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【價值點】
房地產開發：當前房企業績的確定性較強，且估值處於歷史低位，政策寬鬆微調空間逐步打開。
【核心觀點】
2020年城鎮化建設任務更突出以人的城鎮化為核心，人地錢各要素流動有望更加合理。落戶方面，新增人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，預計各地人才落戶政策將更友好。新增超大特大城市取消郊區新區落戶限制，推動超大特大城市和I型大城市改進積分落戶政策，預計超大和特大城市或有望進一步強化對人口的吸納能力。
城市群方面，突出“長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展戰略”,在原有的京津冀、長三角、粵港澳大灣區、哈長、長江中游、中原、北部灣、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基礎上新增支持山東半島、黔中城市群發展。 提出編製成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要，對其的定位是全國影響力的科技創新中心。用地方面，強調保障中心城市用地等要素，解決發展空間嚴重不足問題。城市更新方面，2019年僅提出老舊小區改造，2020年在此基礎上新增老舊廠區改造和老舊街區改造。並且提出探索在政府引導下工商資本與農民集體合作共贏模式。
我們認為這或意味著在城市郊區有望推進共有產權房、長租房等業態的房地產市場，落實房地產長效機制。農村集體經營性建設用地入市方面，新增提出“全面推開農村集體經營性建設用地直接入市，出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見”,進一步保障農民權益。整體來看，今年城鎮化建設任務強調支持城市圈發展，與此同時引導人和地等要素向城市圈聚集，同時確保農民利益不受損傷。城市更新的內涵更加明確，有望成為拉動內需的一個新的增長點。
對於房地產市場，主要有三點利好：
第一，城市圈仍是城市化抓手，推進實現人地錢匹配，緩解中心城市用地矛盾。
第二，城市更新內涵更為豐富，在拉動內需的同時有望改善老城區基本面。
第三，伴隨農用地審批下放省級政府，農用地審批或更靈活，有利於城市進一步拉動基建投資，改善城市住宅用地供應結構。
【報告正文】
——別人給的再多，也不如自己掌握——
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