最近一段時間，中國的樓市出現了一些變化。在駐馬店，廣州，濟南等多個城市樓市新政一日遊之後，又有青島樂山等城市發起了新的試探，而且力度比之前更大。其中青島的突破了5年限長，限售期縮短到了兩年，此外適當降低了門檻。至於四川樂山認房認貸的標準，目前青島和樂山的政策出臺已有幾天時間，尚未有收回的報道，如果他們能成功闖關，對樓市政策將產生重大影響。
我們先來看青島的樓市新政，為了穩增長啟動了百日萬店消費及活動涉及餐飲，旅遊，房地產，汽車等十大板塊。而涉及房地產板塊的政策是：對由於繼承拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算，在本市工作符合人才條件的首套購房不受戶籍和個稅社保繳存限制，符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受本市戶籍人口購房政策。因外出求學，戶口遷出並能提供，目前在讀學校證明也可享受本市戶籍人口的購房政策，而此前沒有青島戶口的，要連續繳納12個月的個稅或社保。此外青島本地居民換房子的，限售期從2018年規定的5年縮短到了兩年。可以說青島在限售限購政策上都有突破。
在看樂山市的樓市新政，4月7日樂山通過住房公積金管理中心官網公佈了樓市新政，其中不僅涉及公積金政策，還包含了認房認貸的政策。所謂認房認貸，限購限貸的操作細節他對樓市影響很大，而樂山市此次對貸款認定方式進行了放鬆。最新政策表述是，住房公積金貸款結清和未結清的，均納入認定範圍，商業性個人住房貸款未結清的，納入認定範圍。商業性個人住房貸款已經結清的，不納入認定範圍。也就是說公積金貸款這一塊沒有變化，還是比較嚴格的。貸款結清和沒有結清的，都算一次貸款記錄，但商業房貸，如果結清了，就不納入認定範圍。這意味著，如果之前買了一套房子，有貸款記錄，只要商業房貸結清了，就算沒有貸款記錄，再次買房的時候，可以享受首次貸款待遇。首次貸款，首付比例會比較低，在三四線城市可以做到20%~25%，而且利率一般不上浮或者少上浮。在認房方面，樂山的新政策是在購房所在地住房公積金繳存地住房產權產籍記錄的，納入認定範圍。統計住房有幾套的時候，現在只統計購房所在地住房公積金，繳存地的房子。而之前樂山的政策是還要統計戶籍所在地工作所在地的房子，其實樂山沒有限購，放寬認房標準不會帶來購房名額的增加，但或許可以增加享受公積金購房的機會，因為樂山跟大多數城市一樣，都規定購買第3套或者以上住房不能使用公積金貸款。
其實從春節過後，據統計全國已有70餘個城市出臺政策促進房地產市場平穩發展。可以說從一二線城市到三四線城市再到銀行，都在不斷試探政策底線。但是像寶雞，駐馬店調整公積金貸款額度等政策均在一日內被撤銷。青島此次新政的最大突破是有條件變成了最大的突破，是商業個人住房貸款結清的，不計入認定範圍。其政策力度超過了之前廣州取消限商，也不亞於駐馬店提出的降首付。
為什麼駐馬店廣州會出現政策一日遊，而青島和樂山的政策看起來似乎闖關成功了？這是因為形勢在變，中國的政策力度在加大。對地方微調樓市的容忍度也在加大。接下來預計會有更多的城市照葫蘆畫瓢，出臺各式各樣的放鬆政策，所以樓市正在發生微妙的變化。當然房住不炒的大原則沒有變，樓市要回暖，交易要活躍，只要不過火都是可以容忍的，但如果再次大幅上漲，依舊是會出現調控，這是今年的基調。
對於一線城市來說，青島放鬆限購有沒有參考意義呢？其實青島也是千萬級的城市了，但終究是一個二線城市。以北京為例，北京的政策肯定還是看一線城市。比如廣州，上海，深圳，但主要還是以上海為參考，或者說北京和上海是相互參考。
前段時間北京發佈了完善預售政策的規定，算是從開發商取證的角度上放鬆了，但是這個政策設置了很多前提條件。其實可以看出北京對於預售證的調整都極度謹慎。那其他的呢？對於北京樓市來說，作為全國調控政策最嚴格的區域，各種房住不炒的政策都在全國有示範作用。
而最近還有一個地方引起了大家的關注。距離北京最近的燕郊，4月11日某房產大偉發的一條微博，內容主要來自一位燕郊炒房客的朋友圈。簡單講就是這套燕郊93平的房子免費送。只要繼續還剩下的月供就行。據透露這套93平的房子貸款200萬左右，按三成首付，總價也就是285萬左右。其實我們可以這麼理解這個炒房客的意思，就是房價跌的太猛，首付虧到吐血，月供完全是倒貼。如果走到拍賣將是血本無歸，還得進徵信黑名單，所以只能免費送。從這個炒房客身上我們可以大膽估計，既然淪落到要免費送房，那就說明了其背後有著巨大的債務問題，也就是資不抵債。於是有網友立刻指了一條明路，他為何不直接宣佈破產了？當然這種說法其實也有一定依據的。因為去年7月16日發改委等13個部門曾聯合印發《加快完善市場主體退出制度改革方案》。這個方案的目的就是研究並建立個人破產製度，也就是說當欠債的人沒有任何能力按時還錢時，由法院依法宣告其破產。對其財產清算，或者進行債務調整，對其債務進行豁免，但那是不是意味著不用還錢了呢？如果有這種想法就大錯特錯了。而且使用這部法律是有前提的，只有合規守法的債務人才能申請破產。那些有能力但拒絕償債的老賴是被拒之門外的。更何況這個制度目前還沒有在國內建立，只有溫州，東莞，蘇州，深圳等幾個城市試點破冰。
回到樓市話題，關於樓市變化的新聞還有一個值得大家關注。3月31日國資委官網發佈公告，去年7月份組建的中國融通集團，正式被列入央企名錄。央企那麼多，為何中國融通這麼重要呢？首先其規模非常龐大，排名第十，僅次於核工業，航天航空兵，工兵裝等軍工央企。但是要比中石油，中石化國家電網等央企排名靠前。其次業務跟地產密切相關，主營業務包括房地產，農業及旅遊業等10多個領域，前華潤置地副總裁華北大區，總經理蔣智生擔任旗下房地產業務總經理，最後公司業務覆蓋全國各省市，基本都設有子公司和分公司，處理和經營全國各地均對閒置的土地物業等等，這代表著又一家地產巨頭誕生，手裡掌握著龐大的土地資源，總資產規模超過幾萬億。是繼中國鐵路總公司後最大的央企。
新的地產巨頭出現必定要搞出些動靜，這意味著在房地產市場供給很可能會大幅增加。所以中國樓市正在發生一些微妙的變化，房住不炒大原則沒有變，只是樓市在特殊時期要發揮穩定的作用。
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