这两天的楼市发生了什么？
1、4月18日上午，滨湖区联投中心书城三期正式开盘，均价1.75万/㎡，要求6成以上首付，全款基本能买到。
2、4月18日上午，包河区纯新盘置地瑞玺售楼部正式开放，计划5月上旬首开，主推毛坯小高层约106-150㎡，毛坯洋房约126-130㎡，备受购房者关注。
3、4月19日上午，新站区高速中央公园加推2栋装修小高层，58套房，约126-136㎡，备案均价14791元/㎡，基本售罄。
NO.1丨壹
这三个盘，放在楼市代表什么？
这三个盘放在合肥楼市，分别代表什么？
1、滨湖区联投中心书城，显然，是合肥限价盘的代表，低房价+高门槛，刚需盘的单价，豪宅的首付款要求。
以前说过，限价盘是楼市的一剂“春药”，开盘必引燃楼市，当然，也跟99%的人没有关系。限价盘的火爆，不代表楼市的火爆，需要理性看待。
2、包河区置地瑞玺，品质盘的代表。虽然才只是售楼部的开放，后面蓄客、验资、认筹、开盘的路道阻且长，但凭借在合肥多年的产品力和爆棚的口碑，“置地”两个字基本就稳了。
3、新站区高速中央公园，高性价比盘的代表，虽然属于新站盘，但是二环旁、地铁口、公园一路之隔、国企高速、1.4万+备案价，这几个标签同时加持在一起，想不火都很难。
同样条件的盘搬到高新、滨湖、政务，恐怕早连售楼部都被购房者搬空了。
可以判断，当下楼市，什么样盘才能突围？简单来说，要么价格为王，要么品质为王，要么性价比为王。
“三无”的盘，注定存在感不会强。
NO.2丨贰
单价8000元/㎡起，说好的收回折扣呢？
当然，合肥楼市还有另外一种画风。
比如，首付5万起，单价11147元/㎡起，一步到位某某盘洋房。
比如，惠上加惠，底层复式洋房，单价8000元/㎡起，加1千元还可以抢产权车位。
又比如，特价专享房源，100㎡以上95折起，100㎡以下97折起，部分房源特惠12500元/㎡。
还比如，长丰某盘，首付10万起，可分期付款，另外案场还能享受95折优惠......
楼市第一季度向第二季度过度的时候，房产界朋友圈清一色的收回折扣、冲刺倒计时、即将涨价、优惠清零。
然而，一系列猛虎操作之后，发现有的盘确实上调了价格，但基本也是雷声大、雨点小。有的盘吆喝的很厉害，结果仍然该打折打折，该优惠优惠。
这样的盘也有一些明显特征：
1、主城外围、远郊板块盘，虽然不限购，价格低，但板块红利不明显，改善不考虑，刚需不将就。
2、主城配套欠缺的盘，出门没地铁，孩子上学没好学校，买个东西跑10公里以外，除了周边地缘性客户，除非价格很惊喜，不然也难收割购房者。
3、还有一种盘，要品质没品质，要品牌没品牌，和周边盘同质化严重，价格还没有优势，如果还不打折优惠，购房者凭什么选你呢？
市场的信号，其实就是给购房者和开发商买房卖房的最友好提醒。
之于购房者，选核心区的品质盘肯定没错。之于开发商，用心做产品，肯定是对的。
NO.3丨叁
市场分化明显，购房者怎么办？
调控政策至今3年半，看似混乱复杂的市场，其实合肥楼市分化已经很明显了。
一是，楼盘的分化，虽然疫情尚未结束，很多楼盘还没缓过来劲，但有的盘市场表现丝毫不亚于去年，甚至热度有增无减，比如前文说的高速中央公园。有的打折优惠也卖不掉。
二是，价格的分化，政务、滨湖、包河，以及蜀山、庐阳的部分楼盘，基本稳定在2万+。新站、瑶海、三县稳定在1.5万/㎡以下。
三是，板块的分化，同区域的不同板块，承担的功能不同，板块所拥有的城建和配套自然也就有了区别。
四是，产品的分化，同区域的不同楼盘，同楼盘的不同产品，越来越能找准清晰定位，包括物业服务等，明显都有阶梯之分。
那么，面对这种分化，购房者怎么选择呢？说几点我的建议：
1、最简单的，根据区域房价的分化，预算高看高价区，预算低看刚需区，首付有限，就不要太过于纠结。
2、不同的城市楼市和房价涨跌不尽相同，如果你还没有选择城市落户，最安全的做法，就是在一二线城市或者省会城市买房最保险。
3、核心区的品质物业将会越来越稀缺，也是对抗未来楼市波动风险的最佳选择，当然，这所说的核心区不是一定要在滨湖、政务，每个区都有核心区，比如瑶海龙岗板块、新站二环附近、肥西泛北雁湖板块等等。
4、二手房和新房，我的建议是能买新房肯定买新房。相对于二手房，大部分新房产品和物业服务更优质，未来流入市场新房定价更有话语权。
5、看好楼盘周边规划，最好选择已经在建动工的规划，毕竟饼画的再大，吃到嘴里才算数。
6、远郊盘，虽然价格低，但坑多，必须谨慎，谨慎，再谨慎 。
NO.4丨肆
结 语
如果你现在还在问我，房子能买吗？价格会跌吗？我只能说，出门左拐，慢走不送。
观望的市场，分化的区域，就看谁能吃到城市的红利，而这个红利需要房子赋予，比如教育、医疗、养老，没有房就什么都没有。
而回归核心区，回归优势板块，回归优质品牌，无论什么时候都是买房的主流。
