問：老師您好； 1）個人情況：95年，去年研究生畢業來深，在南山高新園上班。已落戶有房票，已買車，個人年收入不到20w；2）預算：父母提供500w現金，總價在800-1000w之間，因為我目前收入不高，需留3年左右房貸；3）需求：地點南山（或寶安），為了投資。從自身而言，有車對地鐵無剛需、單身對學位無剛需，主要是為了上車，純投資屬性，可接受自己在外租房； 問題：1）因父母希望減輕我換貸壓力，提出五成首付，買房自住，但我希望買房投資，首付和父母商量改為三成，總價可抬高一些，請老師建議總價多少符合我的情況；2）目前打算參與華潤城四期，但概率小，所以請老師根據總價推薦具有投資屬性的二手房小區，謝謝指點。
答：您好，純投資角度考慮建議入手2套，一套自住，一套投資，租金也可以緩解一部分月供壓力。留足3-年月供。 雖然目前你不依賴地鐵和學位，但是這2個因素在房產升值中佔很大比重，可以多關注。 自住推薦南山： 南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\\/學區有待加強，上下班還有一定距離 2，後海片區，優勢\\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻可以關注，優勢\\/房齡新，靠太子港，不足\\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 投資推薦寶安：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。
問：老師您好，我目前深圳兩套房一套萬科第五園大戶型144平，一套福田景田萬科金色家園135平，手頭有現金500w，想做資產升級。三個片區有意向：華僑城天鵝堡三期或者二手；科技園華潤府四期碰碰運氣；香蜜湖深業中城或者附近二手；寶安中心樓盤，有點高，怕橫盤。想請老師指導怎麼操作？感謝。 是不是也可以存量房不動，投資一套有升值空間的小戶型？我先生還有購房名額。
答：華潤城，一個普通的中產盤，認籌人數只會有多不少至於價格，市場在動態變化，華潤城有學位傍身，一直穩中有漲，新房會被限價到什麼程度，難以預測。 華潤城是值得打新的 深業中城現在還能搞到內部房源，也可以入手。 天鵝堡三期特殊，單價雖然11-12萬，但已經沒贈送，也沒有大型商業、好的學位配套。算下來套內單價和深圳灣二手差不多了，果斷選深圳灣。 深圳三大豪宅區:華僑城、香蜜湖、深圳灣。 現在投資淘筍為主，打新為輔。逢筍入，沒有遇到確實收益的產品，就暫時持幣觀望。 房票是很珍貴的資源，不建議入手小戶型。
問：十三哥，經過考慮決定在羅湖片區買房，目前是深圳首套，預算總價在320-360萬左右的房子。需要和父母同住，還有老婆小孩。這個預算買龍崗選擇可能多一些，但是想想還是猶豫了，覺得買了那邊以後換回市區難度可能更大。家人的工作地點離羅湖比較近，而且相對而言羅湖這邊的教育醫療資源會好一些。我考慮自住長期持有併兼具升值空間（比如像您所說的還有上升空間的學位房），但是羅湖很多老破小，坑太多，麻煩請您幫我推薦一下，非常感謝您的幫忙
答：深圳優質的教育資源都在關內 如果是單純的學校肯定買南山和福田.羅湖 如果是自住加學校加方便就買龍崗 給孩子更好的教育和圈層儘量還是在南山.福田.羅湖（畢竟同學圈都不同） 羅湖目前300-400W總價可選擇面還比較廣，15年之內的樓齡、塔樓，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大；
問：你好，我在17年下半年包稅費總價320萬不到，入手羅湖螺嶺外國語60多平小兩房，漲價不多，大概只漲了40萬。19年10月底定了大運新盤87平四房兩衛吉祥裡，高贈送總價450多萬，目前貸款沒下來，請問疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學，那麼吉祥裡房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈送高，地鐵，學位，商業都有，離市區稍遠。如果到吉祥裡讀小學，螺嶺學位房賣掉，也賺不到錢，漲幅都貼利息了。請問我是兩套保留呢，還是退掉買的新房，或者賣掉舊房子？
答：你好，大運屬於東部的亮點，長遠看還不錯，但是短期發展不如西部。 考慮學區可以保留羅湖，退掉吉祥裡，換到福田 南山和寶安的熱門板塊。
問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。 我們現在手上現金600W，想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是： 1.把店鋪低價出手，然後桑達新村的房子出手，+600的現金，去打新，深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了
答：您好，感謝大額讚賞！ 店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在星球內發的賣房技巧用上，如果能配合下家結離婚過戶，可以完全省稅，出手週期會縮短。 店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有，未來持續看好寶中，利好還有很多沒有兌現。 如果想置換後海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產甩賣。
問：請問老師，光明片區（不含公明）有什麼新房和二手房推薦？總價600萬以內的。
答：你好，光明重點關注： 光明一號，正兆景，宏發嘉域。 綠地新都會也可以關注
問：老師您好！我在深圳南山有兩套小房，孩子2021年上小學。我準備把兩套賣掉換套4房的稍微大點的好學位房兼投資需求。我在南山科技園工作，考慮南山，寶安，福田範圍。總預算2200萬左右。請推薦幾個多謝！！！
答：科技園北漲的太多。 科技園南房子一般，主要靠南外高新支撐。 2000萬的前海，只有前海時代CEO。 寶中只有壹方中心、熙龍灣比較適合。 熙龍灣、壹方中心、前海時代CEO是那一代可以對比、各有利弊的三個盤。 但是同價格更推薦深圳灣。
問：請問十三先生，怎麼看待深高北的金亨利二期？值得投資嗎？
答：你好，金亨利二期值得買！ 學位、戶型、地段都過得去，還是一手房。 增值潛力也不錯！
問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝
答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：老師好，我在2018年4月份買蛇口雙璽花園，找人代持，買的時候是5200萬，首付4成，現在疫情嚴重，我公司面臨巨大困難，所以還貸款也就很難，壓力很大，請問是等疫情結束快點賣掉還有其他方式融資暫時解決問題呢？
答：你好，感謝大額讚賞！ 每個行業損失不一樣，如果是消費行業，以2003年的經驗來看，非典結束後利潤會直線拉昇回來，甚至比疫情之前利潤更好。 可以參考非典時期各行業的數據，先判斷下疫情對公司的影響範圍和週期，再決定繼續保留還是直接出手。 A 繼續保留： 1.房子是2018年4月入手，如果當時買入是市場價，經過19年的拉昇，現在評估價會增加，可以嘗試去銀行申請加按揭 2.疫情有針對企業的貸款，可以嘗試申請 3.做二抵或者其它企業經營貸 4.向銀行申請貸款延期（謹慎操作） B 房子出手 總計2000萬以上的豪宅產品成交週期會拉長，如果不想降價賣掉，可以試試以下賣房方法： 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
問：老師，從目前來看對比下小學學校競爭力，是坂田嘉御山樓盤的，科外競爭力強，還是曼海寧的和平實驗小學更好呢？ 同時麻煩老師問下這兩個樓盤哪個更有空間。
答：嘉御山的優勢在於學校，華為科技城外國語有種北京西二旗的感覺，碼農子弟把不是名校的硬考成名校。 和平實驗+高峰的表現還不錯。 高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。 第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。 隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花 單純2個學校對比，仁者見仁。 樓盤選擇上更傾向曼海寧
問：老師好，龍華的龍悅居4期有深外龍華學校的中小學雙學位，但當年是按經濟適用房建設和銷售的，網上看到8萬左右的價格，想問下這種房子的質量和未來升值潛力如何？那個小區好像大部分都是低收入人群，會不會影響樓盤的價值
答：學位讓一部分居住體驗差的樓盤也雞犬升天 龍悅居四期，之前叫經濟適用房，補地價，確實能轉紅本交易，原購價低，不過當時也不是誰都能買到，主要分配給保障房歷史遺留，還有參戰退役、基建工程兵的住房問題。 學區劃分在深外龍華學區內，有學位利好因素，不過新學校暫時還沒中考成績。 深外龍華校區，小學部只有3個豪宅盤，再加龍悅居可以報，這個學位確實是吸引力。
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