南京河西南的房產中介的王偉，正在這個春天感受過山車式的樓市行情：
2月21日復工後半個月，他度過了門可羅雀的煎熬。3月中旬開始，樓市突然醒來，王偉的個人手機和門店電話隨時響起，經常忙得連飯都吃不上。
“不是帶買家看房，就是在去看房的路上。”他說，4月1日開始的短短12天裡，自己和同事就賣了40多套房子，手裡的存貨已消化得差不多，現在正處於沒房子賣的尷尬，甚至發朋友圈求房源。
與1個月前因疫情管控還無法帶客看房的眉頭緊鎖相比，現在的中介員工們，卻有了“幸福的煩惱”。
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房價普遍上漲3000-5000元/平
“3月沒有統計具體數據，但從4月初覆盤的數據來看，表現不錯。”王偉發來一張圖片，是他所在門店4月1日-4月12日的覆盤數據：
佳兆業城市廣場，3套，價格集中在57011-58621元/平；
升龍天匯，4套，價格集中在48400-51831元/平；
魯能公館，7套，價格集中在44719-55454元/平；
正榮潤峰，8套，價格集中在51809-57964元/平；
金地中心風華，12套，價格集中在45205-50816元/平；
五礦崇文金城，2套，價格集中在52824-55214元/平；
朗詩熙華府，2套，價格集中在49504-53357元/平；
海峽城，3套，價格集中在42941-46552元/平；
從數量上看，最出彩的是金地中心風華，正榮潤峰與魯能公館的表現也可圈可點。但從價格來看，佳兆業城市廣場依然是河西南二手房價的“扛把子”，用王偉的話來說：“別看佳兆業前半個月我們這兒只出了3套，但這個小區卻是疫情後賣得最猛的。”
▲河西南中介門店
佳兆業城市廣場賣得有多猛？王偉點出關鍵詞：價格和速度。
價格普遍上漲3000-5000元/平
王偉回憶，自己1月份賣出了一套126平的房源，當時總價為650萬（含車位為698萬），“當時這個價格，我們都覺得是捅破天花板價了，但是現在我告訴你，這個戶型720萬的價格掛出去，就是秒殺。”
王偉透露，河西南最好賣的戶型，是佳兆業城市廣場87平的小三房，功能實用且贈送面積多，也正因如此，佳兆業城市廣場87平的小戶型，始終是河西南二手房的價格高地。
“春節前87平的戶型總價集中在468萬-470萬，而且470萬算高的了，但4月初成交的房源，帶車位的兩套是508萬和510萬，不帶車位的總價496萬，都不滿兩年。”王偉苦笑，年後總價上調三四十萬，別說買家了，自己都很驚訝。
王偉算了一筆賬：復工後，佳兆業城市廣場價格普遍上漲3000-5000元/平，不論小三房還是大戶型，更重要的是，不愁賣。
賣房加速度，最快隔天就賣掉
正如王偉所說，漲價後的佳兆業城市廣場，依然不愁賣，與常規1-2個月的銷售週期相比，河西南二手房大約1-2周便能賣掉，其中帶車位的房源稍慢些，可以說是“吃了炫邁”。
“有一點很重要，河西南很少有掛高價玩玩賣家。早期買河西南的大多是投資客，這部分人賣房子都看中速度，很少會掛離譜的高價；如果真有不誠心的人，我們一般也不接單。”王偉還舉了個例子，“佳兆業總價496平的87平小三房，前一天業主報價490萬，第二天加價6萬，當場被買家秒殺。”
在河西南二手房市場走熱的，不僅僅是佳兆業城市廣場，包括金地中心風華、魯能公館、正榮潤峰等在內，價均出現了一定的上漲。
“河西南的二手房小區互為替代，很少有買家只看一家樓盤，正因為佳兆業的存貨少了，其他小區就跟上來了。”王偉還一一點出了各小區的賣點：“買魯能公館就是圖性價比，升龍天匯的價格3、4月才漲上來；正榮潤峰的品質感出色，所以二手房價也不低；五礦崇文金城有96平的躍層戶型單價已破6萬，在一定程度上拉高了小區的均價。”
現在來買河西南二手房的，最明顯的需求是什麼？對於此，王偉認為：“現在來買河西南二手房的，基本是自住的。投資？二手房價這麼高，說投資不現實。”
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有的漲價，還得等等
但並不是所有的漲價，都被認可。王偉稱，最具代表性的就是海峽城：“雖然二手房價上來了，但成交量卻走低了。”
海峽城漲價還得從去年12月說起。當時，海峽城業主群有人爆出了好消息：南師附中葛軍校長與諸多領導到海峽城小學考察，併發出了現場考察的照片。這一消息令海峽城的業主激動不已，因為在他們看來：這意味著海峽城小學基本定下了南師附中。
“這個事情鬧得沸沸揚揚，從1月開始海峽城的業主就普遍調價20-30萬，小戶型上漲最明顯，大戶型因為面積大所以看著不是很明顯。雖然房價高了，但成交量卻下來了 。”
王偉說，春節後門店還沒復工，有位買家電話中表示自己看中了一套房子，總價396萬，如果可以就直接交錢，但回訪時業主加價20萬。“學區最終未定，買家決定放棄這套房子。海峽城的漲價，反而助推了隔壁的金地中心風華，因為金地有小面積的三房戶型。”
沒有對比就沒有傷害：365二手房數據顯示，去年12月，海峽城雲璟灣的掛牌均價為43348元/平，今年4月的最新價格為45392元/平，掛牌均價
漲幅超2000元/平。
▲河西南中介門店
魯能公館附近中介門店的張方表示：“我手上的手上房子，上漲20萬都是正常的。你要想想，等海峽城的學校敲定了，還會是現在的價格嗎？距離公辦南外近的佳兆業城市廣場，但目前只有兩套房子，一套是二期1樓的房子，不滿兩年；還有一套是一期3樓的，離馬路邊比較近。”
被稱為河西南二手房價格窪地的海峽城，是區域拓荒盤之一，從2012年17000元/平的首開價，到現在45000元/平的二手房均價，海峽城的業主享受到了河西南的第一波房價紅利，但遲遲未定的學區，卻成為眼下掣肘二手房價的重要因素。
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河西南的“殺手鐧”
開年後，關於河西南的消息並不少：金茂府以5.2萬/平的價格加推，青奧村404套房源以3.8萬/平的單價面向普通買房人，河西南G03地塊以35333元/平的價格成交。
這還沒完，本月最後一天，來自河西南的G10和G11地塊，即將進行拍賣，最高限價分別為41489元/平和41365元/平。與河西南有關的每一次數字，都大大刺激買房人的神經。
從初期單價1萬7、8賣不動，到現在二手房均價動輒4、5萬/平，新房價格坐穩6萬+，現在的河西南都站穩了南京房價金字塔頭部位置。
某項目的資深操盤手曾感慨：當年在河西南拓荒，經常被導航“戲弄”開到斷頭路，而現在的河西南，寬闊整潔的道路、地鐵和有軌電車，越來越多的入住人群，
那些年被河西南打的臉，太疼。
▲河西南主力二手房小區成交價 數據來源鏈家 僅供參考
而在河西南二手房的價格梯隊中，各小區成交價與距離公辦河西南南外的直線距離，基本成正比關係。在其他學校尚未明朗的情況下，公辦南外分校，便是河西南二手房價的“量尺” 。隨著其他學校的陸續確定，河西南的二手房價，也有可能面臨洗牌。
最近，劉珍卻犯了愁：“孩子現在上中班，後年就讀小學，江浦兩套房的學區都不行，要不要賣掉江北的房子，換一套河西南的學區房？因為疫情的原因，今年的公民同招到底怎麼搞法，也不知道，還是板上釘釘的公辦學區，更讓人心安些。”
劉珍還透露，自己已經“研究”過最近的二手房市場：“最好賣的就是學區房了。河西南外的成績，現在被吐槽很多。但後期越來越多人入住，有生源保證，成績應該可以期待。”
說起南京學區房，最具話語權的是鼓樓。365二手房統計了3月鼓樓學區房最新掛牌價，排名前十的學校如下：
掛牌價前三的分別是力小、琅小與拉小，均價為91070元/平、83333元/平和76458元/平。以鼓樓區的學區房為例，一套力小學區房為例，約75平的三房報價為720萬，不僅沒有電梯，還是套“90後”，並不是所有家長都願意犧牲生活品質來換一套“老破小”。
除了鼓樓，河西中的優質學區房價也不低。河西學區較為成熟的組合是新城雙學區，目前新城本部雙學區的房價大多在6萬/平以上，包括萬達華府西苑、銀城西堤國際等等，其中銀城西堤國際六區的均價集中在6-6.5萬/平。
對比下來，二手房價4和5字頭的河西南，與鼓樓老破小相比，城市界面和小區品質感更舒適；與河西中優質學區房相比，價格相對“友好”。比如，佳兆業城市廣場約87平的三房戶型，總價500萬左右。按照約8萬/平的均價，500萬左右在鼓樓只能選擇一套約60平出頭的學區房。
在今年南京全面實行公民同招的政策下，家長們更傾向於入手一套不錯的學區房來“保底”，這也是河西南二手房年後熱度走高的主要原因。
注：文中王偉、張方、劉珍均為化名
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