文丨地產三哥
賣掉現房很重要，哪怕是批發出售。
《地產三哥讀年報》
1、優良的現金短債比指標
看現金短債比，禹洲挺穩。
穩到什麼程度呢？
現金短債比2.33。這是一個讓大多數房企渴望的數字。
這個指標最好的是龍湖，4.37。
和禹洲規模差不多的正榮地產1.76，中國奧園1.62，融信1.83、中駿1.94。
而且禹洲的融資利率還不算特別高，2019年7.12%。
單純從現金短債比來看，逐年上升，禹洲地產越來越穩。
為什麼在這種的情況下，穆迪將禹洲地產列入評價下調觀察名單？
4月9日，穆迪將禹洲地產的“Ba3”企業家族評級和“B1”高級無抵押債務評級列入評級下調觀察名單，展望從“穩定”調整為評級觀察。
穆迪助理副總裁兼分析師表示：
“對於禹洲的信用評級下調，這反映了我們對該公司能否將其信用指標提高至適合其Ba3 CFR的水平的擔憂，因為該公司的債務持續增長以為其業務擴展提供資金。”
仔細比較禹洲地產的指標，你會發現，禹洲地產的淨槓桿倍數其實提高了。
淨槓桿倍數提高是表象，我們嘗試分析一下背後的原因。
2、下降的毛利
2019年度，禹洲地產的毛利下降。
2015-2017三年的毛利都在35%以上，2018年下降為30.7%，2019為26%。
下降的原因，公司介紹：
2016年公司拿了一些地價比較高的項目，影響毛利率，並且若干城市有一些限價的要求，所以公司接受了市場建議，將這一部分項目進行了股權的處置。
從合約銷售能看得出來，2016年合約銷售單價12750元/平米。
橫向比較是低。
處理這一部分資產的收益，在財報中是14億元。
禹洲地產管理層表示：
“如果公司不是一家上市公司，慢慢出售依舊可以賺到錢，但我們是一家上市公司，考慮資金佔用、週轉等要求，與沒有地但有大的供應鏈的當地小開發商聯繫並出售。4個項目總的收益大概14個億，扣除成本、營業稅等為8個億利潤。”
一般的房產預售類似於零售，在這裡，禹洲地產為了解決週轉的問題，把滯銷的項目批發出售。
以此為線索，結合身邊的實際觀察，以下奇怪的數據現象雖然異常但是符合邏輯。
3、下降的合約負債，飆升的可售現房
這幾年，禹洲地產的合約銷售逐年上升。
但是，與之對應的合約負債科目並沒有增加多少。
三哥推測的回款數據如下：
因為合約銷售涉及到權益問題：口徑不一致，所以看上去回款率很差。
原因是：有一部分合同銷售計算時是算到禹洲地產的名下，但是因為沒有控制權、沒有並表，預售產生的預收款沒有納入禹洲地產的財報中。
這可以理解。
但是，至少這張表能告訴我們：
第一，禹洲在合作項目中的權益比較低。
第二，禹洲2019年的結算收入有點硬撐的感覺。
另外一處奇怪的數據現象就是禹洲地產存貨中的現房太多，報表顯示其持作銷售用途的物業金額迅速飆升，明顯異常。
所謂持作銷售用途物業，就是可以直接銷售的現房。
禹洲地產現房比例畸高，這一數據特別異常。
這就能夠解釋為什麼公司2019年要出售分別在廈門、蘇州、天津、合肥的4個項目了。
“2016年市場樂觀，現在很難賣出當時的預算價格，導致毛利率比較低。”
因為賣不掉或者賣的慢，只能打包批發。
從這個指標出發，我們能得出結論：除了規定的必須現房銷售項目之外，在禹洲地產的存貨中還有不少類似的情況。
顯然，禹洲地產的銷售不算優秀。
銷售不優秀的背後原因很多，地價拿高是一方面，也有其他方面的因素。
這是一個連鎖現象：
毛利的下降、借款的上升都是緣於此。
2018-2019年加大借款額度並且置換為長週期的借款，其實這個鍋應該銷售背。
或者是在憋商業地產板塊的大招？
4、最後
太平紳士林老闆農家出身，公務員下海，三哥看了禹洲的宣傳片後，非常佩服。
林老闆講話不急不緩，持中穩重。
但是就財報而言，禹洲地產的住宅業務似乎穩過了頭。
甚至有些未老先衰的感覺。
大爭之世，保守可取，暮氣不可。
林老闆的目標是香港四大家族那樣低負債的商業運營地產。
是的，目前的投資物業板塊，作富家翁是足足夠夠了。
但匹配禹洲地產板塊，還遠遠不能獨當一面，距離林老闆心中香港四大家族商業地產的目標和理想，還有很長一段距離。
這段距離，不通過住宅地產的開發板塊的質量和規模提升，似乎很難達到。
這方面，現金短債比4.37的龍湖集團的“住宅+商業”的模型，值得禹洲認真借鑑。
三哥愚見：
禹洲的當務之急，應該是把現房賣掉。
漢字很有意思：
“穩”中藏了一個“急”字。
大概是老祖宗要告訴我們：
該穩的時候穩，該急的時候也要急。
本文就財報而論財報，一家之言，不作為投資參考。
