多數售樓處排隊也不是因為特別火爆，而是出於防疫需要。據張學董介紹，出於疫情防控需要，很多售樓處一次最多接待6組客戶，限流並不是因為人滿為患。目前各地售樓處冷熱不均的狀況明顯，也有不少售樓處門可羅雀，甚至還未開放。
【樓市洞察】由騰訊新聞與優質媒體聯合出品，專注房地產領域深度調查，透視現狀，昭示未來。
口罩還沒能摘下，房地產市場就已經蓄勢待發了。
3月份以來，“日光盤”、“秒光盤”、排隊搶購等象徵樓市火爆的標誌性場景頻繁在各地上演。房子這麼貴的東西，分分就賣出幾個億。從蘇州、無錫、上海、南京到北京、深圳……似乎處處可見戴口罩搶房。
報復性買房開始了？
合肥：3月27日晚，中海九樾首次開盤推出422套房源。據悉，有近千人報名，房源數秒售罄，開盤總銷售額8.6億元。
北京：3月25日“網紅新盤”金茂北京國際社區開盤20分鐘賣出814套，如今僅剩頂層、下躍等戶型。2月15日該項目線上樣板間開放以來，每日最高來訪量超過300組，週末門口必排隊限流才能進入。
無錫：3月25日，恆大翡翠公園二期在售樓處線上開盤，加推233套房源，十分鐘售罄。
蘇州：3月20日三個樓盤同時“秒光”。當日三個樓盤共推出近900套房源，一個60秒銷售12億，一個9秒賣掉九成，另一個1分鐘售罄銷售5.4億。龍湖集團CEO邵明曉在業績會上提及，其中一個項目由龍湖開發，311套房源，10分鐘內搶光。
杭州：3月19日，融創城項目結束登記，該項目加推的417套房，有超1.3萬人報名，中籤率僅3%。
深圳：3月16日，深圳萬科星城項目推出當晚，288套房源，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億元。3月13日，太子灣·灣璽T7推14套公寓，總價4200萬/套起，在線開盤7秒售罄。
成都：3月11日，恆大天府半島推出360套房源，逾萬人參與搖號，普通中籤率僅1.45%。
此外，許多地方的售樓處也曝出人流量大，需要排隊才能入內的情形。北京豐臺一樓盤銷售表示，近期售樓處很火，銷售人員也十分忙碌，目前看房需要排隊，多數房源已經售出。
更有網友和媒體曝料，
深圳幾個熱門樓盤的房子需要繳納喝茶費才能買，有的喝茶費甚至高達100萬元。喝茶費往往意味著資源稀缺，哄搶者眾。此前，隨著歐美疫情蔓延，大批留學生集中回國，有網友曝出，購買回國機票也被要求繳納“喝茶費”。陽春三月剛至，全球疫情陰霾還遠未退散，房地產市場就已經迫不及待要反彈了?真實市場行情究竟如何？
別被假象騙了
經與售樓處、房地產銷售諮詢師、房企營銷總監等多位內業人士的交流，目前房地產市場的較為客觀真實的情況大致是這樣的：
“秒光”、“日光”等樓盤尚屬個案。
3月以來，隨著線下售樓處陸續開放，各地新房銷售確實有所提升，但距離普遍性的火爆、旺銷等尚有較大距離，多數地方樓市仍處在逐漸復甦的階段。
山東一位房企區域負責人表示，其所負責的樓盤客戶到訪量、成交量等已經逐步恢復到疫情發生前的水平。不過也還遠沒到排隊搶房的程度。
熟悉北京各在售新房項目的居理新房諮詢師張學董表示，目前疫情防控還處於關鍵時期，北京新房市場相較2月份的低谷確實有所恢復，但總體而言，熱度仍然比不上2019年同期。從12個主要城區的新房交易來看，“20分鐘賣出800多套房源”的熱銷情形仍是個案。
其實目前各地的“秒光”、“日光”盤的說法有很大的水分。這些樓盤大多已經在前期經歷了一個較長的營銷和蓄客階段，許多前期蓄客時間超過1個月，意向客戶早已選定房型戶型，並不是頭腦一熱幾秒鐘就決定花個幾百萬買房。
而且這些熱銷盤的出現，許多都有特殊原因，例如：產品稀缺、價格明顯低於周邊二手房價、或者當地出臺政策支持等等，有的在疫情暴發之前就已經是“網紅盤”，人氣已有積累。
以金茂北京國際社區為例，張學董表示，該項目一是前期宣傳、蓄客時間足夠長，主打產品總價較低，在市面上較少，用業內的話來說，叫“上車盤”，為首次置業者提供成本不算太高的安家機會。
二是此次疫情也使得一批有潛在購房意願的群體提前啟動置業計劃。因此，這類產品較受歡迎。但這絕不代表市場的普遍情況，北京市場仍是買方市場，買方擁有更大的話語權。
售樓處排隊≠火爆搶房。
多數售樓處排隊也不是因為特別火爆，而是出於防疫需要。據張學董介紹，出於疫情防控需要，很多售樓處一次最多接待6組客戶，限流並不是因為人滿為患。
目前各地售樓處冷熱不均的狀況明顯，也有不少售樓處門可羅雀，甚至還未開放。
不乏開發商人為“炒熱”。
飢餓營銷是賣房的慣用方式。有開發商總結，在淡季，你花錢找一幫人凌晨1點在售樓處排隊，還在觀望的客戶就會上鉤。這是因為預期對賣房決策來說至關重要。
一位房地產業內人士曝料，在市場不太好的時候，往往是房企內部員工先行認購，把市場炒熱之後，就會有真正的購房者上門。一個不太熱的樓盤也可能賣得不錯。
疫情期間提供的賣房折扣會陸續取消。
有媒體報道稱，蘇州項目因為銷售火爆，將全面取消此前提供的賣房折扣。
開發商取消折扣或許為真，但這對房價的實際影響卻並不大，要說開發商大幅漲價更是不可能實現。開發商在銷售房屋前，需要在房管局、物價局進行價格備案。房子的實際售價一般而言不能超過備案價，有些地方也對降低幅度做了規定。
此前，因為售樓處關閉，房企轉戰線上，的確有許多房企推出一些優惠，不過，主要是在付款方式和週期上做出讓步，以促成成交，折扣力度本身並不大。3月份以來，一些開發商線下流量恢復，的確做出折扣收尾的通知。
伴隨樓市銷售恢復，局部地方可能會出現短期火爆。
一位房企營銷總監認為，房地產市場的供應是剛性的，但需求是彈性的。這就這意味，如果出現明顯的樓市反彈，一些原本觀望者可能會選擇入市，帶來需求的集中釋放。
這也會在短期內形成搶購或者熱銷的局面，但是這樣的短時的集中入市會隨著供應的加大而逐漸平息。但這時候如果跟風買房，可能會因為恐慌、焦慮等情緒而做出錯誤的判斷。
二手房復甦相對緩慢
由於多地對住宅小區出入管控依然嚴格，二手房帶看等、交易等難度依然較大，二手房市場復甦或慢於新房。
樓市反彈仍有較大不確定性
儘管近期有一些個別項目“日光”、漲價現象，但這並不意味房地產市場已經走出風險。
中金公司研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇指出，仍須警惕海外疫情升級對中國經濟的衝擊及對居民收入和購房需求的潛在負面影響。
近期疫情在全球範圍內的擴散與蔓延使得短期內全球經濟嚴重衰退的風險明顯上升，並可能對中國外需產生直接而迅速的負面影響，經濟壓力下居民家庭的即期收入和對未來的收入預期均將下降，並隨即反映於房價和租金的下跌，房地產新開工、開發投資亦可能隨之下行。
張宇特別指出，個別項目熱銷並不等於整體回暖。首先，區域間本身存在分化，而開發商對不同項目的定價和營銷策略也不盡相同，微觀個別項目的情況並不能充分反映整體市場溫度。
其次，當前新房價格受限價影響，無法真實反映市場的供需情況和價格走勢。
從二手房市場來看，以北京為例，3月以來北京的二手房成交均價跌幅達12%，較2月跌幅進一步擴大，成交面積跌幅也與2月持平。
此外，當前市場各參與方的行為均一定程度計入了對政策放鬆的預期，但並未充分計入外需衝擊下未來收入的潛在負面影響。
從當前政策層面來看，“房住不炒”仍是主基調。
近期多地地方陸續上演房地產政策鬆綁出臺，又撤回的情況。
如：3月24日，浙江省海寧市發佈新政稱，3月25日至4月24日雲上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。但不到半天，這個“一月不限購”的政策就被撤回。
此外，還有河南省駐馬店市、廣東省廣州市、陝西省寶雞市、山東省濟南市等出現這種類似政策“一日遊”或者“幾日遊”的情形。
鬆綁政策被撤回反映出，當前國家對樓市仍然保持嚴控態勢，一旦觸碰了政策底線，或者違背“房住不炒”的大原則，則會被叫停。
中原地產首席分析師張大偉認為，疫情影響之下，國內國際經濟形勢發生變化，可能會對過去過嚴的房地產調控進行調整，特別是在符合房住不炒的原則下，針對剛需和改善性需求進行一定的政策鬆動，但大規模的政策鬆綁是不被鼓勵的。“穩字當頭”仍然是當前樓市的主要調控目標。
值得注意的是，降息、調整二套房首付比例等對樓市影響最大的政策並未出現。2月份，5年期LPR環比僅下調0.05個百分點。而3月20日，3月LPR報價未作任何調整。
閱讀更多 好房精英會 的文章
