未成年人房屋指的是未成年人通過繼承，勞動或者受贈等方式獲得自己的房產。對於未成年人房屋取得和處分登記，《房屋登記辦法》進行了專門規定，為未成年人房屋登記實務操作提供了法律依據。
裁判規則
1.未成年人的房屋應當由其監護人代為申請登記，非監護人未經監護人同意和授權的代為申請行為無效——任新亮訴富縣人民政府房屋登記行政登記案
本案要旨：未成年人依法不能自行申請登記房屋，應由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料。不具有監護權的，代為申請房屋登記又未經監護人同意和授權，該代為申請的行為不符合規定，應為無效。
審理法院：陝西省富縣人民法院
來源：陝西法院網 2012年3月28日
2.因處分未成年人的房屋而申請登記時，監護人應當提交證明其監護人身份的材料和為未成年人利益的書面保證 ——楊再英與臺江縣人民政府及張某房屋行政登記案
本案要旨：監護人申請將爭議房屋所有權轉移登記到自己名下時，應當提交證明監護人身份的材料，同時，因處分未成年人的房屋而申請登記，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
案號：（2018）黔行終1376號
審理法院：貴州省高級人民法院
來源：中國裁判文書網 發佈日期：2019-04-03
3.未成年人監護人為未成年人名下房產辦理抵押登記時，提供了身份證明和為未成年利益的書面承諾，行政機關審查後作出的他項權證合法——陳某因訴泰興市人民政府房屋行政登記案
本案要旨：未成年人的父母作為未成年人的監護人（法定代理人）在辦理抵押登記時已提供了身份證明和為未成年利益的書面承諾，法律法規亦並未規定未成年人名下的房產不得辦理抵押，且《抵押合同》已被法院判決確認為有效，因此當事人以其監護人處分上述房產的行為侵犯未成年人利益無效為由，認為他項權證應當予以撤銷的主張不能成立。
案號：（2015）蘇行申字第00510號
審理法院：江蘇省高級人民法院
來源：中國裁判文書網 發佈日期：2016-12-28
學術觀點
1.未成年人不動產的法定代理登記
在具體的法定代理人的選擇上，根據《民法通則》第十六條的規定：
“未成年人的父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由下列人員中有監護能力的人擔任監護人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）關係密切的其他親屬、朋友願意承擔監護責任，經未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款、第二款規定的監護人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。”在登記申請材料的提交上，未成年人申請不動產登記時，一般應當提交其父母的身份證明材料；如果未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，應提供祖父母、外祖父母或兄、姐，或者經未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的關係密切的其他親屬、朋友的身份證明材料；或者未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門的身份證明材料。
登記機構登記時無需對申請登記的行為是否是“為未成年人的利益”進行實質性審查。《民法通則》第十八條規定：“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”該條明確規定了監護人處分未成年人財產的限制條件，即必須為未成年人利益。這裡的“不得處理”我們理解應當是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應當包括轉讓、抵押等行為。但是如何判斷監護人是否“為未成年人利益”一直以來都存在較大爭議。監護人是否為了未成年人的利益而處分未成年人房屋，是民事法律關係問題，登記機構無須、也無法判斷。所以，在辦理監護人處分未成年人房屋而申請的登記時，只要要求監護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，監護人實際上是否為未成年人利益，登記機構不進行實質審查。。（摘自國土資源部政策法規司，不動產登記中心編著：《不動產登記暫行條例釋義》，中國法制出版社2015年1月出版，第131-132頁。）
2.未成年人的房屋權屬登記
房屋所有權作為一種重要的民事權利，無論是對成年人還是對未成年人都具有重要意義，未成年人完全可以成為房屋所有權人。實踐中，就存在著不能將房屋所有權人確定為未成年人，未成年子女的財產就是父母的財產，父母可以隨意買賣、抵押未成年人財產的錯誤認識，事實上未成年人完全可以申請登記為房屋的所有權人。《民法通則》第9條規定：“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”第10條規定：“公民的民事權利能力一律平等。”法律賦予公民無論是成年人還是未成年人，都平等地享有取得民事權利的資格，肯定了未成年人完全可以成為房屋的所有權人。未成年人申請房屋權屬登記時應由其監護人代理。
在我國，公民的民事行為能力是指公民通過自己的行為行使民事權利或者履行民事義務的能力。我國《民法通則》把公民的民事行為能力分為完全民事行政能力、限制民事行為能力和無民事行為能力三種。完全民事行為能力是指公民通過自己獨立的行為行使民事權利，履行民事義務的能力。《民法通則》第11條規定：“十八週歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六週歲以上不滿十八週歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。”限制民事行為能力人是指具有一定的民事行為能力，但為保護其合法權益和維護社會正常經濟秩序不得不對其行為給予一定的限制。
《民法通則》第12條規定：“十週歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者徵得他的法定代理人的同意。不滿十週歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。”從上述規定可以看出，我國未成年人中除16週歲以上以自己勞動收入為主要生活來源的人外，可以分為10週歲以上不滿18週歲的限制民事行為能力的未成年人和10週歲以下的無民事行為能力的未成年人兩種，他們在社會生活中尚不具備成熟的理智，對自己行為的後果還不能獨立承擔法律責任。
對於限制民事行為能力的未成年人而言，他們可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動。限制民事行為能力的未成年人只有進行與自己年齡和智力相適應的民事行為，才能受到法律承認和保護。如果超越這個範圍，便得不到法律承認和保護，因而也是無效的。申請房屋登記行為是當事人的民事行為，需要申請人具有相應的民事行為能力。而購買房屋以及申請房屋權屬登記顯然屬於超越未成年人年齡和智力範圍的民事活動，未成年人作為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，無法獨自完成申請行為，其房屋登記行為必須由監護人代理。（摘自程琥，侯丹華：《房屋登記》，法律出版社2009年8月出版 ，第158-159頁。）注：本文中《民法通則》第9條已被《民法總則》第十三條修改；《民法通則》第10條已被《民法總則》第十四條修改；《民法通則》第11條已被《民法總則》第十七條、第十八條修改；《民法通則》第12條已被《民法總則》第十九條、第二十條修改；《民法通則》第十六條已被《民法總則》第二十七條、第三十一條修改；《民法通則》第十八條已被《民法總則》第三十四條、第三十五條、第三十六條修改。
法律依據
1.《房屋登記辦法》
第十四條 未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
2.《不動產登記暫行條例》
第十五條 當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
3.《不動產登記暫行條例實施細則》
第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。
監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關係等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。來源 | 法信 民商事實務
父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關係材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。
