摘要：對於商辦運營商們而言，經此一“疫”，無論是在運營經驗還是服務細節上都將更進一步。
觀點指數 疫情得到有效控制的前提下，越來越多的企業復工，商辦物業活躍度提升，行業服務正在逐漸正常化。
今年以來，一線城市商辦物業租賃需求受疫情影響有所放緩，但長期來看，位於核心商圈的優質物業仍會受到市場青睞。
對於商辦運營商而言，佈局北上廣深的商辦物業出租率基本在90%以上，在過去一年更是為其貢獻了可觀的收益。
在資產交易方面，3月商辦物業資產的交易正常進行，北京的資產交易較為活躍。月內北京東直門商業物業順利成交，此外一些寫字樓散售項目的成交也不時發生。
中海華潤位居前列，疫情下商辦租金受累
中海繼續拿下“1-3月中國商辦運營商發展指數TOP10”榜首之位，無論是營業收入還是在規模佈局，都位居行業前列。
中海最新披露的2019年報數據顯示，中海商業已在全國26個城市佈局了45個商辦項目，管理面積接近300萬平方米。
據觀點指數了解，中海主要佈局在一線城市核心區域和具有發展潛力的成長型城市，租戶主要以世界五百強、獨角獸企業、央企民營企業等為主，成熟期的項目出租率超過90%。
月內，中海商業與山西焦煤集團進行“雲簽約”，租賃太原中海國際中心24003平方米商辦空間；此外還與國藥集團藥業股份有限公司新達成北京中海地產廣場8884平方米租賃合作。
位居榜眼的華潤，寫字樓同樣是其商業地產的重要組成部分。從2019年報數據來看，華潤目前持有寫字樓項目35個，佈局城市超20個，2019年實現投資物業收入120.3億元，其中寫字樓部分為13.9億元，佔比為11.55%。
華潤置地最新披露的3月營運數據則顯示，2020年3月份投資物業實現租金收入6.63億元，按年下降26.3%；2020年累計投資物業實現租金收入20.58億元，按年下降25.9%。如若按上述比例，華潤寫字樓業務3月的租金收入約為0.77億元，1-3月累計租金收入約為2.38億元。
疫情期間，華潤的租金收入必然會受到一定影響，再加上採取了減免租金等舉措，較其他業務受疫情的影響必然更大。
與此同時，華潤置地也採取了一些積極的應對措施，如華東大區線下提供無接觸式服務，通過鏈接新興智能硬件終端機器人為寫字樓的租戶提供物資、快遞及外賣運送服務等。
核心市場需求短期受壓，長期依然樂觀
一線城市因為產業集聚效應、完善的公共服務配套，一直都是商辦優質資產的聚集地和商辦運營商佈局的主要市場。因此，其市場發展趨勢對商辦物業的發展也至關重要。
受疫情影響，一季度北上廣深租賃成交活動均呈現較大程度下滑，無論是商辦運營商亦或是企業租戶方均面臨一定壓力。
據觀點指數觀察，2020年一季度，北上廣深中僅北京和深圳各有一個新增項目入市，為北京的通州保利大都匯和深圳南山區的華僑城大廈。
就市場吸納量而言，一線城市相比上一季度整體有所下降，其中北京和上海的淨吸納量更是錄得負數。世邦魏理仕數據顯示，一季度北京寫字樓淨吸納量為-5.1萬平方米，空置率為14.5%；上海為-4.6萬平方米，空置率為20%，；深圳為7.9萬平方米，空置率為21.2%；而廣州則為1萬平方米，空置率為6.8%。
租金水平方面，據觀點指數觀察，3月北京的租金依然位居一線城市之首，上海、深圳、廣州緊隨其後；租金水平同比均有所下降，其中北京的下降幅度較大
在市場趨緩和疫情的雙重影響之下，一線城市商辦物業租賃需求均較以往有所降低，空置率有所上升，租金雖有所下降但仍維持在正常區間。
相信隨著疫情逐漸得到控制，商辦物業的租賃需求會逐漸恢復，相關優質資產未來的收益和升值空間依然值得期待。
頭部商辦企業租金亮眼，一線物業出租率超90%
作為商業地產的重要組成部分，以寫字樓為主的商辦物業自持運營產生的租金收益也較為可觀。月內，不少商辦運營商都舉辦了線上業績會，不同程度披露了其商辦業務的發展情況。
其中，中海的商辦業務不可避免地成為投資者關注焦點。據其2019年報數據顯示，2019年商業物業收入41.6億，寫字樓部分收入為29億元，同比增長19.7%。
從中可以看出，中海寫字樓業務收入在商業物業收入中佔據較大比例，為69.7%，商辦業務依然是中海商業地產中的重要部分。
在項目規模上，截至2019年年底，中海累計已運營72個商業物業，其中甲級寫字樓45棟，總建築面積287萬平米，主要以北京、上海等一線城市為主，寫字樓出租率也維持在90%以上的較高水平。
作為以商辦資產見長的陸家嘴，目前持有長期在營甲級寫字樓共22幢，總建築面積173萬平方米，主要分佈在上海和天津這兩個城市。
在商辦運營商中，在管面積一直是衡量企業發展水平的重要指標。在披露了規模數據的商辦運營商中，中海和華潤在在管面積位居行業前列，截止2019年底在管項目數量均超30個，管理面積分別為287萬平方米和249萬平方米。
數據來源：企業2019年業績數據，觀點指數整理
對於商辦運營商而言，一二線城市的核心商圈是較為理想的佈局位置，而主要佈局在一線城市的商辦運營商，往往能獲得較高的商辦物業出租率。據陸家嘴2019年報數據顯示，其上海成熟甲級寫字樓平均出租率約為91%，平均租金8.66元/平方米/天，同比上漲逾2%；天津成熟甲級寫字樓平均出租率約63%，平均租金3.45元/平方米/天。
兩者相比，不難看出一線城市的物業出租率更高，且具有更大的租金上漲空間。
北京資產交易熱度回升，優質資產升值空間仍存
相比其他一線城市，一季度北京投資市場的交易熱度較高。
據觀點指數不完全統計，一季度北京共錄得3宗較大規模的商辦資產交易，可以看出北京作為商業資產的熱門投資地，即使在疫情影響之下，依然不乏值得出手的優質資產。
季內成交的項目包括新加坡政府產業投資有限公司下屬公司80.46億元購入LG集團位於北京核心商圈的LG雙子座大廈；弘毅投資聯合海外地產基金共同收購北京合生國際大廈北樓項目，成交價未披露；遷安市九江線材有限責任公司4.76億收購景瑞控股位於北京東直門的商業物業，後者預計獲利5617.7萬元。
數據來源：公開信息披露，觀點指數整理
除整售的商辦項目外，一季度北京寫字樓市場也不乏散售項目。據第一太平戴維斯數據顯示，2020年第一季度北京主要散售項目的成交面積均超10000平方米以上，分別為綠地集團的海淀綠地中央廣場、中國金茂的豐臺金茂廣場以及紫光集團的通州紫光科技園。
實際上，無論整售還是散售，商辦物業的租賃需求依然長期存在。對於商辦運營商而言，關鍵是通過對項目進行完善規劃，以及依靠運營能力提高物業價值，獲得較高的收益回報。
商辦物業雖短期內受到疫情衝擊，但正在逐漸恢復正常，優質資產未來仍具備較大升值空間。對於商辦運營商們而言，經此一“疫”，無論是在運營經驗還是服務細節上都將更進一步。
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