這是太原樓評參考原創的第 129篇原創分享 全文共3320字，預計閱讀：20分鐘
四月份的某天，在跟一位行業前輩溝通中，突然發覺自己一個問題，自己是是如何對待市場數據的，自己是否真的瞭解市場一線的市況，市場的研究價值究竟在何方？
坦白的講，這一年對市場本身並未有很強的敬畏心，因為銷售線的起身，虛虛實實，真真假假，對對錯錯，都已經麻木了很多，而且很多的數據報告其實就是一份謀生的活兒，為了出報告而出，為了競標而競標，為定位寫定位，即便是寫過的思考和研判也是權當工作的差事來衡量，每天麻木在數據的海洋裡，甚至自己的講過的報告，都沒有太強的印象痕跡，更不用說對數據的領悟。
1，正視城市經濟數據問題：省會“大哥”不強，則城市群多代為收納“小弟”。
其實特別想放一張前五十城市的GDP排名，可惜找不到太原。SO，中部城市的墊底省會吧，而處在中部的太原，尷尬的鄰居皆有組團，
如武漢的“1+8”城市圈，
鄭州的中原城市群（14城），
長沙的長株潭城市群，
合肥有合肥都市圈（8城），南昌也提出大南昌都市圈發展大數據和城市雲，當然南昌的存在感相對偏低，而太原都市圈就顯得綿薄無力一些。
而山西省的城市“小弟”也是命運不同，省會顯得特別尷尬。
如北側京津冀協同發展蹭個外圍，大同被放置在牆頭，
南側被中原城市群在奪晉城，侵蝕長治，
而關中平原城市群則順河而下跨越山脈，並進了運城和臨汾。
2，正視城市土地數據：釋放持增，對二級市背後的壓力和危機。
太原的土地供應呈現年度階梯增長，和商品房市場弧線趨平，這樣形成的供銷剪刀差極為嚴重，在4.0容積率盤踞了四年左右的太原，僅僅計算2016-2019年的四年土地成交1559+萬方，即便按容積率3.5仍可實現的建築面積供應可以達到5457萬方，而2016-2019年的四年成交面積僅有3420萬方，四年可實現的積壓儲備貨量已經即將是2000+萬方。
在衡量另一個數據，太原這些土地到底如何使用了，我們看一下太原開工面積，2016-2018年（缺2019年）的太原商住開工面積達到3712萬方，如果按這個數據來衡量，取地後的開工使用率是極高的，其對應數據基本可以達到吻合近九成，這種情況下太原，當然在竣工面積相對滯後的情況下，太原二級市場積累承壓了極大的風險值，用期房時間差來減緩市場的竣工（2016-2018年竣工量僅有1300+萬方）兌現量，在如果期房槓桿逐步弱化的太原樓市，竣工量必然出現在一個週期的高度集中，而現房的市場就存在期房+現房同時對樓市的競爭格局。
故而從數據上分析，太原的土地市場的持續高增長，對於太原樓市二級市場的是一個潛在且十分如鯁在喉，土地市場的降溫，不僅僅是二級市場的去化降速的回饋，也是減少市場的持續承壓的良性發展的必要性，對於2020年的土地，
個人更傾向於消化潛在可供，併購合作開發，項目融合，與其相互競爭不如相互聯合，統一協調，否則太原的從數據可以看到一場潛在不遠處的太原房企之間的殘酷的互殘之戰。
從土地用地數據來看，未來的公寓+商鋪等商服類產品比例會增大，但是在太原城市如果把物業類型充分發揮到，不僅僅是通過不斷上調的商業比例來完成，但是可以看到土地的兼容商業比例不斷上升的現象，當然2019年比較特殊的晉源區成交大宗商業用地，但是綜合來看還是趨勢極為明顯。而房產的有效運用和商服環境相關，一個成功打造成旅遊型城市的，商業兼容比例對於城市承擔更多的流動性人口服務是極為必要的，但是如果商業配比明顯快於市場需求的節奏，就會出現市場中在商服類產品的價格持續幾年價格停滯不前。
從另一個思維衡量，城市中產業土地價低，具有反哺城市經濟的作用，在配置中一般佔比相對較低，思考物業類型佔比，是否對於商業的態度實現類似於產業土地的態度，降低土地費用，稅收保有優惠，招商引產將這部分增高比值的土地充分發揮其服務城市的職能，而且引導消費觀，促進流入人口量，提前佈局此刻19年的配比之坑，否則在未來居住樓下，總要路過一段商業無人區。
3，正視城市信息公開和行業數據真實性：多一點坦誠，少一點辨偽存真。
城市發展，一切皆會變，太原市場中一直存在數據統計口徑不同，標準不同，結果不同的三不同市場數據統計，而房管局的網籤數據偏滯後，對市場的實時監控參考不足，市場的統計數據成為主要的活躍方式，同時多方和實地核對。
伴隨市場的波動，摻水的情況開始興起，起初少數“病毒”，後期呈現區域淪陷，波及範圍更廣。回想到轉行之初，服務融信時，在主力競品的監控任何一個維度波動的敏感程度和求證緣由的時刻，市場是滯後，市場是服務管理的。在房地產管理的決策中，市場監控是一個組織行為的“反饋”，包含對競對和自己，對於修正計劃和實施組織指揮的一個重要籌碼基礎。
我在市場頭腦風暴群裡寫下過這樣的一段文字：
以行業觀點為粥，以地產洞悉為衣，棲身於行業，眾生皆需混飯，但養個肥美的理想——做市場有影響力有價值的市場判研群。
數據基底，行業脈搏；把脈問診，探求本質、真相、規律和邏輯，群友不吝賜教，互為探討，觀點碰撞因人而異，視角不同。每週市場數據頭腦風暴，對市場判研，趨勢而動，順勢而為，道法自然。成長路上有一群志同道合的人，助人吃肉亦能喝湯，共享思路，開拓視野。
這易居的7位小夥伴心力堆砌和各個房企平臺核對出來的太原市場數據，也是二百個項目的支援呈現，最終彙集的的只是一份數字一張圖，但是如果真的心中對市場數有感情，這住宅市場的5.5萬套，這675萬方，這852億的背後是整個行業地產人的年終答卷，也是一個城市的住房改善的逐夢追求，套均面積123平米的豪氣對於龍城的面積段主力也給出了一個參考答案。
而營銷和推貨的效果答卷，也許就在這一張趨於降低的開盤去化率走勢圖中，給了地產人營銷當年的難度的答案，結合與加推次數，每次推量的數值和客群的變化也是一個市場表現的判斷值。而數據的核心是準確，市場脈搏的準確對於決策的偏差幅度就會無限降低，決策的代價是沉重，數據的核定就成了一個新的能力，勸君善良的同時，權責利的吻合，是否也考慮我們市場數據的重視程度，有時候就是因為摻水而打折對待，因為打折對待而注水減弱了負罪感的惡之循環，甚至有決策層喜歡拍腦袋，日久未嘗過問關懷數據的研究成果。
在不久的未來，新房網籤數據的公示及時性即將到來，數據收集的辨別能力暫時退下舞臺，而數據的運營分析能力則會得到更多的關注。
一是要全面採集樓盤信息，建立健全樓盤數據。二是提供自動核驗服務，
自動核驗交易主、自動核驗房源信息。三是優化網籤備案服務，推進“互聯網+網籤”。四是提高數據使用效能，強化信息對接共享。五是推進全國一張網建設，落實城市主體責任。
4，正視城市三級市場的掛牌數據量：三級市場是個不可忽視的板塊。
3500多個建成保有小區
110萬套在冊管理住房，
28000套年均成交房產
年均交易活躍度在2.5%-3%之間波動
1100家三級市場經營門店
7000-8000人經紀人群體
173家備案資質的房地產經紀公司
15%-22%的渠道成交佔比
75%的業主在掛牌中選擇調漲調降
二手房的掛牌價格和成交價格之間的浮動在？%
。。。。。
三級市場已經在逐步在群體聚合的能量下形成極強的渠道議價能力籌碼。
在未來客戶量不斷被細分和項目位置抗性大需要導流的客戶思考，以及未來三級市場的被逐步交房後遞推進入市場中的競爭新格局。
盤踞在你的左右兩側，除了競品數據，還有三級市場的潛在交易活躍度數據。
留在尾巴處，市場數據研究是一項極為苛責嚴肅無聊但須認真的事，SO，數據的如何取證真實，如何辨別規律，運用數據，如何思考數據之間的關係，如何在有力的數據支撐之下，搭建起一座決策的高塔，在慢慢浸染的數據海洋中，不斷更迭數據的翻新，不斷更換數據支撐的趨勢導向，研判思路，在急需力挽狂瀾之時，能否擔起言官直諫，在不斷推演中有所成長的喜悅，也許最枯燥的事也能讓你閃出不一樣的煙火。
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