昨天的杭城土拍火爆異常，遙遠的戴村地塊拍出溢價封頂、自持22%，而杭州南站精裝限價3萬2同樣搶手。這些離杭州主城區無比遙遠的地方，也在杭州城市建設的雄心中節節走高。
開發商一輪又一輪的加價聲下，是剛需心碎的聲音。勾莊精裝限價提升至3.05萬/㎡、未來科技城3.65萬/㎡，就連老餘杭也2.9萬/㎡……
然而在江乾區，離武林廣場12公里的江乾區長睦板塊，還有著精裝2.63萬/平方米的杭房御東方。御東方明日起登記，必有房交流群內不少群友諮詢，那麼御東方究竟值不值呢？
御東方效果圖
PART1 | 樓盤概況
杭房御東方的樓盤體量比較大，總建築面積約26萬㎡，規劃為22幢15-17層的小高層，總規劃戶數1413戶，容積率僅2.3，小區居住舒適度是比較不錯的。
房源均價26300元/㎡，含精裝修3300元/㎡，一些低樓層僅200萬出頭，也比較適合剛需，預計2021年12月交房。
御東方沙盤
御東方
雖然是剛需的價格，但樓盤品質看起來是挺不錯的。樓盤顏值較高，“鋁板+幹掛石材+玻璃幕牆”的外立面，再加上小區內配備的中央景觀水池，在板塊內極具競爭力。
PART2 | 區位環境
御東方位於江乾區長睦路與三義路交叉口，按板塊來說，屬於江干的長睦板塊，但開發商宣傳上一直說是丁橋板塊。
項目區位鳥瞰圖
但無論是丁橋還是長睦，除了位於主城區外，真沒什麼值得稱道的產業、商業規劃，基本可以一視同仁了。
項目北側有上塘河、半山森林公園、皋亭千桃園，山水相擁，理論上環境不錯，但現實略有殘酷。半山有公墓，天子嶺的垃圾場也一直困擾著周邊居民，值得欣慰的是公墓看不到，天子嶺也有3公里多，應該不會有太大影響。
項目區位圖
PART3 | 戶型點評
杭房御東方高層戶型約99-138方。
D戶型 99㎡ 3房2廳2衛
戶型方正，三開間朝南，有飄窗和大陽臺，主臥套房居住舒適，有贈送面積。優點很多，缺點也很顯著，根據戶型圖，主臥衛生間是個暗衛。
A1戶型 137㎡ 4房2廳2衛
東邊套，主臥套房，三開間朝南，雙陽臺，有贈送面積，缺點還是有暗衛。憑藉贈送面積，可以拓展出四房，還是很實用的。
A2戶型 138㎡ 4房2廳2衛
西邊套，佈局與東邊套差不多，最大的缺點還是無可避免的暗衛。
總體來講，御東方的戶型空間利用率不錯，採光好，也有贈送面積，但受暗衛影響，優點缺點都很明顯。
PART4 | 周邊配套
商業
商業配套方面中規中矩，基本的購物休閒需求可以滿足。金色大唐城約700米，丁蘭廣場直線距離約1.6公里，丁橋龍湖天街距離約2.3公里。
學校
項目基本被學校環繞，丁蕙第一幼兒園、浙師大附屬丁蕙實驗小學、浙江大學附屬中學丁蘭校區等多所學校相距不遠。從幼兒園到中學，孩子讀書是很方便的。
杭州市中醫院丁橋院區距離約1公里，另外北面有個綠康醫院是老年康復醫院。
交通
周邊多條公交線路，在建的地鐵3號線天豐路站在項目西面直線距離約800米處。周邊有留石高架、秋石高架、上塘高架等城市快速路，自駕也很便捷。
PART5 | 價格&競品
杭房御東方賣的還是比較不錯的，縱觀歷次開盤，登記人數少則六七百，多則一千多，雖然不是大紅大紫，但也從來不會冷場。
對比周邊新房，在售項目有華僑城芳菲與城，高層3萬+，而芳菲與城離地鐵口更遠，性價比顯然被御東方吊打。附近還有現房項目卓越明熙府，暫無開盤計劃，可以期待一下。
二手房方面，附近的城發雲錦城、新城紅郡、新城龍湖灣上風華等均價也都在2.5、2.6萬左右，基本沒有倒掛。
PART6 | 值不值得搖
杭房城發御東方最大的優勢是便宜，其次是品質不錯，但和周邊二手房無倒掛，基本上告別了投資價值。
御東方的價格，跟萬象城幸福裡差不多，但幸福裡有萬象城加持，城北CBD，商業、產業規劃非御東方可比。因此儘管幸福裡地處餘杭區，人氣號召力也遠勝御東方。
對想留在杭州主城區的剛需來說，御東方算是一個性價比相對不錯的樓盤了。
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