文｜舟樹人 編｜寧採塵
一次奇妙的踩盤經歷，樹哥在良慶橋南偶遇一個“寶藏盤”，同時具備了地鐵、看江、看湖三大關鍵詞，均價1.2萬。
這個盤之前比較低調，已經賣到最後一棟了，且大部分樓棟都已封頂，看了一下，原來是盛邦的“三公主”。
路遇良慶橋南1.2w的“寶藏盤”
聽聞4號線年底要開，樹哥決定先下手為強，沿著五象大道尋找“爆點”。
在蟠龍，被剩下的都是豪宅，幾乎沒漏可撿；天譽東盟塔之前剛扒過；外立面PK也被大神翻了牌子。
沿著五象大道一路向東，經過“網紅聖地”良慶大橋，一邊是美麗的邕江，另一邊是長長的地鐵站施工圍擋，威嚴的良慶鎮人民ZF，魔性的新媒體中心……
樹哥心裡盤算著：這邊有江景有地鐵，升值潛力不容小覷，會不會是下一個蟠龍板塊？
緊接著，在一群黑白灰相間的樓盤裡頭，一位身穿卡其色風衣的“美女”，抓住了樹哥的眼球。
▲外架拆除中，露出了暖色調的外立面
這個盤叫做“盛邦瓏悅”，和五象湖的盛邦瓏湖系出同門，但比它大哥低調得多，是目前良慶橋南唯一在售的樓盤。
樹哥本想進售樓部蹭杯水喝就離開，但好奇心還是佔了上風。
這個盤45畝，只建了6棟樓，其中，有4棟還是獨棟。外圍是兩層底商，能滿足業主日常所需。
▲售樓部沙盤實拍
不怕告訴你，每個售樓部的沙盤都開了濾鏡。
▲實際樓棟排布稍顯緊密
樓盤真實的樓間距沒有沙盤展示的那麼“誇張”，南北之間大概有40米的間距。
不過，樓棟都是正南或東南朝向排布，圍合式的佈局，給中庭園林騰出了挺完整的空間，作為“第一眼美女”，給人感覺是個小家碧玉的精品小盤。
更重要是，這個有江有湖的地鐵盤，均價才1.2萬，真讓樹哥意外。
▲樓盤檔案
有江有湖有地鐵，卻有點低調
這個盤，明明有實力高調，卻偏偏選擇低調。
首先，項目緊挨五象大道，周邊還有良慶和青山大橋直通青秀區，交通十分便利。
而五象大道對於五象新區而言，就相當於民族大道對於青秀區的意義。目前民族大道沿線的二手房，均價都不低，想想以前琅東房價4000+沒下手，樹哥的大腿已經拍腫了。
這麼看，盛邦瓏悅1.2萬的價格，目前還真處在低位，長期來看，有不錯的升值潛力。
▲五象大道東的價值有待發掘
其次，項目所在的良慶橋南，綜合價值並不弱。
▲項目周邊配套
項目東面是楞塘湖水系，目前水系已經開始動工，樓盤交付的時候，湖應該能兌現。北面不遠則是良慶鎮政府和新媒體中心，未來的城市界面也比較都市化。
盛邦瓏悅雖不是一線沿江，但與邕江的直線距離，也不過數百米。
樹哥親測，目前在售的高樓層能看江，未來打造5A景區的沿江景觀帶，能讓業主飯後散步、週末出遊，更愜意一些。
▲項目實地的江景視角
學區方面，樹哥發現該樓盤周邊學校挺多，像衡陽路小學、良慶鎮中心學校、良慶鎮初級中學，步行距離不到500米，都已交付使用，分到哪個學校，路程都是7、8分鐘左右。
▲九年義務教育都能走讀
當然，這個盤最硬核的配套是地鐵。距離樓盤最近的是4號線良慶圩站，步行距離大概400米。
▲項目實地可看到良慶圩站
根據官方最新情報，ZF決心要把失去的2個月奪回來，力爭在年內把地鐵4號線搞通。
▲南國早報相關截圖
4號線不會放你飛機，五象火車站明年9月動工。有了良慶大橋、楞塘湖景、地鐵4號線、五象火車站“四大護法”，平心而論，之前小瞧這裡了。
所以樹哥認為，該樓盤舒適度不錯，剛需自住沒毛病；對於投資客來說，良慶橋南目前價值被低估，是件好事。年底地鐵一通，未來升值加速，與熱門板塊一較高下不是問題。
實體樣板間“半裸”出境，真敢露啊
和售哥套了半天近乎，樹哥打聽到，目前在售是6#樓，正對中庭園林，做了實體樣板間。
售哥拗不過樹哥的死纏爛打，只好把樹哥帶去工地……
樹哥對實體樣板間的第一印象——真敢露啊。
先是電梯廳的公共過道，寬度有2米以上，不管是走人還是搬傢俱，尺寸都很寬裕，甚至比五象部分所謂的高端盤做的大氣。
▲盛邦瓏悅的過道實拍vs玉洞大道某府過道實拍
來到實體樣板間，發現是“清水款“，少了軟裝的粉飾，真實感更進一層。
▲很整潔的樣板間
首先感受的是層高和採光，樣板間位於16樓，朝北的客廳、次臥日常採光充足；戶內層高2.85米，後期客廳做吊頂，依然不覺得壓抑。
▲朝北空間採光充足
▲朝南臥室需要吸頂燈“助攻“
另外，樣板間北面有個長6.7米，進深1.5米的超大景觀陽臺。不做綠化覆土，內部淨空超過2.4米，舒適度很高。
▲北面的正常陽臺
▲良慶圩站就在項目不遠處
因為實體樣板間牆面只是颳了膩子，頂部做了平整，施工上看不出太大問題。但項目是精裝交付，必須得到精裝樣板間看看交付標準。
108㎡也有改善味兒，細節有誠意
精裝樣板間，售樓部裡只做了四房的108㎡戶型，戶型圖長這樣，有點不想認“剛需”的命。
▲108㎡戶型圖
客廳開間做到3.7米，次臥和陽臺開間不少於3米，這是108㎡四房擠進剛改陣營“最後的倔強“。
客餐廳地板以米色為主，贈送入戶鞋櫃，整體做吊頂，配送燈帶、筒燈和窗簾盒。
▲空調、電視背景牆不是交付標準
仔細看戶型圖，這個盤破天荒的做了半贈送陽光房。這種騷操作在當下幾乎絕跡。
▲8.4㎡的半贈送陽臺裝修示意，很適合打發閒暇時光
精裝細節方面，樣板間裡做了很多小細節，像智能門鎖、地磚美縫、瓷磚踢腳線、轉角包邊等工藝，有一顆做改善的心。
▲精裝細節
廚房裡面，廚具三件套也是包含在交標裡面的，抽油煙機也不是裸露在外，而是嵌進了上吊櫃裡。
不足的是，該戶型廚房略小，沒留冰箱位，只能把冰箱放在客廳，剛需的眼淚，又默默流了下來。
▲廚房樣板間實拍
交付情況整體裝修則沿用了盛邦一貫的歐式風格，配以暖黃色調，給樣板間增添不少質感。
由於它大哥盛邦瓏湖部分戶型也是精裝交付，從市場反饋看，交付後業主滿意度還可以，希望瓏悅也能呈現較高的質量和水平，讓業主把心放寬。
又見陽光書房，98㎡做了3+1
目前，樓盤只剩下最後一棟在售，是小區最北面的雙拼樓棟，兩梯四戶，看中庭園林，是人們常說的的“樓王”，涵蓋了98-128㎡3+1房至4+1房。
先看一下不同戶型所在的位置。
98㎡3+1房最稀缺，只有一條腿的量，大概30套左右。108㎡是南面套，為主力戶型，有三條腿。性價比最高的是118㎡緊湊四房，最為方正，不過是中間套，採光一般。最改善的是128㎡的兩個邊套。
▲6#樓戶型分佈
▲98㎡戶型圖
98㎡戶型像是108㎡戶型的“精簡版”，客廳和各個房間的開間，都比108㎡戶型略窄，但保留了3陽臺的精髓，為喜歡這一設計的購房者，降低了門檻。
▲118㎡戶型圖
▲128㎡戶型圖
118㎡戶型和128㎡戶型大同小異，但兩者在樓棟裡分佈的位置不同，房間佈局也略有差異。
論觀景體驗，樹哥更喜歡邊套的128㎡戶型，畢竟剛看完實體樣板間，震撼的江景還是要配更大的陽臺。
細品一番，原來看起來小家碧玉的盤，現在頗有大家閨秀的風範。
提到盛邦的戶型，樹哥不得不多說一點：
盛邦作為本土房企，在戶型得房率方面，比很多外來大牌更勝一籌，這主要得益於品牌背景。
原來，盛邦是從南寧大腕“盛天集團”獨立出來的一支。盛天作為南寧第一代開發商，盤踞南寧十幾年，累計了豐富本地資源，而盛邦延續了這一優勢。
除此之外，盛邦還從盛天那裡，傳承了“高質感+高顏值”。大家可以看一下盛天華府和盛邦瓏湖，歐式風格一脈相承，立面線條有層次美感，細節做了大量的雕花，顏值在線。
▲東盟商務區和五象湖兩大顏值擔當
作為限價盤，上車有門檻
該樓盤是良慶橋南板塊最後一個在售的限價盤，毛坯均價限在9100元/㎡，加上3000元/㎡精裝，6#樓價格約12100元/㎡，上車有一些門檻。
再看看3月25日的土拍，由藍光拿下的龍崗一線江景地塊，成交樓面價高達8216元/㎡，不限毛坯價，按照市場慣例，售價可能要翻一番。
▲藍光的一線江景地塊
回到盛邦瓏悅，項目北面未出讓的地塊，同樣是一線江景，但有地鐵優勢，比龍崗更靠近五象核心區，價值不言而喻。
不過，該地塊拍出之後，將會對樓盤的江景視野造成阻擋。
再看看地鐵，與一些盤“規劃中的X號線”不同，4號線通車已是板上釘釘，與地鐵口400米的步行距離，也讓該樓盤成為了正地鐵盤。
▲如何判斷地鐵盤
扒房曾將地鐵對房產價值的影響幅度，做了圖表示意，如今，4號線處於建設至完工階段，對樓盤價格上漲影響還是挺大的。
▲地鐵對樓盤的影響
綜合來看，盛邦瓏悅目前1.2萬的價格，仍處於低位，給剛需和投資者提供了上車的機會，待未來更多不限價地塊拍出高價，周邊樓盤價格自然水漲船高。
同樣的價格，買這裡不比買五象南更香？
盤無完盤，小缺陷值得注意
去年，劍叔親測盛邦瓏湖的過程裡，發現了商業空置率高的情況，側面反應物業管理和商業運營方面的瑕疵。
由於是盛邦物業，由於成立時間不長，積累經驗不足，和一線的萬科、華潤物業比是嫩了點，後期服務是否到位，還有待時間證明。
加上週邊未開發的地塊較多；正在施工的楞塘湖溼地公園，也會讓附近的道路塵土飛揚。
想上最後一趟限價房的車，就要經歷良慶橋南板塊二次昇華的過程。忍受一段時間周邊的施工環境，還是享受長期持有的升值快感，選擇權在大家手上。
@鑑語：價值被低估的板塊，逆襲的“潛力股”
項目位於良慶橋南，比鄰主幹道，近地鐵，北面有江，東面看湖，周邊學區資源豐富，配套開始進入兌現初期，板塊價值肉眼可見。
從產品角度，盛邦品牌在戶型設計上“很有一套”，樓盤顏值高。但由於盤本身只有45畝，而且定位偏剛，屬於小而美的樓盤，1.2萬+門檻的價格，也很實在。
未來，五象新區的土地拍一塊少一塊，價格還越拍越高，該盤作為良慶橋南最後的限價盤，升值優勢挺大，可以當做長期投資產品。
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