今天房圈的头条毫无疑问是存量房贷利率的换锚，从挂钩贷款基准利率，换到了挂钩LPR。
房贷市场是一个28万亿RMB的存量市场。
如果把这个数字和世界各国的GDP作比较，可以排在德国的前面，大约4万亿美元，位列世界第四。
因此，央妈选择在周六这个大家都在休息的时间点，悄默声地放了个大招，可谓意味深长。
LPR也就是“贷款市场报价利率”，相信关心财经的朋友们已经不陌生了。
在这里书童这里简单科普一下，帮助小白朋友们入门。懂行的可以跳过这一段。
我国多年以来一直设置了一个叫做“存贷款基准利率”的东西对存贷款市场进行指导，但是世界变化太快，原先有意义的东西，现在已经有点跟不上时代了。
一方面，我国的利率市场化进步地非常快，商业银行间市场利率跟基准利率已经脱节了。3个月SHIBOR由2018年5月末的4.33%下行至2019年7月末的2.66%，原先用基准利率管着利率的方法已经不怎么顶用了。
另一方面，银行贷款利率，却没有大幅下降，商业银行仍然依赖基准利率对贷款进行定价，这就导致了中小企业融资难融资贵的问题严峻。
换句话说，商业银行融来的钱，利息是越来越低，但是往外贷款的利息，却还是高高在上。
央妈看到这种情况，下决心改革贷款利率的形成机制，于是就推出了LPR。
LPR报价由商业银行根据公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF）加点形成，加点幅度主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。
到这里，书童可以说，LPR设立的目的，就是为了引导贷款利率逐步下调。
咱们是房产号，宏观经济类的信息咱们点到为止，主要还是说说房贷。
关于房贷利率的问题，央行的某位副行长曾经在国新办发布会上信誓旦旦地说，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。
可是、但是、然并卵，如果房贷利率和LPR挂钩，且
房贷利率=LPR+X（X为加点，可以为负数）
那么这是个小学数学题，LPR上涨房贷利率就上涨，LPR下跌房贷利率就下跌。
LPR的走势嘛，就是这么个磨磨蹭蹭往下的样子。
加之，前面书童说了，LPR设立的目的，就是为了引导贷款利率逐步下调。
房贷利率的走势，长期看，必然是逐步下降的。
吃瓜群众们最关心的莫过于自家的房贷利率能不能下降，这就得好好细品了。
央妈的公告出来以后，摆在大家面前的其实是3个选择。
方案1：按兵不动，原来是咋样还是咋样。
方案2：转换成“LPR+银行加点”的形式。
方案3：“固定利率制”。
咱们重点解读后两个选择。
“LPR+银行加点”的方式
商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。
举个例子，某笔商贷原合同期限30年,剩余期限为20年，利率为基准利率上浮10%。因此现行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
如果你在2020年6月决定换成“LPR+银行加点”的方式。
那么根据2019年12月的LPR数值4.8%计算
银行加点=5.39%-4.8%=0.59%
你还贷的利率就会分成两个阶段，
2020年12月及之前，利率5.39%
2021年以后，利率=2020年12月LPR+0.59%
以后每年的房贷利率，会根据之前一年的LPR进行调整。
看到这里，书童知道有些朋友可能每个字都认识，但是连起来就不知道是什么意思了。
简单的说，银行加点根据你目前的房贷利率确定后，LPR每年浮动，两者相加决定以后你的房贷利率。
“固定利率制”
固定利率制，就是说你可以跟商业银行商量一个“固定利率”，在贷款期限内一直执行固定房贷利率，保持不变。
分析到这里，我们根本看不出来这三种方式，到底哪种好。
因为贷款利率变化是一个动态的过程，必须要动态地看才能给出答案。
如果你2020年选择了转换成LPR，那么十年后的2029年12月28日，LPR已经变成了1.8%，还是上面的案例，银行加点0.59%，那么你的房贷利率就是2.39%。
反之呢，如果你2020年选择固定利率，按照央妈的规定“转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”。
换成人话来说，就是原来的利率是多少，就还是多少，LPR降，也和你没关系。
书童可以脑洞打开一下，两年后，央妈政Ce放松了，允许个人和银行谈利率。
会有银行给你开2.39%的固定利率么？
扯吧，4%都不会有，因为不挣钱。
银行，没有好处的事情绝对不干。
运用一点点动态分析法，LPR和固定利率的好坏已经不言自明了。
两种情况选固定利率，
一你爸是领导，
二你是国家级抬杠运动员，
不然，一定选LPR！一定选LPR！一定选LPR！
重要的事情，说三遍！
比较完LPR和固定利率制，再来说说LPR和现行的浮动利率贷款的对比。
应该说这两项比较起来，就更难了，政ce的不可控因素更多。
比如浮动利率贷款所参考的基准利率，会不会在某天取消，直接用LPR代替。
又比如，基准利率下降的幅度是否和LPR同步。
又比如，楼市调控会影响浮动利率贷款的利率折扣和上浮。
不可控因素太多，估计连央妈内部最牛逼的专家都不知道若干年后的情况，所以这题是开放式题目。
俺的答案，天机不可泄露，说了折阳寿。
虽然有太多作为普通人不能控制的因素在里面，但是理性的最优选择还是有的，感谢央妈给了我们选择权和空档期。
2020年8月份之前，
按兵不动！按兵不动！按兵不动！
啥也别做，切记切记！
因为不管是3月份，还是8月份去进行转换，对于2020年还贷来说，没有一丝一毫的区别。
如果未来8个月，LPR出现下降，那么不要再等了，立刻马上即时、速度70迈飞奔去办LPR。
因为银行加点是根据你家现在的房贷利率和LPR的差值来计算的，只要LPR下降，不管是原来利率有折扣的，还是有上浮的，都是吃亏的。
例如2020年8月LPR从4.8%下降到了4%。
对于原先利率上浮到5.4%的人来说，银行加点就从0.6%上升到了1.4%，如果拖到2021年办理，以后的加点都是1.4%，显然不划来。
对于原先利息折扣到4.4%的人来说，银行加点就从-0.4%上升为0.4%，也是上升了0.8%。
只要LPR下降，并且维持趋势，2020年不办的人就会吃亏！
反之，如果LPR上升，2020年8月LPR从4.8%上升到了5.6%。
对于原先利率上浮到5.4%的人来说，银行加点就从0.6%下降到了-0.2%，拖到2021年再办理，以后的加点都是-0.2%，完全可以考虑延迟办理。
对于原先利息折扣到4.4%的人来说，银行加点就从-0.4%下降为-1.2%，也是下降了0.8%。
如果LPR在明年8月之前维持上升趋势，就延迟办理转换。
总结一下，2020年8月之前，按兵不动！
2020年8月，
如果LPR下降，赶紧去办理转LPR；
如果LPR上升，延迟办理，子弹就一颗，不能乱用！
看懂了么？应该说看到这里且看懂的都赚了。
这篇文章对每个家庭都价值上万！
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