《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，業主拒絕繳納物業費需要基於正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限於物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
一、業主拒交物業費是否基於正當理由的認定
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：
1、根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關係失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。
2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，並建立密切的協作關係。
3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基於正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基於誠實信用原則而作出判斷。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定的“正當理由”，應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業主不交費用是基於正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的“正當理由”。
二、以下幾種情況可以拒交物業費：
1、因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納；
2、物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據；
3、物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準；
4、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；
5、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費範圍、提高收費標準的。
三、這幾個誤區一定要避開！有的物業費不能拒交
1、未居住使用可拒交物業費，錯！
根據《物業服務收費管理辦法》的規定，物業費一般包括清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、物業共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區的物業費(物業明確指出不交鑰匙可以不交物業費的除外)。
2、未籤物業合同可拒交物業費，錯！
根據《物權法》和《物業管理條例》的規定，業主委員會的決定對業主具有約束力。所以，只要業主委員會同意了與物業管理公司協議中的條款，且業主事實上已經接受了物業公司所提供的物業服務，就應按照實際發生的服務向物業公司繳費。
3、原業主欠費可拒交物業費，錯！
根據《物業管理條例》的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。若房屋產權發生交易後，原業主所欠的物業費須及時補交，否則將影響新業主的正常居住。
法律依據
1.《物業管理條例(2007修訂)》
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
2.《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
3.《北京市高級人民法院關於印發的通知》
22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：
(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；
(2)物業管理企業擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的。
來源：淮安區普法
