樓市專家，淨扯淡；投資高手，在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
大家好，這裡是【房投學堂】，我是唐宋。
1
解決房價上漲問題，究竟靠什麼
以下幾個命題，
你認為成立嗎？
戈爾巴喬夫滅國式改革，
能解決蘇聯問題……
特朗普的對中貿易戰，
能解決美國經濟問題……
人才房改革，
能解決房價上漲問題……
以上問題，答案究竟如何？
真相是——
全盤西化的制度改革，
解決不了蘇聯國內問題，
只有像中國一樣改革開放，
才可以！
川大爺的對中貿易戰，
也解決不了美國經濟問題，
只有美國自己重振實業，
才可以！
那麼，人才房改革，
能解決房價上漲問題嗎？
2
華為人才房戰略，松山湖版八萬五
源於任正非無法宣之於口的潛臺詞，
——深圳房價太貴了，竟然連華為
這樣個個堪稱高富帥的企業員工，
也到了買不起房的地步，
企業用地成本、用工成本高昂……
於是，他們把越來越多的員工及業務版圖，
開始搬到了深圳的後花園——松山湖。
2015年，松山湖華為
開始啟動首個人才房計劃
現在已完成的“華為湖畔花園”，
便是這一計劃的具體落地。
2017年，松山湖華為
開始啟動又一波更大型的20000套人才房計劃
現在正建造的Ｎ期“華為湖岸花園”
便是這一計劃的體現。
2019年，10月25日，
松山湖又發佈了一則重大地塊待拍公告，
據內部消息，大概率依然會被華為拿下，
還是用作人才房建設。
不僅僅是華為，
松山湖ＺＦ的人才房計劃，
亦可以在其中看出冰山一角：
除了為進駐的大型企業提供
政策性自建人才房的扶持之外，
對於所有納入拍地的商住地塊，
也全部都有了新的要求：
——配建人才房
回憶一下2019年9月11日，
松山湖拍地大戰上演，
在眾多堪稱苛刻的拍地條款中，
其中一條，便是要求
總共125000平方左右的建築面積，
要求開發商必須配建35000平方的人才房，
並以9500元/㎡精裝出售給ＺＦ，
人才房面積佔比，將近30％……
3
ＺＦ建人才房，真正目的是什麼？
ＺＦ的目的有三個：
吸引人才，
吸引人才，
還是吸引人才
是的，所有人才房在規劃的首要目的，
就是為了——吸引人才
會影響房價嗎？
…… ……
4
如何擁有一套人才房？
當年，香港有“八萬五計劃”，
如今，松山湖版“八萬五計劃”，
又當如何？
要想擁有人才房，
你需要滿足以下條件：
1、你需要在入駐企業至少待兩年以上、
且在東莞工作滿1年以上、
且學歷是全日制本科以上……
（後來補考的本科學歷也不行）
2、每人限購一套，
結合成夫妻家庭也只限購一套。
3、購買後只能自住，
而且要求在交房三個月內必須入住，
否則……會如何？目前沒有說
4、符合條件買到人才房的，
還必須等兩年才能拿到房產證，
而如果這兩年之內你一旦離職，
對不起，房款退回你，房子要收回。
從目前的人才房政策來看，
有以下特點：
優點：
1、人才房有紅本，可上學、可入戶，
2、人才房在五年後，可交易（有限制條件）
缺點：
1、人才房，只有少數人可擁有——
按照配建比例，至2035年，
依然有70％的人，得不到人才房。
2、人才房，五年內，不可轉售和出租——
這表明，如果自己不住，
也只能空置，收不到租金。
3、人才房，五年後方可交易，
但只能在園區企業內部流轉
——這表明，不能自由交易，
接盤俠受到很大限制。
4、人才房，二手交易要按政府指導價——
這表明，不能自由定價，不適合投資
5、人才房，紅本，算做自有房產——
這表明，人才房要佔用一張“房票”
5
多少人，可以分到人才房？
一道超級簡單，
你卻從沒注意過的數學題
五年內，5％
十年內，10％
2035年，30％
即使按深圳的目標，
未來20年，依然有70％的人，
需要自己買房子。
整整一代人中，
才有30％的人能等到人才房
那麼，其它的人呢？
剩下的70％的人，怎麼辦？
6
供需關係，變化了嗎？
供需關係，變化了嗎？
人才房，來自哪裡？
其一方面，來自政府的“自建”；
另一方面，來自開發商“配建”。
而因為各住宅小區要配建人才房的要求，
導致各小區的商品住宅供應量，
一定會等比例縮減，
那麼，如果按照純數學公式，
購買商品房的人，少了30％，
商品房總量，也減少了30％，
兩者一對比，你驚奇的發現：
這有什麼變化嗎？！
我完全看不到，供需關係發生了什麼變化！
如果供需關係沒有變化，
談何會“影響房價”？
又談何“房價會降”？
7
人才房，可能缺乏投資價值
當你在莫名的恐懼“人才房”的時候，
某些符合條件的“人才”，反而不想要人才房。
有“人才”說：
如果買了人才房，
還要佔用我的一個買房資格，
使我少投資一套，
想一想，我可能不會要……
從目前的總總限制條件來講
——人才房，似乎缺乏投資價值
房產做為可投資商品，其投資價值在哪裡？
1、能不受太多條件限制而“自由流通”
2、能由市場供求關係決定“自由定價”
而人才房，這兩方面都被嚴格限制
1、不能完全的自由流通，只限園區企業內部流轉
2、不能自由定價，二手交易只能按政府指導價交易。
政府顯然不會讓二手交易價有巨大漲幅。
所以，從這個意義上講：
你認為，人才房，投資價值有多大？
8
當年，為了等遙遙無期的“人才房”，
他錯失了深圳買房的時機
這是“悔一生”系列的又一個真實案例。
李工是一個資深工程師，
2013年到的深圳，
為了等人才房分配，
李工當時手握工作十年積攢的100萬積蓄，
硬是忍著沒有買房，
看著身邊很多同事
都買了房子，
李工還是一心等待……
直到2015年，深圳樓市大爆發，
憑李工的工資，
一輩子再也買不起深圳的房子，
而遙遙無期的人才房，
依然在排隊等待中……
9
錯過了深圳，你敢再等5年嗎？
“即使買了人才房，
我依然想買商品房。”
如果你是一個錯過深圳樓市的人，
你會對目前的松山湖樓市無動於衷，
默默的等待不知何年何月
才會從天而降的人才房嗎？
“人才房，等得花都要謝了，
什麼時候才能輪到我？
等不了了，我不敢等……”
——這才是華為人真正的心聲。
“即使買了人才房，
但90平米完全無法滿足品質生活的需求，
我依然會再買商品房……”
——這也是華為人真正的心聲。
以華為公寓為代表的ＺＦ人才房，
如想交易，也是五年後了，
然而，被深圳樓市啪啪打過臉的
華為人、大疆人……
他們來東莞後，如果沒有分到首批名額，
他們會等五年後從其它人才手裡買人才房嗎？
他們還敢等五年嗎？
如果是你，一個錯過深圳樓市的人，
你敢再等五年嗎？
不，他們會立刻，馬上，
買下一切他們現在能看到的房子、
能買到的房子，
而不是傻傻的，再等五年……
10
房產，人性的貪婪
你隨便問一個2015年前買了房、
嘗過房產升值甜頭的家庭：
是的，買房，真的會上癮
一生二，二生三，三三不盡……
你認為，一個年薪60萬，
被分到一套人才房的中產人士，
他會只滿足於一套小於90平米的人才房嗎？
你認為，一個當初被譽為全村人的希望，
被分到一套人才房的鳳凰男精英，
他會不想住到ＢＩＧ ＨＯＵＳＥ裡去？
你認為，一個嘗過買房投資、身價翻倍甜頭的人
被分到一套人才房的業餘買房投資人，
他會只滿足於一套小小的人才房就放棄整個森林？
人性，還是人性
一切，只緣於人性
所有的政策，不能離開人性而解讀，
所有的解讀，也不能離開人性存在……
人性是貪婪的，
嘗過買房投資甜頭的人，
內心更加貪婪。
經歷過深圳樓市的移/民人才，
到了松山湖卻不買房，
內心會更加焦慮，
唯有房子，
可以安撫焦慮的心靈……
————————————————————
想學習更多房投知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
《房投老炮：買房限購怎麼破》
《房投老炮：我的房投日記》
《在莞深，房子買哪裡最賺》
《買房路上很多坑，我想幫你先填上》
《房投老炮：中介的那些套路，你中了幾個》
《我買了個房，哪種還貸方式最省錢》
《四種最不適合投資的房子》
《鳳崗塘廈一線臨深房產投資調研》系列專題；
《濱海灣新區房產投資調研》系列專題；
《水鄉望洪樞紐房產投資調研》系列專題；
以及各熱點鎮區的房產投資調研專題……
………… …………
………… …………
純實操、講乾貨、說人話，不扯淡
堂主唐宋，房產投資人，著有《東莞32鎮買房投資一線調研》，《房投實戰技巧三部曲》，在東莞想學習更多買房投資知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
閱讀更多 房投學堂 的文章
