合肥50中新望嶽學區房價分析及投資建議

2019年以來，

50中望嶽學區範圍的部分小區，成交單價屢創新高。2019年3月份，光明世家的一套66.8平米的公寓，成交單價達到了30090元，已經超越了對面50中新本部的許多學區房價格！而5月份，該板塊的華地公館一套88平的兩房，最高成交單價超過2.4萬。正是因為成交單價一路攀升，許多朋友按奈不住，紛紛諮詢我是不是要趕緊投資50新望嶽學區房？生怕錯過了一次抄底的好機會。其實50新望嶽於2016年8月才建成，2016年9月開始招生，至今還不滿3年。短短3年裡，在房價上，已經“超越”42中、48中等一眾老牌名校。難道50中望嶽已經躋身於合肥頂級學區行列了？

房博士通過實地踩盤與並對歷史成交數據進行分析，前後歷時一個多月，今天與大家分享一點收穫，歡迎大家收藏、轉發。如有不足，也歡迎大家指正。我的所有文章都在我的微信公眾號：

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50中新望嶽校區，最新名稱是：50中天鵝湖教育集團望嶽校區。是蜀山區集團化辦學的又一成果。話說蜀山區50中天鵝湖教育集團，由以下3個學校組成：

50中天鵝湖教育集團天鵝湖校區（原名50中新校）；

50中天鵝湖教育集團望嶽校區（原名50中新望嶽校區）；

50中天鵝湖教育集團蜀山外國語學校（原名50中南區）；

50中望嶽學區位於合肥市望江西路與嶽西路交口西南。南臨匡河、政務區；東面是潛山路，有大唐國際、港匯廣場、商之都；西鄰合肥鐵路西、大蜀山。北面是長江西路，有即將新建的高鐵西站。學區範圍內是有蜀山區政務中心、蜀山教體局等

。其中50中新望嶽+稻香村學區範圍，是黃潛望板塊的後起之秀。

50中天鵝湖校區這幾年發展勢頭非常不錯，基本站穩合肥一檔初中。50中望嶽地理位置上已經不屬於政務區了，在政務區以北，卻可以和政務區的50中天鵝湖組成教育集團，這個待遇不算低，也可見50中望嶽所受到的待遇不低。

學校下轄4所小學：

稻香村小學嶽西路校區；

寧溪小學；

潛山路小學；

西園新村小學南校；

一、2019年合肥學區房房價迎來大漲

2017年合肥限購以來，合肥樓市整體走勢較為平穩的情況下，合肥學區房走出了一波向上的行情。房博士最新統計，合肥45中+南門小學學區房2019年1-4月份最新成交均價是34356元/平， 較2018年28193元/平上漲6163元/平，漲幅21.8%

，較2017年24989元/平上漲9367元/平，漲幅37.5%。而50新、168玫瑰園、50西等合肥頂級學區，均有不低的漲幅。

頂級學區房的漲幅喜人，但是畢竟房源有限，門檻非常高，部分老破小居住體驗極差。所以有不少朋友退而求其次，尋找一些中檔學區作為投資目標。

50中望嶽2018年的指標到校最低分排名是第18名，從50中望嶽的實際辦學規模和水平來看，50中望嶽目前離第一梯隊的45中、50中新的還有很大差距。2019年1-4月該學區的實際成交均價只有18625元/平。低於50中南，與168玫瑰園東、嘉陵江路中學、46中南等學區的成交均價接近。從學區的成交均價來看，50中望嶽，也是中檔水平

。50中望嶽還應該還不是頂級初中。

那麼作為中檔學區，其學區房有投資價值嗎？升值潛力是不是也不錯？中檔學區的小公寓可以入手嗎？帶著這些問題，房博士研究了50中東望江路、46中南、50中南、50中新望嶽等幾個有代表性的學區，168玫瑰園東、嘉陵江路中學、50中東望江路校區雖然剛建校不久，還沒有中考成績統計，但是46中南、嘉陵江路中學處於濱湖板塊，168玫瑰園處於經開核心板塊翡翠湖，50中新望嶽處於蜀山區核心黃潛望板塊。從板塊價值和學區水平上來說，具有較好的代表性和較強的投資預期，與50中望嶽有相似的地方，故一併引入，供比較參考。並以50中新望嶽校區為例，從四個方面展開，對於其它中檔學區的學區房投資也有參考意義。

• 中檔學區的房子到底有沒有投資價值？
• 小戶型到底能不能像45中、50新那幫保值增值？
• 望嶽校區學區範圍內有哪些優質小區？
• 類比168玫瑰園南區的投資建議。

二、各學區範圍2019年房價對比

我統計了合肥兩個頂級學區50中新、45中，以及46中南、嘉陵江路中學、168玫瑰園東、50中東望江路等部分學區的學區房實際成交記錄，本文共統計真實成交樣本2162個。

50中新望嶽，2019年1-4月份的成交均價是18564元/平。比第一梯隊的50中新低6041元/平，比45中低5820元/平。和46中南、168玫瑰園東、嘉陵江路中學價格相近。2019年1-4月以上學區範圍內的成交均價如上圖。

望嶽校區雖然對應了4所小學，但是，潛山路小學學區範圍內的漢嘉都市森林和廣利花園屬於50中西學區，所以2016年以來西園新村南校累計只2套樣本。西園新村南校成交的樣本也不多（一共8套樣本）。50中望嶽學區的成交樣本，主要集中在

稻香村小學和寧溪小學兩個學區範圍內。故而本文重點分析以上2個學區範圍。

三、已成交房源房價走勢分析

2019年，50中望嶽+稻香村小學的學區二手房共計成交51套，成交週期：112天，平均建成年代是2011.9：成交均價是21136元/平，50中望嶽+寧溪小學的二手房共計成交46套，成交週期：132天，平均建成年代是2011.7，成交均價是16370元/平。

稻香村小學比寧溪小學多成交套數多5套，成交週期短20天，已成交房源中，平均房齡新2個月，成交均價方面，高4766元/平。高出29.6%。這個差距不算小。在這個呈長方形的狹長學區範圍裡，南強北弱。南方的稻香村小學各類房價指標明顯優於北面的寧溪小學。

1、50中望嶽+寧溪小學

寧溪小學學區位於黃山路以北。學區範圍內有最著名的大溪地一期天悅軒、二期天潤軒…直到六期御傾城。曾經在黃潛望板塊也是明星小區。2017年以來，累計成交103套房源，佔總成交量的58.8%。其中五期天逸軒和六期御傾城建成年代都是2014年，房齡較新，所以成交量最大，分別成交了26套和41套。緊隨其後的是天澤軒，成交了19套。

大溪地一眾小區裡，由於天潤軒、天悅軒、天籟軒的成交量比較小，升值率數據失真。我用房源平均被關注的次數（關注度）來衡量該小區的市場熱度，用成交量來衡量小區的流動性。其中

天悅軒的關注度只有6.33，在所有小區中倒數第4。2019年以來成交套數是0，累計只成交了3套。通過成交量和關注度，再結合房齡，可以確定，天悅軒目前的狀態，屬於逐漸老化，流通性越來越弱的小區。對此類小區的投資，務必慎重。事實上，天潤軒、天悅軒、天籟軒三個小區與鐵道線靠的很近，地段也不是很好。購房時，觀察周邊是否有鐵道線和高架橋之類的不利因素，與鐵道線、高架橋保持一定的距離，是很有必要的。

成交量較大的天逸軒（關注度20.5）、天澤軒（關注度30.79）、御傾城（關注度24.93），關注度都比較高，市場的實際需求是有的。但是從升值率來看，表現平平。天逸軒較2018年平均升值率為3%、天澤軒為-1%、御傾城基本持平，略漲66元/平。作為寧溪學區裡最耀眼的幾個小區，其表現也非常不給力。隨著板塊的老化，整個寧溪學區範圍的房產投資價值越來越小。不過天逸軒、天澤軒、御傾城幾個小區房齡較新，沒有投資客的哄抬，價格已經沒有什麼泡沫了。對於剛需自住的朋友來說，2房或小3房也是不錯的選擇。

西環中心廣場

，位於黃山路與潛山路交口西北角，東南邊就是3號地鐵口國防科技大學站。單從數據上看，漲幅不錯，較2018年漲幅8%，較2017年漲幅13%。由於成交樣本波動較大，以上漲幅也有失真，實際漲幅沒有這麼大。其中66平的一房，超大陽臺和臥室，單身居住舒適度很高。隨著地鐵3號線的開通，適合單身自住兼投資。

值得注意的是，博澳麗苑在共成交了50套，單個成交量第一，但是2019年的成交均價只有12994元/平。而且連年下跌。除了與房齡較老有關，也與小區的位置有非常大的關係。博澳麗苑的西邊是西二環，東邊是鐵路線，小區被分割在一個“孤島”內 ，周邊配套欠缺。所以2019年的成交均價較2017年下跌了7%，較2018年下跌了2%。從數據上不難看出，這是一個劣質資產，小區的業主在紛紛逃離。2017年以來，投資博澳麗苑的朋友虧大了。

伯益經典雅苑（房齡10年）2019年的平均關注值是

5，累計成交3套；嶽西東村（房齡20年）平均關注值是5.67，累計成交3套；嶽西新村（房齡19年）平均關注值是3.4，累計成交5套；大溪地天悅軒（房齡11年）平均關注值是6.33，累計成交3套； 以上小區已經逐漸失去了流通性。

2、 50中望嶽+稻香村小學

合肥市稻香村小學是合肥的老牌名校了。建校於1949年，老校址位於雨花塘畔。2011年8月新校區嶽西路

校區啟用，位於光明世家小區的西側。據我的小蜜圈信息，該學校是蜀山區重點打造的小學，在蜀山區的小學首位度，應該可以名列前茅，學校的資源配套和師資力量，是非常過硬的。

從下表中，可以看到。幾個優質小區成交量、關注度、成交量和漲幅都非常可觀。

比較有代表性的是光明世家，較2018年漲幅16%、信達西山銀杏漲幅11%、華地公館東區漲幅10%。

房博士實地踩盤證實。光明世家成交單價超過3萬、總價201萬的那套66.8平米的房源，是一套挑高複式公寓，可以做成上下兩層。抵得上90平米的3房使用，所以單價較高。若以90平米算，單價23333元/平。這與該地段實際價值基本吻合。這種情況其實不止光明世家一家，50中望江路的安高城市天地小區，有類似的挑高公寓，實際成交單價

2.5萬+。光明世家還有一個99平左右的4房，3月份成交單價達到26250元/平！其實也是因為有大面積贈送，99平做到南北通透的四房，總價也才259萬。這種房子，不能只看單價，要看總價，99平。能抵得上120，其實很實惠。這麼看來，50中望嶽學區房單價奇高，不是因為學區牛叉了，二是因為贈送面積多，拉高了單價。

華地公館西區因為成交數據較少，均價21250元/平，也有些失真。華地學府房齡新，贈送面積也比較多，得房率挺高，華地公館與華地學府名都一樣，都是是華地的代表作之一，小區的品質和物業管理均優於光明世家，該小區當前的實際成交價應該在2.4萬左右。華地公館東區與西區類似，兩個小區都是中大戶型為主，比較適合剛改的朋友。不過據我密圈的好友透露，該小區房主目前也比較傲嬌。畢竟有

10%左右的升值率，在該板塊，算是剛改投資+自住的首選。

維也納森林公園，在黃潛望板塊算是絕版多層，曾經的高品質小區。但是因為是2006年的房子，房齡超過10年，且戶型較大，總價較高。目前的狀況是看的多，成交的少。

成交量最大的金大地1912，累計成交了74套！但是價格方面，卻並沒有漲幅。2019年的成交均價是19564元/平，比2018年的19561元/平，只漲了3元。相比於2017年的19775元，還下跌了211元。跌幅

1%，作為以中小戶型為主的小區，擁有稻香村小學本部學區，沒有表現出明顯的學區溢價。我調取了該小區38平米小公寓2017-2019年的成交記錄及價格，發現近兩年來，該戶型價格走勢與小區總的價格趨勢基本一致，呈略降的走勢。與50中西的易居同輝、168的金水童話名苑的投資收益天上地下。

2017年以來衝著望嶽+稻香村小學學區來投資的朋友，應該很鬱悶吧。這種38平朝南的戶型公寓目前成交價格走勢太平淡了，與政務區的學區公寓漲幅差距不是一點點，近兩年成交總價基本維持在85萬左右。雖然現在掛牌的價格有不少已經超過了95萬，但是成交不多。

金大地1912被分割在懷寧路與黃山路的西南角，顯得很孤立。小區投資客眾多，人口流動大，如果望嶽小區不能成長成頂級學區，隨著小區的老化，該小區的投資功能越來越弱。

距離學校最近的公寓--華地公館公寓，距離初中不到100米、距離小學不到400米，其中有一個33平米的朝南小戶型，非常精緻，雖然成交不多，價格已經有幾萬塊的漲幅，年漲幅不低於5%。可見50中望嶽+稻小的學區房還是產生了學區溢價，只是這種溢價並不明顯。對於總房款只有7,80萬，又想進行房產投資的朋友來說，

華地公館公寓應該是一個很好的標的。

建議大家密切關注今年50中望嶽的中考成績及市場動向。如果望嶽的成績越來越好。華地公館的小公寓應該會在該學區範圍內率先領漲，這個小區也是學區投資的首選。（學區房投資諮詢，請找

合肥房博士）。

學區範圍內的合輕家園、紅園小區、蜀鑫雅苑，與寧溪學區的嶽西新村、嶽西東村等類似，成交量和關注度較低，已經逐漸失去了流動性。

該板塊還有一個號稱科技住宅的當代Moma，恆溫、恆氧、恆溼。不過據說維護成本很高。一年的物業費+維護保養費用1-2萬塊。目前沒看到有成交記錄，感覺有價無市，合肥人不是很買賬。

四、房價分析及建議

1、50中望嶽+寧溪學區範圍的二手房逐漸老化，配套不足，距離學校偏遠。包括最新的大溪地御傾城在內的眾多小區，逐漸失去投資價值。可作為剛需自住，投資慎重。

2、50中望嶽+稻香村小學

學區範圍，特別是望江路以南的幾個小區，是該板塊的精華所在。因為離政務區近，有3號線、6號線雙地鐵加持， 港匯廣場等大型商業也集中於此。比較優質的小區有華地學府公館、華地學府名都、華邦光明世家、信達西山銀杏、盛世名城等。是投資+自住的首選。

3、50中望嶽尚未形成明顯的學區溢價，小戶型學區公寓投資，是機會與陷阱並存。擁有眾多老舊小區的學區，達到一定水平以後，想再往上提升就會有瓶頸。50中望嶽成為中等偏上的學區是沒有問題的。想成為類似於50新、45中這樣的頂級學區，希望並不大。學區小公寓的投資，優先選擇望江路以南的學區小公寓，比如華地學府公寓、華邦光明世家的小戶型公寓等。

4、前一段時間有不少朋友諮詢我168玫瑰園南區落地南豔湖，是不是很好的投資機會？我在上一篇《2019年6月合肥經開區房價走勢分析》中（關注公眾號：

合肥房博士，後臺回覆：經開免費查看。），已經做了分析，168玫瑰園南區落腳168中學的大本營-南豔湖南岸，地段優勢明顯，後勁不小。但是周邊小區老化嚴重，生源質量是很大短板，所以短期內無法成為頂級學區，長期也要看生源的更新換代程度。大概率會成為一箇中檔的學區，水平可能會類似於今天的50中望嶽或者46中南、48中濱湖等。而這一檔次的學校，還不足以形成很強的學區溢價。通過對50中望嶽學區房的分析，中檔學區的學區房投資，需要和優質房產的其它優質配套，比如地鐵+商業+小區品牌在一起，才能產生較高的溢價。所以我在《2019年6月合肥經開區房價走勢分析》中就指出，168玫瑰園南區的投資：一是要遠離老破大，儘量購買新盤或者次新盤。二是準備好資金，等待優質小區出現再出手。比如海恆金嶼海岸的公寓樓已經開始驗資，單價1.5-1.6萬。最低總價80萬左右，個人認為是很不錯的投資標的。不過據我的小密圈爆料，可能需要全款。如果能劃入168玫瑰園南區，全款也值得。

五、房博士薦房

每期文章，房博士都會挑選幾套最新上市的優質房源，供大家參考。

1、華邦光明世家一套4房，南北通透，250萬左右，中間樓層，性價比不錯。

2、華地學府名都一套110平左右南北通透3房，另贈送10平的入戶花園，單價2萬多一點，中間樓層。估計需要全款。

3、華地公館一套南北通透4房，總價300萬+，總價不低，不過樓層和戶型絕佳，如果能把價格談下來。是一個不錯的剛改選擇。

4、華地公館公寓一套朝南小戶型，總價不到90萬。如果樓層合適，也是不錯的選擇。（華地公館公寓總價若超過120萬，就沒有什麼性價比了，因為可以選擇政務區50中新學區公寓）

5、大溪地御傾城新上72平總價135萬左右。兩房朝南。周邊上班的剛需朋友可以考慮上車。

......(更多實時房源，可以加入我的密圈諮詢。)

房博士潛心研究合肥樓市達十年，專業解答這種樓市投資問題，幫助朋友們分析合肥樓市走向，挑選潛力樓盤，計算投資收益，避免投資誤區等等。朋友們如果需要諮詢，可以長按二維碼加入我的小蜜圈。

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