如果是投資的話，不建議買。如果是剛需，則要自己考慮好利弊得失。目前的房地產市場，正處於去金融化週期。下面我們來說明一下，房地產到底是怎麼回事。
一、房地產金融化的問題
房地產存在的最大的問題，就是房地產金融化的問題。什麼是房地產金融化呢？通俗的講，就是房子變成了金融投機標的，成為了一種證券化的資產。而不再是單純的，給人們用來居住的居住場所。這就是房地產金融化。要理解房地產，必須得先理解金融，不然就會出現盲目投資的情況。
如果具體地類比一下，房地產市場，幾乎可以和資本市場一一對應起來。比如買房交的首付，對應的是金融市場上的保證金交易。炒股裡面的融券，以及股票投資中的配資行為，和衍生品市場上的保證金，都是保證金交易。地產商相當於上市公司，房產中介就相當於證券公司，置業顧問相當於證券公司的客戶經理。購房者，相當於股民等投機客。
如果是10%的首付，相當於是十倍的槓桿。如果是20%的首付，相當於是五倍的槓桿。如果是30%的首付，相當於是三倍多的槓桿。
賣房子的人相當於空頭，買房的人相當於多頭。買房者交了首付，通過按揭貸款買了一套房，相當於使用保證金交易的方式，開倉進行買入交易。在這個過程中，銀行就是相當於配資公司。如果買房者賣掉自己的二手房，則相當於是平倉操作。
如果房子買了不漲，砸手裡了，這叫套牢。如果買了一直跌，只好忍痛賣掉，這叫割肉。如果房子一直漲，自己錯過了在低價時候購房的時機，這個叫做踏空。如果在房價最高的時候上車，買了之後發現賣不掉了，這個叫做接盤俠。買新房相當於打新，買二手房相當於換手，置換相當於是移倉。
一群人拎著小板凳，排隊搖號買房，這相當於多頭委託掛單競買。地產商僱人在大街上攬客看房，這相當於是空頭委託掛單競賣。漲價去庫存，就相當於拉高出貨。地王頻出，就相當於是拉個漲停給你看，跟不跟隨你。如果一個城市，連續出現了幾十個地王，就相當於是這個地方的房價，連續拉了幾十個漲停板。 因為房地產已經金融化了，所以不管炒房的，還是剛需，我們都可以統稱為地產投機客。投機客是一個金融術語，中性詞，沒有褒貶。作為房地產投機客，首先得明白，你的對手盤是誰。
那房地產投機客的對手盤是誰呢？那就是作為空頭主力的賣方，控盤坐莊的地產商，控制二級市場。表層上看是地產商在賣地，房產投機客的對手盤是開發商，而往深層看看，是地方政府在賣地。也就是說，地方政府，才是房產投機客的終極對手盤，因為它控制的是一級市場，土地供給。地方政府，則又受銀行的控制。銀行是地產金融化最底層的推動力量。
敲黑板一次，房地產市場，不是散戶多空博弈，而是莊家同時控制散戶中的多空兩方，既殺多頭也殺空頭。——讓不上車的人踏空，讓上車的人下不了車。
一個地方的房價高低，本質上取決於地方政府的操盤手法和操盤能力。請大家記住這句話。
一個結構健全的金融市場，最核心的參與者是什麼呢？那就是交易所。房地產市場中，充當交易所的是誰呢？答案是地方政府。地方政府，既充當了交易所的角色，也充當了終極賣方的角色。賣方的天職，就是賣的價格越高越好。所以，對於他們來說，房價自然是越高越好。房價越高，賣的錢就能越多，非常簡單樸素的道理。
二、為什麼要限貸限購
現在，假如你是一個莊家操盤手，在佈局一支股票。目標是把一塊錢的股票炒到一百塊，然後賣掉。為了吸引股民的跟風盤進來，首先得先把股價拉它幾十個漲停板，這時候很多跟風盤就會買入。
股價一直漲到100元，這時候跟風盤進來的散戶，假設他們是從20塊錢買入的，他們的浮盈就有就有80塊。到了這個階段，莊家操盤手，最關鍵的操盤技術要點是，一方面控制價格不下跌，形成一個時間持續的高位出貨區。第二是控制成交量，讓跟風的散戶無法平倉離場。第三是能讓自己的賣單，先於散戶賣單成交。 前面兩點還比較好控制，難點在於第三點。在股票市場上，想要做到能讓莊家的股票，先於散戶先出手，就是不停的拉高，讓已經浮盈獲利的散戶，不敢獲利平倉，生怕踏空了錯過後面的行情。 而在房地產市場，要保證第三點，其實操作上比炒股更簡單。那就是通過限貸和限購操作，鎖死二手房的流動性，讓大家只能買新房。這樣的話呢，就好比是一個非常舒服的高位出貨區，只能莊家能賣貨，散戶浮盈再多，也不能平倉。直接被凍結了交易權限。
如果不這麼操作的話，大家設想一下，手裡有房的人，賺了錢都去賣房，那就等於是砸盤了。尤其是外資控制的資金，會引導砸盤。就跟15年股災一樣。房價越跌，大家越搶著賣，這就形成了踩踏。那靠房地產來驅動的整個經濟鏈都要崩了。
房價下跌，開發商出現虧損，還不起銀行的貸款，破產倒閉，銀行形成大量的壞賬。政府的地賣不掉了，欠銀行的錢還不起，形成大量的壞賬。散戶們買的房子，首付都跌沒了，或者跌的還剩個首付，出現了大面積的爆倉，大家都斷供了，也會讓銀行形成大量的壞賬。最後銀行就要破產倒閉了，大家一看銀行不行了，都去搶著擠兌銀行，大量的資金開始外逃，結果整個經濟全崩盤了。
要避免出現這種踩踏現象，關鍵的操盤技術要點，就在於鎖死流動性。鎖死流動性的技術要點，又在於限貸和限購。
什麼時候房價才能降溫，這個要看銀行系統內的風險，是不是釋放完了。否則房價就會一直處在高位鎖死的狀態，用適當的週期，來化解金融風險。等風險釋放完了，才會給散戶開放一條逃命通道，讓大家處理掉手中的房子。
但是，限貸和限購，鎖死流動性，對於職業炒房客是比較致命的。因為房價只要不漲就會虧，這個跟配資炒股是一樣的道理，借錢是有成本的。一看房價不漲了，很多投機客融資壓力很大，就會想出貨，賣的時候卻發現，房子根本賣不掉。哪怕降價也不好賣。這就陷入了流動性風險。
對於炒房來說，流動性風險，是一個最大的風險。因為平倉週期太長，平倉成本太高，流動性太差。雖然賬面上有浮盈，但是賣不掉，中介上面掛半年，掛一年，都很難賣掉。而且越急等著賣的時候，更加的賣不掉。
房子賣不掉，但是銀行的按揭貸款是要按時還的。實在還不上了，在市場上也無法賣掉房子。這時候，最後的一條路，就是拿房子給銀行抵債。但是到了這一步的操作就會發現，銀行能給作價五折的估值，就已經很樂觀了。如果銀行估值只給三折，也不要太意外。炒了那麼久的房子，手上甚至幾十套幾百套的房子，最後走投無路，低於五折甩給銀行抵債，這就相當於是爆倉了。
最好的下車機會是去年，那是最後一棒的上漲波段。到現在還沒下車的，後面的下車機會，應該是非常渺茫了。
三、目前的房地產市場，正處於去金融化週期
為什麼現在房地產必須要去金融化操作了呢？其實之前也提了去金融化操作，後來又被棚改給拉起來了一波。這一波直接拉到了居民負債率的最大極限。如果再往上拉價格的話，上方連成交量都沒有了，從操作上看，毫無意義。
按揭30年，每個月除了基本的生存之外的所有收入，都用來還貸，基本上就是一個人一輩子，所能創造的收入的極限就是這樣。如果房價再漲，就只能讓他的家人，六個錢包一起給他承擔房貸還款。如果六個錢包都用上了，銀行就不會讓房價上漲了。為什麼呢？超出償債能力極限的貸款，都是存在極大風險的。
如果有多頭繼續看多，就以上海為例好了，認為上海的房價能漲到一百萬一平。請問這個價格的房子，假設你是銀行行長，你敢不敢放款給按揭貸款買房的人？顯然不敢。因為就目前大家的收入水平而言，一百萬一平的房子不僅賣不掉，而且它的總價，已經超過了普通人的償債極限，會給銀行帶來非常大的風險。
也就是說，房地產金融化，債務槓桿沒法繼續往上加了，對大家來說，房價再漲，信貸擴張已經難以為繼了。第二點，之前的房地產金融化，還堆積了很大的金融風險。所以，目前正處在房地產去槓桿化的週期。因為再不去金融化，銀行要吃不消了，會存在巨大的系統性金融風險。大家一定要記住這個判斷。
歷史證明，凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實都很不划算。
對於下車晚了，已經下不了車的房產投機客，眼下應該怎麼辦呢？首先，心態要保持良好，投機本來就有風險，不能只看賺錢，不看虧錢。其次，多努力多活動，看看有沒有機會出掉。第三，把精力放在工作上去，提高自己的收入，來對沖風險和損失。
對於急著買房要結婚要生娃的剛需來說，買不買房不需要問別人。這是自己的家事了。家務事不太適合用金融思維來做抉擇，要自己做好權衡。
四、信貸的新方向，經濟發展的動能轉換問題。以及未來投資的新方向
在房地產金融化的進程中，新增的儲蓄資源，一半左右投入到了房產中。這就造成了資金使用的低效率。而且錢都沉澱在房地產中，也影響了中國的產業升級和經濟結構的調整。
在這種情況下，一旦房價漲不動了，靠房地產驅動的經濟增長，就會陷入失速的境地。所以，必須得使用新的動能，來替代之前的舊動能，驅動經濟的升級和發展。
這一次的決心是非常大的，請房地產的多頭，不要再對房地產報以幻想。未來的儲蓄和信貸資源，新增的會流入新的產業，存量的，則會被逐漸從房地產中擠出來，流入新的經濟領域。
從房地產之前的泡沫可以看出來，地產金融化，比較通俗的描述是，錢流向了房地產，於是房子就漲瘋了。現在錢不再流入房地產，而且房地產裡面的錢也要流出來。那流入新的產業，新的產業，就會形成很大的投資機會。
未來錢會流向哪裡，新的動能是什麼呢，未來的投資機會又在哪裡呢？
這要從銀行這一層，逐層的分析未來的金融趨勢，和錢的流動方向。以前是錢從銀行流向政府，政府來借錢搞經濟發展，完成經濟發展目標，這造成了地方債。為了還錢就搞出來了土地財政，導致房價泡沫。後來房子太貴，不好賣，地方政府為了消除庫存風險和債務風險，來了個加槓桿去庫存，就把債務轉嫁給了居民部門。 為了賣地賣房還錢，地方政府，一個個都化身成了超級操盤手。
這種模式下，信貸得以擴張，經濟得以增長。不過這種模式，已經不可持續，難以為繼了。 地方政府為什麼要借錢呢？因為地方財政不足。當年分稅制的時候，又留下了一個土地收入歸地方財政這個口子，導致了土地財政的現象。所以，根子上要回到擴大稅基上來，提高稅收上來。要解決這個問題，就得有一大批能夠創造稅收的企業。這些企業，包括國有的，也包括民營的，以及混合所有制的。 而且，如果不準賣地了，要優化地方財政，可能還得有一些，佔據核心資源利潤比較好的行業的國企，要做大做強，因為國企的利潤，就是政府的財政。以及，政府未來會逐步向創投方向發展，他投資的民企賺了錢，就是地方政府的財政。另外，地方政府會扶植優質的，能成為納稅大戶的民營企業。同時，還得廣撒網，培育更多的優秀企業，這樣才能廣開稅源。關鍵中的關鍵，如果要依靠企業創稅的話，企業的競爭力就要強大才行。這種競爭既有國內的競爭，也有和國際競爭對手的競爭。
要打贏競爭靠什麼？那就是新產業，新技術，新業態，新模式，這些都是未來錢要流入的領域。科創板這麼火，已經很能說明問題了。
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