7月29日，廣東省房協財務管理專業委員會聯合廣東省房協城市更新服務中心召開了“廣東省城市更新稅務政策研討會”，與會的省、市稅務局負責部門相關領導及會員企業代表就城市更新中突出的稅務問題進行了集中探討，本文針對關注較多的無償移交拆遷安置房來展開，並總結梳理了無償移交拆遷安置房對於企業整體稅負的影響。
一、三大稅種涉稅分析
（一）增值稅
無償移交拆遷安置房增值稅應視同銷售處理，非常明確，但仍然存在兩個關注點：
1.銷售額的確定
關於回遷房視同銷售銷售額的確定存在一些爭議，部分地區直接一刀切，只能按照市場價或者只能按照成本加成價；部分地區是沒有明確口徑，稅企都很模糊。先來看看現有文件規定：
“營改增”前，《國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）規定：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按成本利潤率核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。“營改增”後，部分地區出臺的配套解釋基本沿用了這條規定，如河南鄭州，但國家層面沒有專門的文件規定，能夠參考的是財稅[2016]36號附件1第四十四條對視同銷售銷售額的一般規定，按照順序確定銷售額：
(1)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定；
(2)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定；
(3)按照組成計稅價格確定，組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）。
爭議的源頭在於營業稅時代規定直接按照成本利潤率核定，這看似與上位法按照順序確定相矛盾，但細看文件內容會發現直接適用成本加成是有條件的：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發，實操中經常存在的就是在紅線外建造的回遷房，這類回遷房開發商並未承擔土地價款，提供的是一種代建服務，並無明確的市場售價，所以需要按照組成計稅價格確定計稅依據而且剔除土地使用權價款。除了這類特例，在紅線內開發的回遷房應嚴格按照36號文規定的順序來確定銷售額。不同情況應分別處理，既不可一刀切，也不能任意選擇。
2.實物安置成本的處理
貨幣安置可以作為拆遷補償費用在增值稅銷售收入中進行扣除，但實物安置部分並無明確規定，現在大多主張不可以扣除的依據是《財政部國家稅務總局關於明確金融房地產教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條的規定：納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。材料清單中需要提供收支憑證，而實物安置中因現金流憑證的缺失無法在銷售額中抵扣。該解讀口徑對開發企業影響巨大，一些城中村改造的拆遷安置成本動輒幾十個億，幾個億的增值稅不確定直接影響到拿地的決策。本文認為，實物安置與貨幣安置對於企業來講都是真實發生的安置成本，因為形式不同而差別處理，導致企業需要包裝交易創造現金流或者影響企業參與“舊改”的積極性，都不是立法者的初衷。因此迫切希望能還原業務實質，將實物安置也計入可在銷售額中抵扣的範疇。“廣東省城市更新稅務政策研討會”也提出了類似的需求。
（二）本地安置與異地安置的土增稅處理
關於拆遷安置土增稅的處理，在《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條有明確的規定：用本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照市場價調增收入，同時調增成本計入拆遷補償費；用自行開發建造的房屋異地安置的，參照市場價計入本項目的拆遷補償費；用購入房屋異地安置的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
從文件規定來看，用本項目房地產安置回遷戶的屬於本地安置，但“本項目”如何界定？是以法人實體為單位，還是以土地使用證或者規劃證，並沒有明確的文件規定。在《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條關於清算單位的規定中可以看到一些痕跡：土增稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。結合來看，土增稅清算單位和本地安置都屬於同一項目，因此屬於同一土增稅清算單位內安置屬於本地，否則屬於異地。鑑於本地安置與異地安置的不同稅收處理，安置房與開發房產是否屬於同一項目對稅收影響甚大。各地對土增稅清算單位的劃分標準不一，主要有發改委的立項、規劃許可證、施工許可證等。以最常用的發改委立項為例，看看不同立項選擇對稅金的影響測算。
例：房地產開發公司作為一家城中村改造和開發主體，取得A、B兩地塊，其中A地塊為開發用地，B地塊為安置用地，兩地塊基礎數據如下：
假設：1.上述數據均為不含稅價，不考慮增值稅及附加稅費影響。
2.總建面全部可售（A地塊可售175萬平，B地塊可售50萬平），均為普通住宅。
本地拆遷安置和異地拆遷安置的土增稅測算數據如下：
由於異地安置時，安置地塊需要視同銷售收入，而拆遷安置費用卻在開發項目地塊列支，導致安置地塊的增值率反倒高於開發地塊無法享受免稅，兩種情況土增稅相差6.035億元。實操中，拆遷安置成本可能更高，地塊數量更多，業態更復雜，這個時候，不同地塊是否合併立項或者哪些地塊選擇合併立項在一開始就決定了土增稅清算的稅負。
（三）所得稅
無償移交回遷安置房應按照非貨幣性資產交換視同銷售確認收入，確認一筆視同銷售所得，同時按視同銷售收入金額以“拆遷補償費”形式計入開發成本的土地成本中，對所得稅整體無影響，不再贅述。
二、無償移交回遷房對企業稅負的整體影響
面對大額的安置回遷房，財稅人員容易產生極端情緒，或覺得增加巨大的稅收成本，或簡單作為公配處理，但實際對稅金的影響需帶入到具體測算中去看，以無償移交本地安置房為例，假定市場價為10億（不含稅），其對各稅種影響（單位億元，增加用正數，減少用負數）如下：
從表格數據來，拆遷安置房對於稅金的影響並不一定是負面的，尤其是適用40%以上稅檔時，考慮加計扣除後，拆遷安置房反倒會帶來大額稅金的減少。因此對於舊改中普遍存在的拆遷安置房，紅線內或者紅線外、本地安置或者異地安置、高毛利或者低毛利，不同情況稅金影響差異較大，需要在拿地前就做好全盤測算，以便從拿地、立項階段選擇有利於企業的處理方法。
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