2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。（下稱《通知》），正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。
網上各種分析比較多，這個改革確實很重要，可以和A股註冊制改革相提並論。具體的內容我不展開了，今天通過這個試點分析一下可能的未來政策措施。
一、降低存款利息，基礎設施REITS的回報率目前預計在2%左右，想讓大家能接受這個回報率，就需要降低無風險的回報率和打擊非標的高收益。
二、漲價，基礎設施REITs此次聚焦的重點行業為優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。既然是補短板，應大家呼籲漲價也勢在必行，也能提高收益率。高速公路已提前恢復收費。
目前的改革措施本質是為了債轉股，在宏觀槓桿率已經達到250%的情況下，加槓桿已經不太可能，但央行的不斷放水，總要有個去住，一是進入股市，二就是進入REITS。房住不炒的情況下，如果將大水引導到新的資金池，新基建、股市、REITS即是未來的方向。改革如果能取得成功，就象科創板試點之後，推廣到創業板，REITS也將推廣到商業地產，最後推廣到住宅地產。
對地產的影響：將改變地產的開發模式，目前地價高，售價限價的情況下，借款成本高居不下的情況下，只能通過高週轉才能實現回報。地產公司的高負債也對金融穩定造成威脅。一旦REITS試點成功，地產公司將可能向運營和持有開發模式轉變。預測本次試點中海、萬科、華潤、招商會是第一批准入開發商，畢竟剛被處罰過。
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