本文原创： 王金兴 房圳探
2019年10月13号，位于宝安灵芝地铁站附近的豪宅开盘，项目推出327套住宅，折后均价8.5万左右，其中有推出224平米东西通透的豪宅，总价2000万左右，据说开盘当天销售5成。
截取中间楼层备案价为2029万，开盘当天三个99折，折后价格为1968万。
没有赠送面积，套内面积165平米左右，户型图实际计算套内面积也是165平米左右，不包含套内的实体墙占用的面积，按套内面积折算均价为119272元每平米。
我想起了深圳湾恒裕滨城卖到27万一平米，可是人家建筑面积84平米的房子套内使用面积是95平米。
套内使用面积才是你真实用到的面积，用这个面积计算价值才是最合理的，现在市场上的房子套内使用面积差巨很大，有的建筑面积100平米，使用面积只有70平米。有的建筑面积100平米，使用面积130平米。二手房市场的价格也充分体现了使用面积的价值，因为我就是要买我需要用到的面积。
宝安天玺一号套内面积卖到了12万每平米，并且还有人买，让我非常意外，有钱人的钱真的不是钱，有钱人真的很笨。
我去看了这个盘，对这里也非常熟悉，完全没有豪宅的感觉，要环境没有环境，学校一般般，并非宝安中学的学位，只是炫耀以后有多好的配套，其实大的商业综合体以后到处都是，有人的地方自然有商业。
就是这样的一个盘开到了套内单价12万，我非常不能理解，为了提前5年证明我是对的，土豪是错的，我找到了一个比这个盘更好的盘对比，下一站洪浪地铁口的中洲华府。刚好这个盘有建筑面积227平米的房子。
中洲华府的小区比中粮天玺一号好，环境比它好，房子也比它好，学位也比它好，这些都是可以验证的。
227平米现在挂盘价1800万左右，去年4月一套成交价仅1600万，单从建筑面积看，比天悦更好的中洲华府就便宜200万。后面还有更加可怕的，中洲华府的户型和套内使用面积。
上面是中洲华府的套内使用面积，196.7平米，请注意我这里说的是套内使用面积，不是套内面积，天玺一号165平米是套内面积，中洲华府196.7平米是除掉了套内墙体所占的面积，天玺一号是没有除这个面积的，如果中洲华府计算套内面积，肯定超过196.7平米。
那么按中洲华府套内使用面积计算，1800万除以196.7平米，91509元，每平米比天玺一号便宜27763元，这个价格可以在坪山买房了。
中洲华府真的比天玺一号好太多，如果还有反抗的人，一定是没有去中洲华府看过房的，虽然考虑价值中洲华府的大面积我也不建议买。
按中洲华府的套内使用面积均价计算天玺一号的价格，91509元X165平米=1510万，一套房400多万的泡沫，这还没有算中洲华府小区、环境，房子和学位的溢价。
二手房才是真实市场的博弈，按中洲华府的价格，天玺一号的价格不应该超过1500万，虽然现在有人掏2000万买了，到时候二手市场也只有这个价，并且非常不好卖，更好的中洲华府到现在链家仅成交一套227平米户型。
事实证明，有钱人也并不理智，新房高大上的售楼处和漂亮的小哥哥小姐姐，加上现场的氛围，很容易就被忽悠了，这是我总结新房有泡沫，为什么总是有人前赴后继的原因，看到的美好不是真的美好。
买新房好比是第一次约会，买二手房才是真实的生活。
我买了20年彩票都没有中到500万，你手一抖500万就没有了。
看完天玺一号，我比你们更难过，到底是谁赚钱更容易，反正我挺难的。
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