一直都想聊一下這個事。
現在，如果你在微博或百度的搜素框中敲出“樓市”兩字，在首頁上充斥著的很多都是下面這類新聞：
1、XX城市放鬆調控；2、降準，釋放資金XX； 3、二手房價下跌
乍一看，裡外矛盾，琢磨不透路數。但細一研究你會發現，其實這一系列信息都在告訴我們，當下樓市已經進入深水區，冰與火的現實並存。
很多朋友問，什麼時候是廣州最佳入市時機，但這個問題其實沒有十分明確答案。
因為營銷無定式，市場難定性，影響房價的因素太多了，我們只能以不變去應萬變。萬變的是市場的日新月異，不變的是用投資的思維去掘金樓市。
3月初，我到一項目踩盤，截止到中午1點鐘，包括我，這樓盤僅有4組人來訪。
但讓我印象最深的是，在瞭解項目的過程中，銷售反覆表示，“除了這麼多的折扣優惠外，價格我們還可以談……”
再說一件事。前不久白雲四鎮放鬆限購後，我的同事到現場打探一番，發現市場熱度並沒有起來，截止到下午，前去看房的只有5個人，包括我的同事。
疫情黑天鵝之下，廣州樓市確實慘淡。
當然還有大家都或多或少聽聞的，多個樓盤降價，“麵包賣出麵粉的價格”：“特價19xxx元/㎡起”；增城放出13888特價房，最高降7600，周邊樓面價已經1萬2；從化最低1.18萬；黃閣最低1.78萬；花都一口價7888……
此外，還有“首付分期”等促銷手段。
這種情況之下，大家是要抄底還是繼續觀望？
對此，銷售曾在項目現場講過以下一番“狠”話，讓我百感交集：
“要抓緊，你別看現在這個打折那個打折，以後一定漲回來的。現在降得越多，以後漲得越狠！”
乍眼一看，這段話就是為了推銷房子，但是細品也有一定道理。
選擇的觀望的朋友，應該大多出於“買漲不買跌”的考慮，但有一點忽略了。開篇我就講過，最佳入市時機其實沒有十分明確答案，市場難定性，可能當你反應過來，市場又熱起來了。
而市場火熱的時候，也恰恰就是剛需買不起的時候。
2008年的廣州，穩坐GDP第三城，一線城市地位牢不可破。然而，就是這一年，廣州房價最高回撤30%，而作為CBD的珠江新城部分樓盤更是瀕臨腰斬，房價跌破2萬。
2008年10月，珠江新城開啟新一輪大促銷，當時新上市樓盤均價已經普遍低於2萬元，很少人能想象十年之後這一區域的均價躍升到8萬元以上。
而且，現在看來，銷售的說法似乎一語中的，市面上已經有樓盤蠢蠢欲動了。
廣州番禺洛浦板塊某盤已經打出了4月價格即將上調的海報；同時，廣鋼新城、南沙、增城等也有部分樓盤宣佈4月起將要漲價。
圖源：廣州買樓
房價“只漲不跌”只是神話，大跌實實在在發生過，中間也會玩過山車，但只要不崩盤，樓市不會因此一蹶不振，甚至可能還會迎來更大力度的反彈。
4月3日，央行宣佈的年內第三度降準如期而至，將對樓市產生積極作用。
但有人指出是定向降準，錢不會流向房地產。所以本次定向降準，與房價漲跌沒有關係。
這是錯誤的！沒有一項明確的政策能夠完全管住資金流向。這就意味著，在實際操作中，降準資金或多或少，都會間接地使用到支持到房地產領域上。
後續，或許還會有更多刺激樓市的動作。樓市怎麼走，大家應該也心中有數了。
下面我們來談下更能反映情況的二手房市場，而這方面，大家可能都很悲觀。
怎麼一個慘字了得！
根據數說廣州二手房數據顯示，2020年廣州二手房調價的房源一共有31063套，其中降價的有26660套，佔比近86%。
目前，廣州二手房市場的現狀：購房者觀望情緒濃厚，業主在價格博弈方面比較弱勢。
根據廣州中原數據，3月份廣州各個板塊的業主議價空間均出現增大的情況，議價幅度基本可在3%以上。
部分如珠江新城板塊的高價盤源壓價幅度甚至可近50萬以上；受疫情的影響，購房客出現降低原購房預算的現象，比如一珠江新城的購房客，從原1300萬的購房預算降低至1000萬。
出現一些急售房源，讓價幅度更大：
比如說華南碧桂園，不久前掛出的一則急售房源，146㎡複式單位400萬拋售，單價僅2.7萬，比小區的均價低2000多，而且華南碧桂園很多掛牌的價格已經突破3字頭，甚至有不少朝向、方位好的房源，突破了4字頭。
鏈家截圖
當然，通過降價，也促使市場成交回溫：
不過，截止到現在，鏈家上廣州二手放盤總數已經達到66063套，按照這個情形，短期來看市場還是處於買家市場。
但是，有需求的朋友一定要先動起來，等到市場熱起來了，可能你就趕不上車了。
一方面，一手房市場漲價蠢蠢欲動，預測會有一波需求會流入二手房市場；另一方面，學位房的置業熱潮要來了。
事實上，學位房價格一直都非常堅挺，如東風東路、水蔭路等入市門檻相對較低的優質樓梯樓，業主議價空間並未像其它板塊那樣有所增大，叫價依然相對強硬。
我們來回顧一下去年的一個帖子，這樣大家可能會更有感觸：
一套越秀區省一級“老破小”的學位房，面積只有10幾平方，價格比市場價高出4萬。
有媒體報道，越秀東風東學位房錦城花園，據不完全統計，3月以來已經成交6套，更有消息稱，有人沒看房，全款買下了其中一套1300w的房源。
東風廣場，據不完全統計，3月以來已經成交4套；其中一套70平2房的筍盤，比放盤價整整少了55萬，有消息稱，買家當天上午看完房後，當即與業主洽談商議價格，不到24小時火速成交。
一言以蔽之，如果等到學位房需求集體爆發的時候，你還想上車，那就真的是太難了~~
大家回顧一下，應該就能發現，不知道從什麼時候開始，和朋友聊天，很多都是關於買房的問題！
“如果十幾年前在廣州市區買套房，現在我已經……”這也是我們最常聽到的抱怨以及調侃。
今年不一定是廣州最佳的入市時機，但一定是絕好的入手時機！一定要走別人醒悟之前出手，機會永遠藏於波瀾之中！
部分素材來源：廣州買樓、廣州中原、網絡
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