4月7日，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘做客《長盛時間》，解讀疫情下城市的價值重估。
秦虹：疫情反映出城市治理水平短板
姚長盛：疫情是一次測試，這次測試之後，中國的一線城市、二線城市，或者說一線半城市，全部出現分化了。
秦虹：大城市也分兩個層面，一個是物質層面，包括基礎設施的不同、建設規模的不同等；另一方面是精神層面，比如管理制度是不是具有公平性，能不能實現人的夢想等，所以城市管理、社會治理，同樣是大城市，其實差別很大，分化非常明顯。
這次疫情反映出了很多城市的短板，一是城市治理水平上差距很大。治理包括幾個方面，一是公眾參與，大家能否對城市的發展和問題發表意見；同時還有責任承擔，在整個城市發展的過程中怎樣承擔責任；第三是怎樣共同享有城市治理的效果。
社會治理的現代化和過去城市管理的差別非常大，過去長期以來，各個城市都比較注重城市管理的思維，城市管理就是“上管下”，被管者是被動的，上面不說我也不做，上面怎麼說我就怎麼做。但現在的社會治理實際上是政府、社區、民眾、個人的共同參與、共同合作，（共同）管理城市，以後我們的發展要從城市管理轉向真正的社會治理，而且社會治理要現代化。
第二個方面，基本的衛生公共服務存在短板，我認為一個是物質上的短板，一個是管理系統上的短板。醫療資源出現擠兌，和整個應急機制、管理體系不成熟有很大關係，這也是我們特別需要總結的。
從民眾的角度來講，好的衛生習慣涉及到每個人，這次疫情對整個公眾衛生習慣的養成非常重要。衛生是一個城市、一個國家、一個地區文明發達的重要標誌，這次疫情真的給我們上了很重要的一課。
姚長盛：城市和城市之間的分化，大城市和大城市的不同，管理水平和管理水平的差距，甚至是服務意識和服務意識互相之間的錯配，在這中間全部出現了。
房地產市場政策是否會鬆動？
陸銘：我認為現在房地產不放鬆是有很多問題的，第一，經濟下行速度超預期，第二，中國房地產具有結構性特點，原來人口向城市集中，尤其是向一線城市、準一線城市集中，但土地供應並非如此，土地供應向中西部、三四線城市傾斜。建設用地指標要跟人口流動趨勢一致，空間錯配導致一線城市、準一線城市住房緊缺，三四線以外的城市住房大量供應。前幾年又是通過打壓需求的方式（限購），用我的話來講，就是用打壓需求的方式來治理由供給不足所導致的高房價。
這波需求實際上有釋放空間，現在如果想達到既能拉動經濟增長，又不至於讓房價快速反彈的做法，最好的政策組合就是在人口流入長期受抑制的地方增加供應，增加供應的地方在哪裡呢？是一線城市都市圈範圍之內，如果放鬆一點管制增加供應的話，是可以的。
陸銘：都市圈擁有巨大發展空間
陸銘：我認為中國最有希望，有可能成為下一波增長的地方在一線城市周圍的都市圈之內。之前政策界有一個最大的認識誤區，是把中國一線城市中的一些數據（如人口、土地開發強度）拿去跟其他國家的都市圈比較。
比如把北京和上海的人口拿出來和其他國家的單體城市來比較，其他國家城市的統計範圍只相當於我們的中心城區，（這麼一比）覺得北京上海人口太多了，需要管制；但比土地時又跟別的都市圈比，最典型的是上海，說上海土地開發強度太高了，達到48%，東京都只有30%多，但在講東京土地開發強度時指的是東京都市圈，其面積是上海的兩倍多，大量管轄範圍之內是山地，而上海的管轄範圍遠遠小於都市圈的概念。
總結來看，比人的時候，我們把上海/北京的人跟別的城市去比；但比地的時候，我們去跟都市圈比。比出來的結果就是人太多了，土地的開發強度太大了，所以出現了控制的思路。
如果都在都市圈範圍之內去對比，上海臨近50公里到70公里範圍之內的人口，只有3000萬，遠遠低於東京都市圈範圍之內的人口，而且上海周圍的地形全是平原，當然並不是說要把地都佔了，還有水源保護、生態保護的目標。如果從都市圈的角度來說人並不多，開發也遠遠沒有達到都市圈的強度。
現在政策上需要考慮的問題，到底是把城市當做單體來考慮還是在都市圈範圍之內考慮，如果是後者，上海未來要都市圈化，這就意味著今天在中心城市外圍有巨大的發展空間。
如何在大城市中找到一張床？
秦虹：解決住的問題不僅僅是買房 更多的是租房
秦虹：和買房子相比，在北京、上海等一線城市租房還沒有那麼困難。在幾千萬人口的超大城市，租房比例都比較高，紐約大概有百分之六七十的人都是租房。
所以解決住的問題不僅僅是買房子，更多是租房子。從這個思路來講，租賃市場的規劃發展非常重要，最近幾年中央政府都在推租賃式公寓這種穩定的、集中產權式出租的公寓，能夠解決租賃的穩定性、租金的穩定性、管理的規範性等問題，都有利於進城外來人口的居住問題，當有了實力以後再逐步解決產權的問題。
實際上大量在大城市沒有房子的人分為兩類，一類是在其他城市有房子，在北京、上海沒房子的人；還有一類是農民工，在老家有房子，在打工的地方沒房子。所以我們這套住房體系的轉換可能還需要一個過程，比如農村宅基地的政策現在還沒有放開，農民的房子不能實現財產價值，他是赤手空拳到城裡來，租房買房對他來說非常困難。
姚長盛：農村土地入市對未來土地供應的影響您有預判嗎？
秦虹：我們看到國家已經出臺了一些集體建設用地入市的政策，但按照現在的政策，集體建設用地入市在非居住方面是沒有問題的，比如工商業，在居住方面還是不能建產權房，所以下一步大城市主要還是發展租賃住宅。
陸銘：對於低收入群體要更加包容
陸銘：第一、對於低收入群體要再包容一點。對於有些非正式的住房應該增加包容性，增加低收入階層在城市裡（的住房需求），對於城中村的違章建築不要大規模拆。
第二、秦教授講了農村土地制度的轉移，她提到一個現象，宅基地這塊的資產是不能動的，其實若干年以來我就在提，現在中國有些地方“空心村”（現象嚴重），我現在要強調，“在自願的前提下”，為什麼不能把老家的房子拆掉復耕成農業用地，老家對應的房子，有的一畝地、有的半畝地，把這個指標挪到他就業和居住的大城市附近來，把指標變成使用權，可以在人口流入地市場化。
這樣的話實際上把土地的使用權作為資產變現了，作為空間大挪移，既有利於緩解人口流入地土地供應緊張的問題，也有利於讓他們利用這筆錢融入到城市裡的公共服務和住房租用裡，這方面的改革還是要大幅度往前，要解放思想。
房價會小漲還是小跌？
秦虹：好房子永遠值錢
秦虹：現在城市在分化，房價也在分化，在一個城市裡也有漲有跌，差別特別大。最近我看北京有一個項目非常火，800多套房子有幾千人去登記，為什麼？大家對於房子的性價比、房子的功能、房子的環境要求都不一樣，這個分化無處不在，不光城市和城市之間，一個城市裡項目和項目之間都有分化，所以有漲有跌很正常，我覺得會恢復到很正常的狀態，但好房子永遠值錢。
陸銘：從全國層面看 房價小漲的可能性大於小跌的可能性
陸銘：我覺得在人口流出地，房價小跌絕對有可能，尤其在2015年以後藉著行情漲了一下的三四線城市，隨著人口的流出，小跌是有可能的。
但從全國層面來講，現在小漲的可能性大於小跌的可能性，尤其是在人口流入的地方。我剛才講了，比較緊缺的地方，要增加供應，但速度沒有那麼快，所以如果今年整個宏觀環境放鬆的情況下，有一些人口流入地，需求抑制了好幾年的地方，出現小漲行情是有可能的。
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