关勃：第一，从建设主体来看，由于旧基建里的公路铁路、水库大坝、市政工程等等，这些普遍都是回报慢甚至不盈利的公共项目，所以很难引入社会资本，基本靠地方政府财政支出投资建设。
但是新基建里的5G基站、数据中心、特高压等领域，政府只是起了个政策引导作用，建设的主体并不是地方政府。例如5G基站，地方政府参与规划，但是建设资金来源主要来自三大运营商；数据中心，资金来源主要是下游云计算巨头和部分IDC厂商；特高压，资金来源主要是国家电网，并且国家电网去年就提出要引入社会资本参与特高压投资建设。
总之，目前地方政府25万亿项目投资计划中，可能只有2.5万亿用于新基建，但这部分资金只是起到引导作用，是整个国内新基建的冰山一角。
第二，从经济效益上来讲，相比旧基建而言，新基建不仅仅强调投资，更加强调补足相关领域的短板，更好地拉动下游的新消费、带动新经济。
例如5G基站的建设，虽然对于运营商来说回报就是收收流量费，但是对于国家来说，能够加速带动5G下游新经济，包括云经济、车联网等等。
再比如特高压的建设，最终目的是为了解决国内能源结构的不平衡，解决新能源消纳的问题，可以带动整个上游风电光伏、下游新能源汽车、储能产业发展。
总之，新基建补足的是下游新经济的产业链短板，带动的产业链经济效益不是基建投资本身可以衡量的。去年棚改规模减半，并且货币化安置比例大幅下降。在“住房不抄”的总基调下，高层近期会议提出“加快改造城镇老旧小区”。“旧改”的目的是接棒“棚改”。
那么“旧改”投资机会又有哪些呢？
01政策背景
以老旧小区改造为重点的改善城镇居住环境项目是重点民生工程，也是当前稳投资和扩内需的有效方式。随着我国城镇化进程的不断推进，城市居民对城市居住环境、管理服务的要求也不断提升。
旧改由于“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”的特点，决定了国家层面将加快推动其发展。中央层面推进试点扩容，并推动地方加快政策落地和多元化金融支持。
在稳增长的目标之下，旧改接力棚改是我国城市发展的必然趋势。在旧改兴起之前，棚户区改造一直是我国保障性安居工程的重点民生工程。我国保障性安居工程在摸索中逐渐形成了保障性住房（公租房、廉租房等）、棚户区改造、农村危房改造等三大体系，2019年老旧小区改造也被纳入该体系。
中央和地方政府都进行了大量探索，并在棚户区改造和城镇老旧小区改造的过程中积累了丰富的规划建设、融资支持经验。
图：旧改与混改对比
从政策、融资、市场规模等比较来看，老旧小区改造与棚户区改造存在诸多不同。2008年以来，我国保障性安居工程的政策重点经历了2008-2012年的保障性住房、2013-2018年的棚户区改造等不同政策阶段。从政策和市场比较来看，认为2019年是老旧小区改造启动的元年，而2020年将是实现大规模扩散的关键之年。
02老树新芽
旧改并不是什么新鲜事，18、19年已进入政府工作报告，为何这次格外关注？
首先，这次首次明确投资额翻倍：国常会确定加大城镇老旧小区改造力度，要求今年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍。
其次，旧改首次纳入专项债。今年3月份，专项债新规明确要求，2020 年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，新增了应急医疗救治设施、公共卫生设施、城镇老旧小区改造等领域项目。
据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元。旧改投资有效弥补棚改减半导致的资金缺口。
今年是棚改最后一年，预计只需完成5年计划的5%就可收官，投资拉动有限。未来五年，将有“旧改”来支撑地产链的投资和消费。虽然从总体规模来说，棚改5年拉动投资总计约12.9万亿，而旧改规模大概4-5万亿，小于棚改。但旧改建设周期短于棚改，只需要半年左右，对于GDP直接拉动更快速。
03投资机会
2020年4月14日，国常会确定加大城镇老旧小区改造力度，要求今年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。按9.5万元最高户均改造投资估算，今年旧改市场规模约6650亿元，同比翻番。
老旧小区改造主要对应四类核心改造需求，相关产业迎来新一轮潜在增量，市场逻辑演绎大概率沿此方向走。
图：旧改效果——焕然一新
① 基本类：水电气路管道及墙面翻新、加装电梯、安防设施、房屋修缮；【老旧小区改造提振防水/保温/涂料/管材需求，利好细分领域龙头；加装电梯推动需求放量】
② 提升类：配建停车场、体育设施；
③ 完善类：社区服务、物业服务；
④ 户内改造：轻工、家电。【加速翻新需求释放，拉动千亿家居消费市场】
受益股票池，整理如下：
防水：东方雨虹、科顺股份
涂料：亚士创能、三棵树
管材：永高股份
减水剂：苏博特、红墙股份、垒知集团
工程机械：三一重工、恒立液压
水泥：海螺水泥、华新水泥
电梯：康力电梯
本文由北京中和应泰财务顾问有限公司上海分公司 投资顾问 关勃（执业编号：A0150614050001）编辑整理。内容仅供教学参考，不构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎。
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