
2. 写字楼市场迎新机遇
写字楼价格的远景，主要取决于一座城市企业数量的增加，与质量的提升。截至今年5月底，深圳商事主体总量达321.9万户，继续保持全国大中城市首位。若按官方统计常住人口1302.66万人计算，深圳每千人拥有商事主体247.1户，拥有企业155.7户，创业密度稳居全国第一。2020年“双区”驱动效应将增强，深圳写字楼市场也是个机遇年。金融、服务业和科技类企业对甲级办公楼的需求增量将跃升一个层级。
△ 大湾区甲级写字楼价格指数
▍工改项目占据半壁江山，工改将成为主流
在土地资源极度匮乏，核心区域十分成熟的深圳，土地规划往往不是新区建设，而是在旧的成熟区域做更新，而“工改工”类城市项目提供了大量工业用地。
△ 已批城市更新单元计划类型
△ 近五年“工改工”项目开发强度呈上升趋势
△ “十三五”更新计划结构预控
随着“工改”类城市更新项目的提速，以及开发商的加快布局，未来会产生大量的产业用房、写字楼、配套公寓。
从对住宅市场的影响看，未来五年，“工改”类城市更新项目供应建筑面积571万平方米，其中20%为配套公寓，将会供应约115万平方米的公寓产品，每年供应23万平米公寓，作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供应量。由于公寓不限购不限贷，为不具备购房资格又确实有住房需求的购房者提供了另一种选择。
▍前海扩容尘埃落定？2020年，机会最大的地方？
“前海合作区+自贸区”的双扩容，已经酝酿很久，很可能会在2020年落地。
前海国际化城市新中心地位将强化。城市的生长必然导致土地价值版图的变化。城市不动产的价值就是其所处区位公共服务的投影，未来，前海湾将是深圳最宜居宜业的价值高地，在现有主城区会形成香蜜湖—竹子林—华侨城—科技园—后海湾—蛇口—前海湾连续的不动产价值高地。
位于南山核心的华联城市中心，就处于这一连续的不动产价值高地，与前海扩容重点区域大小南山地区仅一路之隔，将坐享前海扩容巨大势能和发展机遇。
华联城市中心
南山核心 总部超体
屹立南山核心、湾区总部经济带，华联城市中心匠筑南山核心总部超体，赋能企业更多发展可能。
项目左拥前海自贸区，右邻后海中心区总部基地，同时毗邻蛇口自贸区与深圳湾科技园总部基地，以总部超体的恢弘气魄铸就总部商务新力量，从容对话企业风云，前瞻把脉未来。
项目整体规划聘请世界顶级建筑事务所gmp操刀设计，以国际化的设计理念与前瞻性眼光，致力于打造区域的地标建筑集群及城市名片。
其中T1整栋塔楼由华联控股自持，并统一招商运营，对入驻企业的规模和行业有较高的要求，为总部办公集群奠定稳固的基础。
与时代同行，执掌湾区商务话语权及世界影响力，T3以国际5A配置标准，先进智能化系统，充分满足总部企业现代化高标准办公环境的要求，打造纯正总部商务标杆。T5为约29-66㎡精品居住空间，赋能全球精英族群。
借用经济学家马光远的一句话，在房价面前，情怀和情绪都是无用的，只有真诚面对，才能得到真经。
2020年将会怎样，让我们拭目以待。
