文｜你莫愁、舟樹人 編｜寧採塵
最近，有個盤頻繁出現在扒房、鑑盤後臺留言，單價1.2萬的它，是五象湖備案價仍未鬆綁的少數份子。
今天要鑑的盤是路橋壯美山湖。
其實，有關五象路橋，扒房寫過。（扒房歷史文章）。
鑑盤也寫過（鑑盤歷史文章）。
如今，再鑑它，因為它3個月漲了近1000元/㎡，還是在疫情之下。
今兒個，我們聊聊，這個五象大地主轉商第一盤，到底給我們說了一個怎樣的故事？
3個月漲價1000元/㎡，怎麼肥四？
“扒哥，說下路橋壯美山湖”、“路橋壯美山湖怎麼樣？”、“為什麼不扒路橋壯美山湖？”……
路橋壯美山湖，這個案名，近期在扒房後臺，出現著實高頻，一個上午至少5個人跑來問。
▲扒房後臺
前段時間，鑑盤兄弟號“南寧樓事通”發了4月南寧報價，一大半的留言在呼喚“路橋”。
▲南寧樓事通留言截圖。
路橋壯美山湖降價了，為何突然這麼讓人上頭？
令你失望了，路橋近期沒降價，而是漲價。
2019年12月開啟預約，2020年1月開售，最初均價1.1萬/㎡。4月初，莫愁和樹哥去踩盤，置業顧問表示，最新組團“錦繡康城”均價1.2萬/平，平均漲幅500-1000元/㎡。
▲路橋壯美山湖組團示意圖。
漲價不奇怪，在疫情修復期漲價，確實挺“別緻”。全南寧等著樓盤降價撿漏，結果，路橋壯美山湖，漲了。
而且，不僅商品房漲了，職工房指標費多了。
眾所周知，路橋在轉商銷售前，都是福利內部職工的。不少內部員工有意將指標轉出，在中介那裡，就流通著路橋的指標房。
2019年5月，路橋錦繡新城指標房，在周邊中介報價1.2萬/㎡（含指標費和車位），指標費8萬-10萬元。
2020年4月，莫愁再次詢問周邊中介，錦繡新城指標房已經“賣完”，目前少量路橋麟城報價約1.15萬/㎡（含指標），但指標費已經達20多萬，近30萬。
“錢景”讓人浮想聯翩
為什麼開發商愛說故事，因為，有了故事，才有想象空間，才有漲價預期。
“買了就漲”，擱誰誰不愛？
售姐說：“萬有”落地那馬，給了五象南源源不斷的話題。那馬都要成為國際旅遊區了，又有自貿區護體，更靠近五象湖核心的路橋，豈不是更有空間？
在很多人提醒，警惕被帶節奏到時候，莫愁倒是有一些不同意見：這個盤或許真的有想象空間。
給你扒更多的料……
①軌道的TOD項目。
2020年2月27日，南寧市自然資源局發佈一則《關於南寧五象新區玉洞片區東部地區(局部)平樂大道新村停車場上蓋項目控制性詳細規劃深化方案的公示》。
這份控規釋放了一個重要信息：2號線、3號線交匯處，要建一個TOD項目。而這個TOD項目，位於路橋整體地塊東側。
▲TOD項目示意圖。（僅供參考，以最終官方公示為準）
啥是TOD？簡單說，就是“地下地鐵停車場+上蓋綜合體+毗鄰地鐵模式”。
對路橋來說，意味著多了一個商業配套，還是地鐵口的商業體。
至於最終誰和軌道集團合作，又將是另一個“故事”。
②2號線延長線。
機場線改為郊鐵後，從2號線玉洞站接入，讓玉洞站成了去往吳圩機場的樞紐站。
如今再看2號線延長線，挺有意思，一端連著樞紐玉洞站，一端在平樂大道與3號線交匯。
▲2號線延長線示意圖。
短短一節延長線，和2條地鐵線有交集，這是1+2＞3的“故事”，而路橋壯美山湖臨靠玉嶺路站、那福站兩個地鐵口，是地鐵盤。
③學區。
路橋是五象湖大地主，沿著良玉大道，至少有上千畝地屬於路橋。
盤大，學區也豐富。
路橋壯美山湖周邊，就有2所中學（南寧十四中五象校區和南寧四中五象校區）、3所小學（秀田小學五象校區、新村小學、濱湖路小學），規劃的中小學地塊更多。
不過，目前比較有話題度的學校地塊，位於錦繡新城組團東側，離在售的錦繡康城也不遠。坊間一直傳聞，後期有望引入天桃小學，但能否成真，得看路橋怎麼談。
▲學校所在位置。（僅供參考，以最終官方公示為準）
商業、地鐵、學區，3大房價刺激利器，路橋壯美山湖都有“故事”可以說，是個充滿想象空間的盤。
首付50萬+，任性不止一點點
路橋壯美山湖是好，地段好，就算沒有名校，配套也不會差。
這樣的它，賣多少？1.2萬/㎡，但首付50萬+。
備案價“9”字頭的路橋壯美山湖，售價1.2萬/㎡，很顯然，這之間的差價，都得壓到你的首付裡。
莫愁算了幾個戶型首套首付，99㎡首套首付50.7萬，138㎡首套首付63.9萬，141㎡首套首付60萬……
據統計，南寧大部分樓盤首付主力為20萬-40萬之間，首付50萬-60萬，基本全南寧樓盤，擇優選擇。
▲南寧首付金字塔。（來源：南寧樓事通）
用上車路橋的60萬，再往上湊一湊，拿下天瀛小戶型或金中小三房，也不是沒戲。
對比下來，路橋的門檻是真不低，也有點任性。
再看看地段相當的瀾庭府。
以100㎡戶型計算，單價1.2萬/㎡，綁個20萬車位（首付5萬），合計首付29萬，比路橋低了近一半。
地段是好，但不得不承認，門檻也是真高，活活將不少剛需拒之門外。
個別戶型很“耐斯”
門檻高了，就得拿別的補。戶型，或是路橋破局之法。
路橋在售的3個戶型為116㎡、128㎡、141㎡，全是N+1設計，尺度挺大的。
先來看稍小的116-117㎡戶型。
▲路橋壯美山湖116㎡戶型圖
客廳開間達到4.1米，兩個次臥開間也能做到3米；還半贈送了一個生活陽臺和陽光房，放在別處，起碼是130㎡左右戶型。
不過，這個戶型存在對門、過道長等瑕疵，而且不看園林看大馬路，噪音不小。
再看中等的128㎡戶型。
▲路橋壯美山湖128㎡戶型圖
這是個更大的四房，次臥的採光面更大，住起來更舒服。
和瀾庭府的125㎡四房pk，路橋的次臥一個11.8㎡，一個10.9㎡。如果業主對次臥的使用率很高，這是很實在的優勢。
▲瀾庭府125㎡戶型圖
最後是最大的141㎡戶型。
▲路橋壯美山湖141㎡戶型圖
這個戶型做到了5房，但是由於建築結構影響，過道存在比較多的空間浪費，主臥和南向次臥也不夠方正，生活陽臺也是硬生生掰成了L型。
總而言之，不足是挺多的，但尺寸是可觀的。
對比周邊競品把贈送空間放在飄窗和陽臺，路橋多整了一個房給你，即使門檻高些，對於考慮自住的家庭，還是挺high的。
外銷第一盤，亞歷山大啊
誠然，路橋壯美山湖有優有劣，但困擾路橋的，似乎還有一個問題：開發經驗。
“從未做過商品房的路橋，能做好嗎？”對於路橋能力的質疑，從路橋壯美山湖入市以來，並未停止。
這麼說吧，路橋，人家是搞基建的，現在建房子，優勢有，短板也有。
優勢是，路橋集團作為廣西的“基建天團”，在施工領域，其技藝水平是很高的。
修路、修橋都沒問題，建房子，大概率問題不大。何況人家是做個房子的，怡景苑、路橋花園別墅、鳳祥名居等多個項目，都是路橋建的。
但“非科班”是路橋繞不過的坎。
和萬科、恆大等世界前列的房企比起來，路橋在園林設計、物業服務、標準化施工，顯然是差了一籌。簡而言之，人家大牌，已經有一套完整的體系，而你只是個地產“新兵”。
不過，對此，莫愁有個大膽的猜想：這是路橋外銷的第一盤，要打響第一槍，品質可不敢撲街。
莫愁看了路橋一期樓棟，外立面是真石漆，門窗南南鋁材，樓間距也保持在舒適空間……“減配”、“降標”、“偷工減料”這些在路橋，發生幾率或許不大。
守住質量關，就是路橋壯美山湖彎道超車的資本。
@鑑語：狠狠地揚長避短，才可能有續集
莫愁一直認為，沒有拿滿分的樓盤，每一個盤都有自己的優勢和短板。
就拿路橋壯美山湖來說，地段拿了高分，配套拿了高分，戶型及格以上，但門檻真的有點高啊。
不過，當外界條件越來越好，樓盤的壓力和包袱就越來越大，當你被購房者期待，千萬要頂住才是。
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