馴鹿人
最近市場各種信息滿天飛，影響人們的判斷。
一邊是信貸政策的利好，房貸基準利率降至20年以來的新低。經營貸、抵押貸降息等。
還有不少城市取消限售、落戶門檻降低，甚至有幾個小城市出臺了購房補貼。
另一邊是中央再次強調“房住不炒”，幾個地方政府公開表示要加強樓市調控，深圳嚴查經營貸流入房產市場的違規行為。
到底啥時候該買房？2020該不該買房？不買會不會漲，買了會不會跌？
應該去哪裡買房？特別是經過疫情之後，區域邏輯到底有沒有變化？
這些問題，不但很多C端客戶不明白，一些地產人也沒想明白，不知道咋給客戶和朋友解答。
最近，明源君約訪了幾個有買房、換房經驗的朋友，他們分享了自己的買房故事，明源君下面把他們的故事和心法分享給大家。
什麼時候買房？
出現這些信號，你就該上車了
先來看一個買房故事。
小微和她同事都在2015年購入房產。同事是在330政策發佈後立刻買進的，總價450萬，當時賣家還沒反應過來，簽了合同後房價就漲了100萬，賣家想違約，同事花了20萬請律師打官司才把合同執行完了。
小微後知後覺，看到同事買的房子一下漲那麼多，她也坐不住了。開始到處看房，最後在12月定了一套總價316萬的小兩房。小微買房那會樓市火熱餘溫還在，年後漲了三十多萬。但年後，政府就開始調控市場，樓市進入橫盤期。2019年8月，小微以總價366萬元賣掉房子，去掉成本和利息，基本不虧不賺，用她的話是“瞎折騰，就當折騰了一次經驗。”
小微覆盤自己第一套房，總結了一條經驗：
買房買在房價上漲之前最爽了，一買完就漲。房價下跌的時候買也沒問題，其實風險已經減小了。等房價大漲完再買就可能要站崗，只適合長期自住或者長線投資，不適合幾年內要換房的或者投資客。
對普通人而言，要識別出房價漲跌的臨界點非常難，不過房價上漲還是有一些信號可以識別的。
首先，看信貸政策是否開始放鬆。
一般來說，房價受到調控、供需、心理預期等因素影響。信貸政策是調控的重要手段，也是判斷房價的一個關鍵指標，因為它可以影響心理預期。很多買房者會通過信貸政策，來判斷出政府對樓市的態度。
當信貸政策收緊，一線城市和強二線城市基本都處於橫盤或緩漲階段，但要大幅上漲基本很難。
而當信貸政策開始放鬆，比如貸款利息下降。在一線城市，很多人對信貸政策高度敏感，信貸一放鬆就聯想到房價上漲。當心理預期房價要上漲，很多人就會買入房產，隨後就容易造成現實中的房價上漲。
其次，從市場端看是否有回暖的信號。
很多有豐富購買房產經驗的人，他們會從很多細枝末節來判斷市場走向。
比如看著是橫盤期，突然新聞報道有某個新樓盤開盤，售樓處排長龍，開盤當天就賣完了。
再比如你在購房app上關注的二手房房源，帶看量突然增加，有些房源的成交週期也從半年變成兩個月。
甚至很多賣家開始頻繁調價。一般來說，電話諮詢量和上門看房量大幅增加，很多買家回到市場上了，市場開始從買方市場轉向賣房市場，這時賣家才敢頻繁調價。可以這樣說，賣家往往能最先感知市場的真實走向。這個時候就需要警惕了。
你還可以直接到售樓處或者房地產交易中心，看冷清還是熱鬧。
這些各式各樣的信號，都很可能是市場回暖的前兆。這時候，不管是剛需還是改善都應該抓緊時間上車了。
第三，換房的最佳時機是市場橫盤期間，可以便宜賣出便宜買進。
再來說一下換房。
換房比首次購房者多了一個步驟，那就是賣房，很多人要賣房了才有錢買房，那什麼時候才是賣房的最佳時機呢？
很多人換房子容易犯一個錯誤，總想著把自己房子高價賣出，再去買房子，但等到你的房子賣出高價時，你要買的房子已經漲起來了。因為換房一般是居住升級，置換的房子大概率比你賣出的房子要好，在市場上升期，漲速會更快。
小豪在2016年以總價250萬買入一套一房一廳小戶型。
2018年行情不好的時候，他計劃賣掉一房換兩房，但看到自己的房子買了2年才漲了三十萬，總覺得不甘心，想等市場回暖，房子再多漲一點再賣出。
沒想到等了一年，房價還是沒動靜。他把房子掛牌試探一下市場，沒想到當年7月份，中介電話和帶看量明顯增多，他意識到市場有回暖的跡象，趕緊開始看房。1個月後他
把房子280萬便宜賣掉了，但看房目標沒有定好，導致看房花了很多時間，最終趕在12月初定了一套小三房。
他新買的房子漲了近100萬，而原來的一房只漲了30萬。
小豪總結說：
升級換房最忌諱拖拖拉拉，一定要在賣房子之前就先想好買什麼房子，提前把房子看好。老房子賣出去後馬上買回來新房子，便宜賣出便宜買回來最好，千萬不要貪心。他如果把看房計劃提前，買房成本就可以降低幾十萬。
當然，如果手上資金充裕，可以在市場不好時先買進新房子，等到市場上漲後再把原來房子賣掉。
如果你手裡本來就有一些錢，換房時剛好處於市場上升期，也可以利用二次抵押把錢貸出來加上自有資金買好新房子，等到新房買進再找時機把原來房子賣掉，避免踏空。
去哪裡買？
買對了城市和區域，一定能增值保值
說完了買房的最佳時機，再來講一講該買哪裡。
小龍和小明，差不多在同一個時間購入房產，房子總價都在400萬左右，小龍的房子還略貴了一點。但是兩年後，小明的房子總價去到了550萬，而小龍家的房子總價還在450萬上下徘徊。
小升在2017年通過管家公司購買了重慶兩套房產，當時沒實地看過房子，管家公司告訴他有地鐵看江景，很好，其實房子離地鐵要走路15分鐘。
結果就買完兩個月漲了20%，到現在房子又跌下去了，想出手卻無人問津。
到底是什麼造成了幾套房子的巨大差距？
小明告訴明源君，其實她是地產人，買房時在地段選擇上有一定的敏感度，她買房的邏輯有幾個：
首先，城市選擇上儘量選一線城市和強二線城市。
買房就是買資源，從這次疫情就能看出來，一線大城市和強二線城市在醫療資源、治理水平等方面有明顯優勢。
其次，儘量到自己熟悉的城市和區域買房，這樣中介很難忽悠你。
很多人容易犯的錯誤是：
在大城市買不起，就先去周邊小城市買，想等房子升值了再置換回大城市，這樣很容易被套住。
小明認為：越值得買的城市越限購，越不值得買的城市越不限購。
5年前，她的同事小玲看著自己所在一線城市房價暴漲，心裡很焦慮，但手上的錢又不夠購買一套房子，於是她想到一個曲線救國的好辦法，去鄰近城市購買了一套90萬的三房，計劃等到房子升值了再賣掉回一線買。沒想到買了5年都沒升值。更令人心碎的是，現在想按原價賣都賣不掉，因為當地新房太多了，供大於求，根本沒人買二手房。
第二，買房要跟著城市規劃走，城市中心往哪裡走你就去哪裡買。
比如她買的房子正位於政府重點發展的新區域，規劃非常高大上，是城市中心區，熱度很高。而小龍購買的房產位於老城區，一切發展都很成熟，沒有太多利好預期，自住非常舒服。
第三，買房最好選核心辦公區。
通常房價跟著人跑，人跟著工作機會跑，如果房子周圍辦公區的人收入很高，購買力很強，那房價保值增值空間就大。她老師教過她一個方法，買房之前，可以在附近考察一下有沒有辦公區，寫字樓空置率怎麼樣？進駐的都是什麼企業？工作機會是增加還是減少？這些信息都可以通過打電話給寫字樓物管諮詢得知。
第四，房子附近有地鐵非常重要。
她買入的房子幾個月後就通地鐵了，從小區走到地鐵口只需要5分鐘，屬於真正的地鐵盤。這對小區也是一大利好。通常，從小區坐地鐵到核心辦公區，最好不要超過30分鐘，這是大部分人可以忍受的通勤時間。
第五，房子附近如果有好學校，屬於重大利好。
據她瞭解，前幾年很多城市房地產市場都處於橫盤期，大部分房子都橫盤甚至輕微下跌，但她所在城市，學位房價格非常堅挺甚至還在上漲。
最後，小明還特意提到了一點：
剛需買第一套房的時機比較特殊，核心是一定要利用好自己的首貸名額，儘量一步到位。有些人想著先上車後換房，利用增值部分來撬動第二套房，但你要懂得算一筆賬，即你房子的漲幅是否能覆蓋買第二套時增加的兩成首付？
3年前，小華先上車買了一套一房，3年後想換500萬的三房，這個時候他首付變成5成了，即250萬；
3年裡，小華第一套房需要裝修，還一直在還房貸，積蓄不多，而房子升值的錢減去稅費、裝修費、其他交易成本，大概就40萬。算來算去，都不夠換房。
而如果小華3年前沒有買房，現在買500萬的房子，首付只需要150萬，原來的積蓄，加上3年裡存的錢，再借一點，就能夠著了……
目前政府調控目標之一就是打擊炒房減少交易，換房成本很高，二套又需要5成首付，而調控比較嚴每年上漲空間有限，所以如果知道自己短期內就有改善需求，還不如踮踮腳第一次就一步到位用足槓桿。
小結
聽完這幾個買房故事，什麼時候下手買房子？該去哪裡買房子？大家心裡是否都已經有答案了呢？
祥瑜娛樂
因為一七年漲的太突然，也太兇猛，所以一八年必須把房價降下來，才符合國情。要想買房，等到二零一九年或者二零二零年，這時候房子應該比現在下降幅度更大。當然了，我說是，正常的需求房子，也就是一百平米以內的，高價房未來應該是大房子，也就是二百平米以上的，那些暴發戶，用大價錢，來滿足舒坦才對。各有所需，符合國情。我的想法是對的，也是好的，至於國家房價是否符合我的心意，我說了是不算的。可是，我確實希望國家能把第一套房價，降到最低。也就是一線城市，不超過兩萬，二線一萬，三線四線在五千一下。前一四一五年基本是這樣的，這幾年，放開了限購，那些炒房者又開始引發房產經濟危機。為了儘快抑制房價，國家制定打擊炒房者，首先把價格降下來，否則，有錢人還會大量的買，房子的價格還會升到天上去，會把天空戳一個大窟窿。路有凍死骨的時候，就是房價很高，窮人買不起的時候。
有住的，就別買房，沒住的，多少錢，也買，沒錢，多少錢，也買不成，炒房者，希望別買了。國家賣地的時候，應該所有的房子都是限價的，共有產權房，一線城市，也不能超過一萬，因為房產最起碼一半或者一多半都不是自己的，不能賣，沒升值，還都是偏僻地方，而且還相似中大獎才會得到。寫著寫著又寫多了，一談到房價，我就特激動，咋了？
清醒之魂
買不買房，主要看家裡的需求。如果剛需，無論貴還是便宜，都是還應該買的。下面我說一下我所居住的縣城的情況。
2006年，縣城剛開始蓋小區，當時房子價格是每平700元，聽著好像很便宜，可是我們結婚不久，雙方父母都是農民，自己的工資也是每月700多元，自己也根本拿不出首付的錢，轉眼過了兩年，2008房價已經1300多元，眼看房價遠遠多於工資的增長，我們趕緊東拼西湊付了個首付，算是買下了房。後來證明買對了，房價一路飆升，因為買的時候便宜，我們很快還完了房貸，後來積攢的錢還買了輛車。
本來老家有房，自己就一個孩子，就買這套房就不買了。2016年全面放開二胎政策，後來又有了老二，又是個兒子，看著房價一天天漲，又因為環保的原因，鋼筋水泥也在漲價，我覺得至少在我們這個小縣城，房價不會降。我們想了一下，在老二剛出生第一個月就果斷買了第二套房，房價每平三千多，當時老公是不同意的，我跟老公說，為什麼我們要買房，因為我們是工薪階層，房子隨時漲得可能買不起，所以才要買。有錢人就不一樣了，無論多貴，他們隨時都可以買。
這就是我買房的經歷，我覺得正是因為我的果斷，家裡多出來一輛車。所以買房子不用看網上別人怎麼說，你主要根據你當地的情況，家裡的情況，做出抉擇。不能聽別人的，因為每個人的情況不同。
