众所周知，2020年的春天，房地产一片冷清。虽然有些地产商开启了网上卖房的模式，但整体来看，地产行业进入了彻骨的隆冬。
不过，我们也经常看到地产行业的分析：业绩亮眼、财务优化… …
3月23日，金科股份发布了2019年年报，公司实现营业收入 678 亿元，同比增长 64%，连续 9 年保持增长；实现净利润 63.57 亿元，同比增长 58%，其中归属于上市公司股东的净利润 56.76 亿元，同比增长 46%。
很快，半个多月后，4月13日，公司发布了2020年一季报，公司实现营业收入约76.27亿元，同比增长19%；实现净利润5.06亿元，同比增长125%，其中归属于上市公司股东的净利润3.97亿元，同比增长57%。
不仅没萎缩，反而大踏步增长，如此耀眼的业绩，是我们的眼瞎了吗？
当然不是，数字的背后，是因为房地产企业施展了魔法：财技。
一、营收高涨的真相
营业收入是体现一家公司经营规模的指标，世界五百强的排名就非常简单粗暴，直接用营收金额排序，营收最高的是连锁便利店遍布火星的沃尔玛。
沃尔玛的营收也很容易理解，客户买了卫生纸，交了钱，公司实现营业收入。
大部分行业的营收都这么简单，除了一个特殊的行业：房地产。
你去售楼处买房的时候，房子一般还长这样：
当然，有个坑算是好的，大部分情况下，还是一块荒地。
这个时候商品还没有"生产"出来，卖的是期权，不能计入收入，所以房地产企业收到售房款后，要把这些钱计入预收款。2020年全面执行新准则后，改为"合同负债"，这个新会计科目，简直就是给房地产行业量身定制的。
什么时候预收款或合同负债才能变成报表里的营业收入呢？
表哥表示，不太好说。
旧准则的时候比较简单，客户验收入住，就可以转成收入了。
新准则给予了企业很大的自主权限，可以在一些关键环节部分计入成本。比如，挖完坑，可以10%计入成本；修完公共厕所，计入15%，封顶了，计入60%等等（此处仅是比喻，非真正标准）… …
通常而言，房地产项目从收到钱到成为营收，起码要3-5年的时间。
也就是说，现在看到的财报上的营收，其实是3-5年前的经营成果。利润表和经营成果严重不匹配，是房地产财报的特点。
如何看房地产企业当年的经营成果呢？
核心指标是预收款或合同负债，一季报业绩高涨的背后，是合同负债原地踏步。
也就是说，公司第一季度压根没有收到购房款。
这才符合我们的常识，和我们看到的真实情况相匹配。
二、经营性现金流，血流成河
除了预收款或合同负债，还有哪个指标最能说明房地产企业的经营情况？
经营性现金流量净额。
每次评价房地产企业，表哥都会收到不懂房地产的评论。
作为上学时《房地产会计》课程得优的选手，表哥认为，从财务角度评判一家企业并不需要对企业有太深的了解。
和上市房企发布的楼盘信息相比，公司的财报信息量足够大，完全可以通过其财务状况倒推其经营现状。
负债累累银行都不给借钱拆了东墙补西墙的企业，还有必要懂它的行业吗？
5年前，刘姝威质疑乐视的财报的时候，一样收到了不懂生态链的嘲讽。
时过境迁，40块的乐视拿着还烫手吗？
企业经营的目的，是赚钱。所以判断一家企业基本面的最基本的指标，就是现金流。卖出的商品收不到钱，经营模式肯定是不能持续的。
在房价不断攀升的年份，房地产企业可以高杠杆运营，把当前的财务成本押注未来房价上涨。
但，当房价不确定的时候呢？
高杠杆就变成了高风险。
唯一安全的，就是到手的现金。近年来，大多数房企都在号称回笼资金，也有一部分口是心非，现金流量表暴露了真相。
一季报显示，公司经营性现金流量净额为-59亿。
当然了，如果仔细检查公司的经营性现金流，会发现收到的经营性现金中，有数百亿的"往来款"。
细心的读者会发现，表哥在分析新城控股的时候，也曾分析过类似的项目。
一样的配方，一样的味道。
由于贷款难贷，很多房地产商抱团取暖，资金合作使用。实质上是筹资款项，按照实质重于形式原则，应该放在筹资性现金流，却打着"往来款"的幌子放在经营性现金流。
剔除这部分影响，公司的经营性现金流量净额会更加惨不忍睹。
三、利息支出，一周一个小目标
利润表显示，公司2019年全年，利息支出9.6亿，2020年一季度2.6亿。
和公司数十亿的净利润相比，不算很高，但绝对额不小。
如果你信了财报人员的财技，那你就大错特错了。
房地产企业还有一招绝活：利息资本化。
年报显示：2019 年度存货期末余额中含有借款费用资本化金额为 13,708,170,309.57 元 (2018 年度为9,959,777,983.03 元)。 2019 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为 7.76%(2018 年度为 7.32%)。
这是什么意思？
公司借钱盖楼的利息，有相当一部分被计入了存货，变成了资产，这个财务处理手法，叫做利息资本化。
简单算一下，2019年，资本化利息高达38亿，再加上利润表中的9.6亿利息，接近50亿的利息。
一周需要支付一个亿的利息，2020年以来不能开门营业，损失巨大。
四、投资性房地产
年报显示，投资性房地产转换日公允价值与账面价值的差额 1,479,798,066.43 元，顺着小数点数，大概是14.8亿。
什么意思？
公司的一部分房地产（投资性房地产）评估增值14.8亿，这部分资产总额高达83亿。
根据会计准则，投资性房地产可以不计提折旧，83亿的资产，每年的折旧也差不多几个亿。
五、总结
简言之，房地产企业的财报，就看俩指标：合同负债（含预收款）和经营性现金流量净额。
需要格外关注利息支出、利息资本化情况。
