近幾年來，榆林房地產市場十分動盪，牛市時買房靠搶，風光無限，熊市時房價腰斬，無人問津，大起大落景象對比其他城市，發展之坎坷，漲跌之波動、影響之深遠，至今回想起來仍舊讓人膽戰心驚。
過去幾年裡，榆林樓市歷經了“高峰期-低谷期-復甦期”週期性變化，從下面圖表可以看出，2013年以後成交量一直在衰退，2015年樓市跌入低谷，直至2018年儘管一直在復甦，成交均價也在穩步增長，但住宅成交量仍然沒能達到2013年高峰時期成交水平。
備註/2013--2018年榆林商品住宅成交量
高峰期：2013年左右的時候，榆林樓市真叫人瘋狂，說是“一房難求”絲毫不算誇張，樓市火爆，金主遍地，俯瞰全城，客戶不顧價格高低，購房開啟搶佔模式，房子並非白菜價銷售，但似乎所有人都像買白菜一樣買房子，甚至於有項目在車庫開賣，沒有預售證、只用一張圖紙就可以一售而空，如此購房熱潮著實讓人不解。
不僅如此，當時就連遠在沙漠深處的鳳凰新城都遭到了哄搶，時至今日卻變成爛尾樓，現在看來位於航宇路的弘景國際項目也只能算是價格有些虛高了，這是兩棟純公寓寫字樓帶底商的小項目，當時公寓賣到1.2萬元/㎡，一樓商鋪賣到5萬元/㎡，對比現如今市場上二手公寓售賣8000元/㎡，租金25元/㎡·月，商鋪打對摺售賣兩萬多/㎡，租金80元/㎡·月，從銷量來說，不僅高新區、西沙板塊日光盤項目隨處可見，甚至於西南新區樓盤項目也是售賣火爆。
低谷期：然而好景不長，2013年以後，市場開始迴歸理性，樓市泡沫無法支撐，榆林市場上開始出現由於開發商資金鍊斷裂、民間借貸斷裂、個人借貸發生崩盤等原因，市場瞬間一落千丈，大量的爛尾、房鬧、開發商跑路事件頻發，直至2015年樓市墜跌冰谷，這一階段，不論是東沙、西沙還是高新區爛尾樓盤到處都是，市場進入下行階段，人們對於房價的認知開始不理性，認為房價只能上漲，無法接受房價下降的事實，典型例如懷遠曼哈頓售樓部被砸、數百位業主在中央公園門口維權等。
復甦期：2015-2016年，一線城市樓市火爆，2016年下半年到2017年，二線樓市變得火爆，直到進入2017年之後，榆林搭乘三四線城市火爆的風潮，開始走向復甦，另外，再加上榆林市棚戶區改造升溫，政府為樓市注入大量資金，加大棚改貨幣化安置率進行去庫存。2016年，榆林市棚改貨幣化安置金額23.8億元，其中榆林市中心城區貨幣化安置金額13.8億元；榆林市棚改貨幣化安置率達到86%，榆林市中心城區貨幣化安置率達到100%。 2016-2017年，榆林中心城區實施棚戶改造20739套，完成投資103億元，導致市場節節升溫，樓市穩中向好發展。
備註/西安樓市調控政策
隨著市場供應量日益增大，網傳2017-2018年將會有84個項目開建，為了加強房地產市場監管，避免榆林樓市重蹈覆轍，2018年，榆林市住建局將中心城區新建商品房預售條件提高到總樓層的三分之二，這一急剎車，讓樓市又開始迅速降溫，甚至於出現了以文昌·和順嘉苑等為代表的項目出現降價銷售的情況。
過去6-7年間，省內寶雞、渭南、漢中等各地級市都呈現出相對穩步增長的態勢，唯有榆林市場大起大落、跌宕起伏，造成如此局面背後，至少有以下幾點可以拿出來探討：
其一，人口數量是基礎。榆林市區戶籍人口不過60萬，與省內其他地級市相比並不算多，甚至於還少一些，儘管近年來官方又喊出打造“百萬人口大城市”的響亮口號，但也只是口號而已，短期內不會有太大的變化。
實際上不僅市區戶籍人口少，人口結構也不太合理，有錢人數量很多，沒錢人數量更多。並且有資金實力的人群很有可能被西安這種國家中心城市的吸附力給吸引過去了。雖然榆林市富裕人群相對較多，購買力十足，能以一抵十，拉高了成交數量，從數據上來看需求量旺盛，實際上市場供應量虛增不少，沒錢的還是買不起。
再加上榆林市的流動人口不是很多，雖有人說有10萬之眾，但主要是煤炭、能源產業工人，所以落戶可能性較小，購房幾率不大，不像一二線城市靠產業人口拉動購房需求。
其二，產業結構是限制。被譽為“中國的科威特”之稱的榆林，以煤炭、煤化產業經濟為主導，由於產業結構過於單一，極易受到國家政策以及市場經濟的影響，能源經濟不景氣，企業發展受阻，工人生活缺乏保障，購房積極性就會降低。
其三，政策方針是導向。2017-2018年對榆林房地產影響最深遠的兩大政策，一是棚戶區改造政策，2017年棚戶區改造開始逐漸升溫，給樓市以極大刺激，直接拉動購房需求，也增加了房企開發建設的積極性，很多爛尾項目死灰復燃；二是調整預售證獲批政策，政府為了避免重蹈覆轍，中心城區新建商品房預售條件提高到總樓層的三分之二，直接掐住了房企的咽喉，增加了資金投入，給了開發商致命一擊。
其四，置業模式成習慣。煤炭能源產業富裕了一大批榆林人，“跟風消費”成為業界對榆林人的一個公認的現象，之前在西安就早有耳聞，扎堆住、一起買，說是榆林人“買空曲江、高新，佔領經開”都不算太誇張，像這種“買房不看價格，不需要理由，身邊人買哪裡自己就跟著買”的現象一度成為榆林人投資樓市的典型消費模式，這種要麼一擁而上都買，要麼都不買的現象，加劇了樓市的波動，而且容易造成恐慌性購房或者集體維權之類的現象，實際上對於榆林房地產市場的發展也是不穩定因素之一。
其五，投資渠道是短板。榆林一直都是陝西省地級市GDP經濟重鎮，當地有錢人頗多，但苦於地區產業結構單一，投資渠道十分有限。投資股市要技術，風險大，太費腦；投資開店時間長，太費力，嫌麻煩；投資省會西安，又嫌遠，不方便，也不喜歡。轉了一圈之後發現，只有買房最踏實，不僅是固定資產，而且最具升值潛力，讓人既放心又穩妥。
備註/榆林城市實拍圖
盤點之後我們會發現，榆林地產市場十分奇特，榆林有錢人相對數量較多且購買力十足，單靠這些人就能消化大部分產品供給，但他們對於投資榆林市場並非十分關注，沒錢人也很多，買不起房的人能佔多大半，儘管榆林市人均購買力要高於一般地級市水平，但城市化率卻要略低一些，並且整體來看榆林人的投資化需求也是比較低的。
因此，榆林市場註定要在經濟週期中往復輪迴，從上一輪經濟週期到下一輪經濟週期，榆林市場容易受到影響也是在所難免。
由於榆林是一個能源城市，政府對於土地經濟的依賴非常低，這與其他省市情況都不太一樣，榆林市政府對於房地產房地產關注度並不高，因此政府一方面在通過棚戶區改造政策刺激房地產經濟復甦，擴大購房需求，化解爛尾難題，提高房企開發積極性的同時，另一方面，對於樓市的虛火又暴施一招，提高商品房預售條件，項目建設到2/3樓層才具備獲取預售證條件，這一釜底抽薪之舉，有效的保障了房地產市場的穩健發展。
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