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問：屬於深戶二套，想買福田學區加自住的二手房（預算600萬首付），有好建議嗎？（有考慮香蜜湖、紅荔村）
答：人群的劃分香蜜湖片區更優質一些，總價1000個人傾向在香蜜湖片區選擇，上學圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤還是要根據你的情況來定，如香格麗苑，翠海花園一期小學初中學位都不錯。 香域中央公館，中旅花園也可以關注。 二手房都可以通過全款抵押的方式操作成首付3成。
問：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中學學位房，新房帶精裝修不到9萬，覺得性價比很高，但是今年有餘疫情影響擔心房價會跌得厲害，所以買不買很糾結，還麻煩你幫我分析一下！謝謝！
答：德弘天下十年老盤，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。 現在，多本證拆成一本證，戶型相對奇葩。樣板房在高樓層，視野非常棒，算是羅湖少有的大花園社區。 預計單價10萬左右，賣深中學位。 如果只買個學位，感覺性價比還可以，如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。
問：老師好，投資的話，龍崗中海康城和坪山中心高鐵站附近的招商花園城、萬科金域緹香和大東城相比那個更有潛力，目前中海康城價格還要便宜一些，個人感覺坪山中心要更有潛力，中海盤太大了，可售房源太多導致價格上不去，地鐵、學位和配套也不是太好。坪山中心等地鐵14和16號線開通後再加上高鐵站，交通比中海還要方便。不知道我的判斷對不對，請老師幫忙分析一下。另外，如果以後14\/16號線延長到惠州對坪山房價是不是一個大的利空，因為惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州買房。
答：坪山的定位和發展速度比不上大運，大運在通勤上更近。 雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。 地鐵14和16號線開通對臨惠邊緣板塊影響比較大，坪山中心沒有太大影響，畢竟一個姓深，一個姓惠 大運選籌建議控制在地鐵1公里範圍內。
問：十三兄，我在福田上班，剛需第一套買房，每月工資兩萬多，計劃四百萬以內的兩房或小三房，目標定在福田的老破舊，學位還可以的，比如皇崗，景田片區的海濱廣場，景新花園這種盤。請問您的建議？謝謝
答：都是95年的老社區，景田片區多以這種小戶型、小社區、人車不分流的老房子為主， 整個景田片區，靠近蓮花山，商業和交通已經相當成熟，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 近兩年的成交記錄，整個片區的房價基本算是疲軟、橫盤，基本沒有什麼出彩表現。 皇崗板塊可以重點關注
問：你好，十三大大，看了你和大家互動留言，對你的信任感已建立！想問一下 1.蓮塘鵬興花園2套房，各124平有電梯和184（複式）平但小區舊，均靠地鐵，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置換一套大的和老人一起住，可選在哪裡好？還是不留，再進有投資潛力的？ 2.沙頭角的海景房是否有投資潛力？
答：你好，感謝信任！ 羅湖以前也分析過很多次，整體跑輸大勢，只有學區房能跑贏大盤，但是隨著羅湖的生源老化，未來競爭力可能會逐漸降低。 建議出手裂變。 鹽田大鵬屬於旅遊地產，不在考慮範圍內，投資價值不大。 自住可以考慮入手福田核心區，投資還是首選南山和寶安。
問：剛賣了深圳的房子，家庭年收入50萬左右，不穩定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300萬的現金，在百花片區的小戶型和梅林梅香學校的學位房之間考慮，有點拿不定主意。買梅林的房子能全家住，壓力可能小點，買百花的小戶型不能住，還得再租房。我想問下：1、您覺得買哪個片區的房子更合適？2、百花目前小戶型650萬+了，您認為還有上漲的空間嗎？3、什麼時候買合適？4、能否做到首付三成?5、今年房價會降嗎？我有必要再觀望一段時間不？
答：你好，關於如何選學位，分情況，傾盡自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。 百花太貴了，從投資角度是不建議入手的。建議疫情之後淘淘筍，最近有一些急售房源，多關注。 全款抵押可以操作成首付3成。
問：本人在龍華有兩套房，碧水龍庭剛剛出手，在辦手續，壹成中心一套，有貸款，原計劃在壹成讀小學和中學，由於目前龍華轉學困難，所以想另外買學位房，看了羅湖深中的學位，年前後價格漲的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成貸款400，在竹子林上班，老大讀小2，老二剛2歲，怎麼安排更好，有什麼建議！
答：你好，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。年前漲幅虛高的樓盤，有部分價格正在回調，可以淘淘筍。 除此之外，可以買1000左右的福田，南山第一梯隊第二梯隊的學區房。 兼顧小學和初中直接買九年一貫制的學區，一步到位。 推薦景田外國語，明德實驗，深高，百花實驗，僑香外國語，南二外海德，南外高新，南外科華，南海實驗，麒麟實驗。
問：十三老師，剛點錯小紅包了，再補一個。 第一次用這星球。
答：抱歉，昨天理解錯了，以為是總價750W 首付分別500和250，建議入手1套核心區品質盤自住，1套剛需潛力盤投資。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等. 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣、西薈城等。
問：你好，我住龍華、清湖兩個地鐵站之間，想問一下壹成中心的住宅怎麼樣？我看現在一直在蓋新樓，有個大型購物綜合體，值得買來自住嗎？周圍學校好像比較少，請老師談談分析一下
答：壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 未來預計周邊建設結束它的春天會來。橫這麼久跌這麼久，也預示著機會。九區未來將成為十個區中單價最高的區，有閒錢可以考慮捂盤。
問：老師您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年買了觀瀾金地鷺湖一號89平，目前市價500萬左右，因為觀瀾太遠了，想把我名下觀瀾房子置換一下；因為也只能5成首付，考慮到置換成本較高（名額），一直猶豫不決； 1，年前看碧海，目前8萬多，感覺虛高了，一直下不去手；按我們的首付只能買到陽光海2+1房80平左右； 2，同小區金地天悅灣雙拼170平680萬左右，我老公很心動，但是感覺短時間內無法入住，至少要15年左右過去養老住，後面就純養老住宅； 3，置換到前海，陽光棕櫚園或附近小區，也是看好前海發展； 4，老大目前在福田東海小學上學，目前租房住西麗，我考慮置換桃源村這邊； 請教老師給出建議
答：你好，感謝讚賞！ 觀瀾板塊，農民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。 紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。投資當然買漲的快的，穩定的。 金地天悅灣投資暫時迴避。 陽光棕櫚園： 南山前海北板塊、前海學校、02年老社區、樓電混合社區，剛需兩房價格已經上去了，最便宜的還是樓梯。 跟星海名城、前海花園的邏輯一樣，太平庸了，沒亮點。 深圳的很多“村”其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足“基本需求”。 桃源村就是這樣的社區。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用來作為南山上車盤。 結合自住，可以優先考慮桃源村。 投資重點關注前海和碧海，但是不能著急入手，多關注筍盤和法拍房。
問：目前手上有寶中學位房二套（貸款300萬），還有一個指標是家裡老人（70歲）算二套（要七成）或者全款了。目前手上只有180萬。想投資一套小戶型的。是不是還應該選寶中學區房？
答：開發房票的3種方案： 1.離婚後騰出另一個人的2張房票，繼續首付3成買入。 2.把你名下的全款房（或者尾款少的一套還清）過戶給老人，騰出一張房票，全款抵押的方式買入。 3.換其它人代持。 180萬如果可以操作成3成首付，可以入手總價500-600萬左右的房產，繼續加倉寶中學區沒有問題，也可以關注南山和福田熱門板塊。
問：您好！請問西鄉片區您怎麼看？深圳後續的發展會彙集西鄉片區嗎？中糧錦雲這個盤是否推薦？ 西鄉和碧海您更推薦哪個片區？ 主要是考慮自住，也考慮增值空間。
答：你好，這2個板塊以前分析過： 碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 所以從投資角度碧海>西鄉 中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的。 地鐵開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
