從10月下旬開始，以SMDC為代表的的一線開發商，在新客戶進行二手期房交易的時候，已經加強了稅務系統的申請與甄別工作，對於沒有稅號的新客戶，要求其必須提供稅號，以及稅務系統蓋章回執的1904稅表。
進入10月底，關於2021年起，免稅房的額度從320萬降低到200萬比索的議論已經傳遍馬尼拉的大小中介圈。
諮詢了業內人士，相關稅務顧問給彩榮發來了菲律賓稅收法，以及菲律賓稅務局（BIR）更新的RR13-2018法令中有關增值稅（VAT）的部分。
原法令很長，這裡只截取有關房屋銷售和租賃部分的增值稅要求：
1：自2021年1月1日起，增值稅豁免只適用於銷售價格不超過200萬比索的房產。此項價格豁免基數每三年會根據市場價值來調整。（備註該法令更新，發佈於2018年，也就是說經過2018-2020年三年，到2021年，增值稅豁免額度調整，那麼可以推測，下一次調整，將發生於2024年）
2：自2021年1月1日期，公寓房屋租賃的增值稅豁免額度從20000比索/月調整為15000比索/月。
稅務局的要求，在SMDC發來的郵件裡，得到了呼應。
目前成交的SMDC二手免稅期房，新買家很快都會收到SMDC的郵件，讓補充稅務信息，加速返回合同，避免因為時間拖延到2021年，導致額外的增值稅徵收。
由於目前菲律賓的房地產市場上，基本見不到200萬以下的房產價格，因此，稅務局的這則法令，一旦在2021年執行，則意味著，從2021年起，菲律賓徹底終結了免稅房時代。
這，無論是對於菲律賓本地的剛需買家，還是對於大批投資菲律賓房產的外國投資客而言，都是一個值得重視的信號。
2020年11月3日，週二，萬聖節後工作日第一天，SMDC的過戶中心人滿為患，彩榮10點多到現場，抽取號牌，僅僅客服諮詢部門，就已經排到了50多號，由此可見現場的人流量。
現場還是菲律賓的購房者及中介居多，原因無他，面對即將徵收的12%的增值稅面前，誰也無法淡定。
因為今天還有一套免稅FAME的交易，賣家是菲律賓本地白領，他因為還有其他項目的免稅期房，因此格外重視此事，親自來現場詢問客服中心該稅務新規的執行細則和實施計劃，客服中心做了對應的解釋，並且給了一張承諾書，讓買賣雙方分別簽字，公證。
該承諾書要點翻譯如下：
根據2018年3月15日發佈的BIR稅收條例（從2021年1月1日開始，2018年3月15日發佈），出售住宅的增值稅免稅額為從之前的PhP3,199,200減少到兩百萬比索（PhP2,000,000.00）。因此，只有在2020年內或在以下所示日期之前遵守並提交所有要求，其購買才可被視為免徵增值稅：
A：房開公司預售管理部已正式收到完整的預訂要求（ SRMG）提供的預訂要求，該預定申請在2020年11月15日之前確認查收，並且保證買賣雙方的信息真實完整，在截止日期2020年11月15日之後提交的預訂文件，SMDC仍會盡最大努力作為增值稅免稅交易處理，但不再得到保證。
B：提交TIN稅務證明，包括：TIN ID稅號或ITR的副本（1904表蓋稅務局申請回執戳）-TIN必須經BIR驗證後有效。
C：至少必須在2020年12月28日或之前支付首期付款（DP）。
D：買方與SMDC簽署的新銷售合同（CTS），必須在2020年12月29日或之前返還給開發商。
E：完成後續合同的公證和存檔造冊。
後面則是一些免責聲明和事先告知，值得注意的是，這份承諾書的簽字及公證步驟，是從今天（11月3日）開始，從SMDC客服部門開始執行的，現場看到很多中介紛紛拿著承諾書找賣家買家簽字，然後打車去公證，也有歪果買家和不明就裡的賣家，紛紛圍著櫃檯一問究竟，今天現場最忙碌的，除了中介，估計就是維持秩序的保安了。
不管怎麼說，既然新規定已經在2018年已經形成法令，再怎麼說也已是板上釘釘的政府行為了，從SMDC給出的執行計劃來看，從11月4日到11月15日，還有不到兩週的窗口期，如果各位有SMDC二手免稅期房的交易行為和規劃，請抓緊在窗口期內完成。
彩榮特意就此事諮詢了SMDC客服部門的組長，她得到的授權回覆是，如果在15日之前完成預定交易，支付了TOR更名費後，SMDC的預售管理部會抓緊處理這一批預定轉售行為的更名和新合同的製作，原回答是rush to do it，力爭合同在12月中旬左右出來，到買家手中，買家及時簽字後返還開發商，進行公證。
在菲律賓，只有經過公證，律師簽字的合同才具有法律效力，因此SMDC的客服特別囑託彩榮，如果客戶是外國買家，請儘量留在馬尼拉的地址，因為新合同無論是快遞到國內或者是外島，一來一回，都回佔據額外的交通時間，而當下的這種情況，時間，無疑是最寶貴的。
SMDC作為一線開發商，響應政府稅務規定，做出及時更改，其他開發商的對應改變，也正在路上。
彩榮溫馨提示：請各位已經購買各個開發商二手免稅期房的業主，如果合同還沒有出來抓緊催合同，如果合同出來，請聯繫你的中介或者房開公司，詢問合同是否已經公證，具有法律效力（可以索要一份公證後的電子版）
其實，這份稅務局的規定，制定成文至今已經近3年，只不過是其執行節點恰逢疫情大流行，因此對於無論是賣家還是買家亦或是開發商而言，帶來了巨大的衝擊。
從市場來看，這筆額外增加的稅賦，最後雖然是新買家承擔，但是放在流通交易環節來看，無疑增加了市場交易的成本，相當於房產變相被提價。
在人人口袋都日漸癟空的當下，這會讓本來就因為外國人無法入境而表現低迷的菲律賓房地產市場，雪上加霜。
從賣家來看，交易成本提高，賣家會慎重考慮交易的成本，會促使一部分當年的免稅房買家從炒二手樓花到長期持有過渡。
BUT，對於那些專門挑免稅樓花進行投資的人而言，這是一個讓人難以消化的消息，原因無他，從杜特地上臺伊始，菲中關係回暖，帶動了政府民間貿易往來，也帶動了大批中國資金，進入菲律賓市場，包括——房地產市場。
據彩榮瞭解，身邊有一些投資客，看好菲律賓的人口紅利和市場發展，因此砸巨資，購買了數額不少的320萬比索之內的免稅期房，由於2016年之後的期房，至今還沒有交房（比如彩榮目前幫著收房交付的fame1號樓，是2015年開盤的），因此，這一批二手免稅期房的投資，目前陷入尷尬的境地。
試想，一套320萬的免稅房，從2021年開始，如果平價轉售，那麼最少需要多支付38萬的增值稅，那麼10套呢，則需要多增加380萬比索的交易成本，意味著10套免稅房交易的增值稅，其價格已經超過了一套免稅房的價格本身，養房成本大幅上升。
成本上升，則意味著利潤降低，甚至如果是入手價位過高，市場漲幅不盡人意的話，交易是否能掙錢，都是一個問號。
BUT，如果鐵了心長期持有吃租金的話，更加悲催的是，並不是所有投資客都做好了交付尾款的準備，要知道除了SMDC之外，從2016年到2019年，市面上的開發商，推出的免稅盤項目如過江之鯽，而且在交房時候，不少開發商還有高額的交房雜費等著被買單。
至於在新政執行前選擇將免稅樓花賣掉？聽上去似乎很美好，但是時代已經不同以往，一場疫情改變了整個世界，這個關口，從哪裡去尋找那麼多接班人來為房開公司繼續打工？
記得在疫情封城當初，幾名房產中介同行在一起聊天，面對每天洶湧回國的人潮，大家都在猜測，2021年的菲律賓房產市場，會有多大的降幅。
我們猜到了開始，卻無法猜到這樣的變局——一紙稅令，菲律賓的房產市場，尤其是低價免稅盤市場，被政府法令強制性漲價了。
如果房產市場被有形的政府的手給托起來的話，為了保持交易活躍度，無形的市場的手，包括房開商是否有其他促銷方案，市場買賣雙方會做出如何的應對，讓我們拭目以待。
