25000元/㎡，不會是中鐵和保利的限價。
文丨葉建英
昨天蕭山宅地上新，又明確了一處新的限價標準，新街集鎮的25000元/㎡。
新街的限價有點敏感，因為隔了一個地鐵站有兩個純新盤正在等價格，中鐵雅逸府和保利欣品華庭。都是封頂加自持的地塊，實際樓面地價都達到2萬元/㎡左右。
那麼，新街的限價真的低了嗎？蕭山到底是怎麼樣的推地策略和限價邏輯？
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分析蕭山、餘杭和富陽的限價，一定不能有街道的概念，因為這些街道的面積實在太大了。
所以，昨天新街新掛宅地的限價，嚴格意義上說，是新街集鎮的新房限價。相比保利和中鐵的新盤，新宅地與7號線站點的距離要遠一些，但更重要的是，中間要穿過老的新街集鎮。
△右下角為新街新掛宅地
按購房者的話說，保利和中鐵兩盤和7號線盛東站周邊都是講普通話的，而新街集鎮上這宗新宅地，與地鐵站隔了一片講蕭山話的區域。
另外，雖然是一站之隔，但這一隔中間還有一條在建的03省道高架快速路。心理意義上，盛東站也更接近城裡。
所以，25000元/㎡不會是中鐵和保利的限價。
按照蕭山的定價思路，應該會考慮到兩個站點的差異。此前，蕭山南部新城，市北東也都有著精細的限價邏輯。
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那麼，新街集鎮25000元/㎡的限價定低了嗎？
其實也不低。可以參考，去年年底附近坎山集鎮，嘉裕天城二期領出的預售證均價是19474元/㎡。
在杭州，1.5-2.5萬元/㎡左右的板塊和房源永遠不會缺。地鐵時代，加速拉寬了杭州的城市框架。目前正在討論的杭州地鐵四期規劃，一旦批覆，又將增加一批新興的熱門區域。
在購房者眼裡，中鐵和保利的新盤限價，應該參考蕭山科技城的榮望：28500元/㎡。都是東西地鐵線上的地鐵盤，都是從市中心經過機場高速外溢，與機場高速的距離也差不多。
榮望的優勢在於界面更加純粹，規劃更加國際化，中鐵和保利兩個新盤的優勢在於更具生活氣息。7號線首通段將於年底通車，也比機場快線要早。
△兩個新盤的限價之謎尚未揭曉
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昨天，寧圍單元一下子掛了4宗涉宅地塊。
而此前3月31日，寧圍單元剛剛掛過一宗，後天即將出讓（點擊參閱）。5宗地塊的新房限價都是33500元/㎡。
△寧圍單元在掛地塊多達5宗
3月31日的宅地掛牌時，我們就分析過，作為蕭山新晉供地大戶寧圍街道新掛一宗宅地，限價反而比2018年底開盤的濱江碧桂園翡翠江南低了1500元。
寧圍單元兩年不漲，甚至微跌，透露出蕭山出讓部門的兩個邏輯：
一是疫情的衝擊下，無論為了緩解當前開發商的搶地，還是為了預防今年下半年市場或許的變化，都應該多推地，推好地。
二是蕭山在與其他區的競爭中，要積極招商，更要積極招人，要抑制住區位優勢可能帶來的高房價衝動。
概括起來，當前蕭山的土地出讓節奏就是「多、快、好、低（限價）」 。
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