壹
2020年剛開頭，我們就經歷了地震，大火，脫軌，爆炸，還有讓人帶了一春天口罩門都不敢出的新冠肺炎，全國人民的心讓媒體給整的忽上忽下。就是在這樣的背景下，全國樓市完美錯過了耳熟能詳的“小陽春”行情。
4月8日，太原照常升起，“熱乾麵”武漢又回來了，雖然疫情尚未完全散去，但武漢的解封基本標誌著國內疫情對生活生產沒有太大影響，學生開學，工廠復工，售樓部開張，中介帶你看房，一切都慢慢駛向原有的軌跡，樓市也漸漸顯露生機。
封凍了一冬天的土地，在春天的陽光裡逐漸升溫，4月10日，龍城太原迎來了久違的2020年第一場土拍。此處音樂起。
本次拍賣的兩幅地均位於萬柏林區新晉祠路和麗華北街交匯處東北角。編號SP-2018，西至新晉祠路，北至規劃路。出讓面積83699.65平方米，其中住宅分攤56069.76平方米，商業分攤24029.9平方米，托幼分攤3600平方米，容積率3.5，托幼用地，容積率1.0。出讓年限：住宅70年、商業40年、托幼50年；控制高度100米。起價14.235億，起始樓面價為4859元/平方米。
編號SP-2019，西至新晉祠路，北至規劃路，南至規劃路。出讓面積75509.18平方米，其中住宅分攤50336.43平方米，商業分攤21572.75平方米，托幼分攤3600平方米，容積率3.5，托幼用地，容積率1.0。出讓年限：住宅70年、商業40年、托幼50年；控制高度100米。起始價為12.785億，起始樓面價為4837元/平方米。
兩塊地合計15.92萬平方米，起始總價27.02億。在太原來說，這算一場規模不小的土拍。
這兩宗地到底是什麼成色？可能已經有很多號撰文誇過，他們說過的這裡不再贅述，主要說點他們遺漏的或者需要強調的重點。
從區位上說，該地塊地處河西中心腹地，距離長風西街不到1公里，一腳油門就到萬象城門口，“五桶面”唾手可得，長風商務區盡收眼底，額，這個說的有點飄了，除非100層，不然還無法盡收眼底，畢竟還有兩公里，但小參就是想說這裡配套完善，要啥有啥，而且路網發達，西有晉祠路，東有濱河西，北有九院沙，交通便捷，想去哪裡去哪裡。完善的配套，發達的路網，加上幾何中心的地理位置，讓這塊地天生就帶有豪宅血統。
從質地上說，該地塊容積率僅3.5，雖然在外地人眼中這也就是正常的高層住宅容積率，但在容積率4.0扎堆的河西來說，這項指標可以說鶴立雞群，難能可貴。地塊形狀完整，地形平整，極其利於後期規劃，不管是兩到三排梅花狀佈置，還是環形中心水系，還是三進疊式園林，都給建築師提供了便利的設計條件和充分的發揮空間，歐式，中式，新中式，隨意拼搭，盡顯B格與調性，絕對的素顏美人兒。
從風水上說，地塊座落於汾水內彎，一衣帶水，藏風聚氣，臨近城市幹道但不緊挨，清風徐來，鬧中取靜，汾河和沙河的水系可以調節小氣候，煙雨朦朧，水波不興，無論從科學還是玄學看，這兒都能成為您安家置業的首選。不然麗華苑也不會選這。
另外，地塊周邊也是一眾中高端大廠項目，中鐵建花語堂，融創壹號院，萬科長風公館，遠大鳳璽灣，融創太原府，試想，輔助都已是國服，C位得何等強大？
如果非要給這塊地挑個刺兒，那就是小學尚無規劃，地鐵有生之年。
貳
地塊瞭解了，老規矩，一起回顧一下本次土拍。只有洞悉每一次舉牌，才敢通過土拍挖掘信息、瞭解市場。而且，本次土拍也極具戲劇性，很有觀賞價值。
本次土拍共有六家開發商到場，分別是中海（68），招商蛇口（66），金茂（98），保利（88），萬科（69），青島華髮（77），看到陣容，小參心涼了半截，因為中鐵建沒來，預計此次土拍不樂觀。
主持人介紹完地塊情況後，先開拍的是SP-2019，相比SP-2018，這塊地面積更小，價格更低，參與的人更多（青島華髮沒有報名SP-2018的競拍），更容易帶節奏，當然也更容易成交。
SP-2019，起價12.785億，加價幅度5100萬，起始樓面價4837元/m2。此次拍賣一波三折，開盤前五分鐘確實顯示出了這塊地的魅力，開發商輪番舉牌，此為一折。
但帥不過五分鐘，在價格打到15億附近的時候，就上升乏力，開拍不到十分鐘，拍賣師將加價調整到3000萬，此後每一次舉牌都很漫長，基本是拍賣師一人說貫口，開發商遊戲刷微博，讓人感覺賣地不比賣保險容易。此為二折。
又過了不知多久，就在人們都覺的開發商們要放棄的時候，66號招商蛇口突然舉牌17.445億，在招商的“挑逗”下，88號保利和68號中海燃起了鬥志，二者輪番舉牌，激烈廝殺，一路從17億幹到20億，加價幅度已調整到1000萬，雖然中間也有猶豫和艱難，但68號中海，還是將價格定格在20.245億，溢價率已達58.3%，樓面價7660元/m2, 時間一分一秒過，無人再出價，最後拍賣師宣佈，不及底價，本塊土地流拍。此為三折。
SP-2018拍賣時，已快到中午，人困馬乏，加價幅度很快從5700萬就調整到3000萬，招商雖然舉牌，但硬度不夠，保利在經過上一輪廝殺後，略顯疲軟，只有中海勉強支撐，雖然自己報出21.135億的高價，溢價率48.5%，樓面價7215元/m2，但最後還是沒能觸及底價，最後拍賣師宣佈，本塊地流拍。
整場土拍持續三個多小時，40多輪舉牌，合計出價達41.38億，平均樓面價7426元/m2。抽絲剝繭，本次土拍有幾個有意思的地方，小參大概說說。
拍賣師說的多，開發商舉牌遲。一般拍賣會上，拍賣師說的最多就是重複舉牌價格，偶爾製造緊張氣氛，但本次拍賣會舉牌間隔相當長，十幾分鐘沒人舉牌常有，拍賣師不得不一邊誇自家瓜好，一邊誘導開發商出價。
加價調整快，地價爬升慢。對標十幾億的土拍，一般前期加價都比較大，為了提高拍賣效率，到後期，才縮小加價。而本次拍賣會上來沒幾分鐘加價從5000多萬就降到3000萬，再降到1000。本來拍賣師這樣做是為了增加舉牌效率，提高參與度，但效果並不明顯。
再看開發商這邊，來了6名隊員，我本以為三四個輸出，一兩個輔助，結果三個直接掛機，招商這個輔助也沒打好，拍賣師使勁鼓勵出價，輔助也不給加血，最後中海和保利兩個輸出體力不支，敗下陣來。
整場土拍拍賣師不停重複的一句話就是，“沒達底價”。大家也特別關心，這底價到底是多少，怎麼樓面價都7000多還沒到底價？根據拍賣師重複這句話的頻率分析，在SP-2019拍賣的最後階段，應該是離底價比較近了，就算沒有打到水晶，起碼也在推高地。
結合隔壁中鐵建警校那塊地的溢價率89%和樓面價7291，粗略判斷SP-2019地塊的預期樓面價大概8220元-8270元，反推地塊的底價大概在21.72億元-21.86億元，按每次加價1000萬計算，需再舉牌15次，也就是說中海和保利，只要再打七、八個回合即可成交。SP-2018地塊和SP-2019地塊情況類似，感興趣的自己手算，這裡不再贅述。通過樓面價如何計算保本價前文和群裡說過多次，這裡也不再降維科普。
小參為什麼把土拍情況記錄的如此詳實，就是希望小參出品，堪比報告，日後查時，以我為準。
叄
土拍沒有錘響，但土拍已經結束。我想，此刻大家最關心的，就是本次土拍結果對太原樓市及太原房價的影響。
歷史證明，任何標杆性的樓盤開盤，標杆性的地塊拍賣，他們的結果都對市場起著舉足輕重的作用，汙水廠這塊地當然也不例外，這也為什麼我花那麼大篇幅介紹地塊的原因。
結合本文第二部分對土拍的回放，不難得出有以下影響：
首先，是對太原高端樓盤市場的衝擊，從庫存到價格的打擊。
隔壁中鐵建在宣傳花語堂項目的時候，曾打出“重新定義太原”的標語，還沒等他重新定義，土拍已經把結果寫在祖國的大地上。
從萬達龍龍樾府到君聯摩天石，從星河灣壹號院到融創學府壹號院，不是賣了好多年，就是價格幾經調整，太原這種單價2萬上下總價三五百萬起的豪宅受眾實在太少了，現在群裡還有摩天石、星河灣的業主在找買家，之前還在中介掛過，因為沒人看房也懶的掛了。別說2萬，就是一萬五的太原府也表現平平。所以，從庫存上說，太原不缺豪宅，此次流拍，標誌著太原豪宅暫時止步於此。
環顧太原“地王”的下場，師範學院的華潤崑崙域，儘管挖出古墓，但項目連精裝都不敢上馬，裸奔15000，貼著成本線開盤，華潤的朋友說，精裝後一萬八、兩萬，怕影響去化；小馬地王恆大天宸，你唯一的貢獻就是促銷了恆大江灣，C位出道的你，只打了個輔助，如果不是皮帶哥幾千萬園林的給你加裝備，早把你送回水晶；隔壁“老王”，中鐵建花語堂，一萬八買你還是一萬八買融創壹號院，確實是個難題，但一萬八買你還是一萬六買恆大悅府，這絕對不是難題，花語堂在土拍之前順風局都難打，土拍之後想逆風翻盤，只能期待天降硬核操盤手了！如果今天中鐵建坐上牌桌，可能結果會不一樣。
目前，對太原高端豪宅來說，如果你拿不出恆大75折的勇氣，就喪失了舉牌拿地的底氣。
在這種價格和去化背景下，“地王”對於開發商來說就是夢魘，環外三、四千一平的地賣一萬一、二，不香嗎！所以，此次流拍，標誌著太原豪宅價格上限暫時觸頂。
其次，高端市場觸頂，中低端市場只能被摁在地上摩擦。二線地段無論怎麼漲也不可能比一線高，除非山大附小、山大附中給你開外掛。中低端市場會在一段時間內上下波動，但由於天花板的限制，上漲空間有限，況且，現在是樓市下行，無法形成持續上漲的動力。
當然，從諮詢情況看，我市中低端需求仍在，想讓房子大跌也不現實。甚至一些優質二、三線地段的房子價格可能穩中有升。
再次，從開發商舉牌情況看，也許是因為疫情，影響回款，也許是因為債務，手頭緊張，都是舉而不硬。一千萬的加價，墨跡成這樣，不僅表明開發商對地王忌憚，也表明開發商會調整開發規模控制開發節奏，他們也在等，等一個低價拿地的機會。
價格、產品、開發商都說完了，最後，說說城市開發的格局。眾所周知，太原的發展路線是“南移西進，北展東擴”，在財力有限的情況下，我們只能團一頭，做不到幾條線同時作戰。本次土拍後，標誌著“西進”從高速成長期逐步過渡到穩定期。壹號院，鳳璽灣，長風公館，太原府瓜分了長風西，往北走紫郡、中海，往南走藍灣傳奇、梧桐語，而這還不說剛剛交房不久的長風壹號，待售的柏翠園，再往西的剛需剛改盤更是不勝枚舉，僅迎澤西到南中環西這段的河西板塊在售待售盤就多達80多，長風商務區已從襁褓嬰孩成長為青年，萬象城的喜茶排起長隊，信達國際拔高了太原天際線，南中環西延、西中環南延讓河西路網起飛。
細心的太原人也許會發現，曾經年少的你也就是去河西買個傢俱，而如今油膩的你經常拖家帶口橋上橋下，不是辦事就是玩樂。如今的河西，政務，商業，文化，一個都沒少，早已不是那片待開發的處女地，有時候，恍惚間我都覺得河西已經開發過剩，新城廣場，海唐廣場，遠大購物中心，萬象城，從北到南，從數量到體量，平均每三公里一個商業體，當妹子把逛街當健身，我都替河西的老公們捏把汗！
一個行業，一個產業，一個板塊，發展的軌跡基本都符合上圖，投資的最佳時期就是第二階段高速成長期，此次流拍，開發商用錢投票告訴大家，專業的房產投資者可以移步其他板塊了。
當然，這裡不是說河西的開發就停滯不前了，其實河西還有很多土儲，只是，
再想開出令人炸舌的價格，難！
如果說以前河西還是河東的小弟，那麼今天，河西用一場土拍證明，河西和河東已經分庭抗禮，歐不！考慮到河東人民的情緒，此處應該說協同發展，此後人們會越來越淡化河西、河東的概念。
綜上，此次土拍不僅影響了太原房價結構和趨勢，還影響了地產開發方向和城市發展格局。老百姓關心房價趨勢，開發商關注開發方向，zf心繫城市發展，這也難怪本次土拍為什麼這麼多人關注。土拍結束後，小參頭條號第一時間發佈了流拍的消息，頭條熱議整整趴了一整天。
肆
最後解釋兩個事兒。
在發佈的頭條消息中，看到許多“誰拉高了房價”的留言，大家對土拍底價頗有異議。
這裡小參想解釋一下，土拍這麼大的事兒我國是有一套規範程序的，首先要確定出讓宗地的用途、容積率和使用條件等，然後要對出讓的土地用科學的方法（假設開發法，比較法等）進行市場價格評估，最後再綜合基準地價及市場狀況後由決策機構擬定出讓底價。這個底價理論上不是個人拍腦門說的。
可能有人會說，zf才不管那些，只管高價賣地，拉高了房價。但我們換個角度看，這出讓的都是國有建設用地，廣義說，這地是大家的，既然地是大家的，你能忍心低價賤賣嗎？
類比，年長一點的大叔都聽過國有企業改革這個詞，當時我們最痛恨的就是一少部分人借改革名義低價把國有資產據為己有，造成國有資產流失。如今，國有建設用地一樣是國有資產，如果價位很低就賣掉，難道不是國有資產流失嗎？何況，這賣地錢可以用來投入城市建設，不然拿什麼錢建設汾河三期，拿什麼錢修建1、3號線？
所以，從這個角度講，一個城市如果地價高，說明領導有方，地價低，說明你不值錢。雖然這話聽著扎心，但現實什麼時候放過你！
資本都是帶血的，你以為zf低價賣地，kfs就真的能便宜賣房？星河灣800拿的地，太原府4000拿的地，大家不都是一萬五六的大刀向你揮來？星河灣對你手下留情了嗎？
保持清醒，別天真！
再一個事，本次土地流拍後，無處不在的置業像以往一樣刷了一條你知道是錯的但還無力反駁的朋友圈。
置業，你就是那墜落人間的文曲星，藏在售樓部的段子手！抱拳＋作揖！
煤氣化土地首拍130億，二拍八折108起，116億成交。拿到8宗地的華僑城還是和中鐵、華潤等隊友一起開發。這麼說的話，汙水廠地塊二拍打8折，是不是置業的房也打八折賣啊？
段子就是段子，聽一樂就好！
市場就是市場，不以人的意志為轉移。
面對以上種種狀況，給購房者的建議是不妨學學開發商，我們也等等，等一個機會！
對本次土拍還有問題或者不同觀點希望交流的，歡迎留言或入群討論。小參始終陪伴在你的買房路上。
相信科學
客觀公正
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