“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”，難以想象，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。
疫情後深圳樓市的這波爆發，成為3月份以來房地產市場最熱門的話題。與之對比，全國樓市依然冷清，深圳的情況成為特例。
然而與幾年前的火爆不同的是，深圳樓市這輪熱潮，背後有諸多人為的因素在推動，炒作的氛圍更為濃烈，開發商、中介、各類掮客、投資者、貸款公司等等，都涉身其中。
4月以來，深圳住建局已連發兩文，嚴打市場亂象，尤其是喝茶費這類。此外，政府還準備了更多的調控手段，將視市場情況繼續推出。
被刺激的“炒房客”
深圳的炒房客、中介們都記得，疫情後第一個線下開盤的項目，是位於蛇口太子灣的灣璽項目。
這個項目由央企地產商招商蛇口開發的，備案名稱為雲璽大廈，預售房源為225套。
來自多家中介和代理機構的信息顯示，在3月7日，灣璽第一次開盤，僅放出70套房源，2000萬左右一套的豪宅公寓，號稱開盤即售罄。
由於是疫情後的第一個開盤項目，當時這個消息被廣為宣傳，刺激了很多人的神經。
緊接著，灣璽又在3月13日推出14套房源，總價4200萬起步，同樣號稱8秒售罄。配合自媒體、中介的宣傳，再次引爆。
4月5日，灣璽第三次放出54套公寓，市場消息顯示當天就賣完了。
與此同時，關於灣璽開發商“捂盤惜售”、“宣傳秒光、售罄”、“收取喝茶費”等質疑也蔓延開來。
同一個項目為何要分三次開盤，而且每次就放出部分房源?深圳業內人士人為，灣璽的做法就是典型的“飢餓營銷”，為此，招商蛇口已被政府部門約談了。
4月9日，灣璽的開發商、深圳市大子灣樂灣置業有限公司發表聲明，稱自己沒有“捂盤惜售”等行為，“秒光、售罄”等消息也不屬實。
樂灣置業即為招商蛇口的子公司。其表示，綜合考慮蓄客情況、營銷成本等各方面因素，本項目根據產品戶型面積段調整中介公司佣金點數，並於2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中進行中介轉介推介活動，屬正常銷售行為，被外界訛傳為“三次開盤”。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，灣璽138套公寓三次推盤，每次就放十幾套、幾十套，而且為了準備3月7日疫情後的第一次推盤，各方渠道從2019年底就開始蓄客，自媒體大力配合宣傳，把中介渠道用全，渠道費給到了3個點(一套房最低的佣金就是60萬)，用足了辦法促銷。
“因為這是頭炮，打不響，後續推盤和整個樓市預期，就完了。”李宇嘉說。
中介、渠道公司、自媒體是開發商的重要幫手。他們在朋友圈及網站同步銷售數據，大量發佈、積極散播售罄的信息，將市場氛圍炒作起來。
這樣一波操作後，在“豪宅灣璽三次開盤三次售罄”的消息刺激下，深圳樓市投資炒作的熱情、投資性需求被徹底激活了。
“買灣璽的基本都是投資的，畢竟幾千萬的資產肯定不是第一次買房了，疫情後，許多人擔心貨幣貶值，就想入手房地產資產，而灣璽是公寓，購房資格等方面操作起來更容易，”深圳一位資深投資者說。
在他發起的微信群中，許多人都在討論近期的幾個熱點項目，包括價格、成交、貸款等等方面。而在深圳，類似這種投資客微信群還有好多個。
深圳中原地產研究中心調研顯示，3月份入市的需求中，投資性購房比例已佔到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市場熱度飆升後，這個比例，在4月份可能更高。
暗自流通的“喝茶費”
經過開發商、中介、渠道們的層層鋪墊，深圳樓市的投資需求被激發出來，投資客紛紛入市的同時，“喝茶費”也重出江湖。
所謂喝茶費，即購房人通過中間人，付一筆錢給開發商，以此來獲得想要房源的一筆費用。一般是在樓市火爆或房源搶手時才會出現。
購房者陶宇(化名)最近就有了這樣的遭遇。據他稱，年前曾看中寶安區一個項目的房源，戶型什麼的都滿意，當時找銷售預留了，後來趕上疫情沒有來得及付定金，結果這幾天開發商突然表示，如果再買要多交100多萬的費用，讓他心裡很不舒服。
要收“喝茶費”的項目還有不少。近日，“家在深圳”的業主論壇上，深圳寶安區海納公館的“喝茶費”價目表曝光。一套116平方米4房戶型的房源，總價1120萬，喝茶費100萬;89平方米3房戶型的房源，總價816萬，喝茶費85萬。
記者以購房者身份，走訪了深圳寶安區多家中介。其中一名中介表示，海納公館、潤恆都市名薈等項目都可通過交一筆錢選房，但是目前查得很嚴，等月底有消息後，會介紹一個“關係人”見面談。
據中介介紹，具體操作流程是，雙方見面後，購房者與“關係人”會簽署一份協議，然後去銀行聯名開戶，做一個資金賬戶監管，將“喝茶費”凍結在裡面。
如果後期購房成功，網籤備案合同以後，雙方共同去銀行，同時在場的情況下錢就可以轉到“關係人”賬戶，“關係人”不能單方取錢;而後續要是出現糾紛，或者沒買到房，則根據協議退錢，銀行的資金會自動解凍，退回原賬戶。
對於“購房人買到房後悔了不想給錢怎麼辦”，中介說，買房人想賴這個錢的情況，沒有遇到過，“說實在的，別人既然敢做這種生意，那肯定有把握能讓你給錢，肯定有這種門路”。
他表示，之前有成交過、操作過的，是前海的頤灣府。但是像華潤、招商這種央企操作不了，華潤城1234期，這種只能靠運氣自己去買了;華潤深圳灣悅府，以前也有操作的，但是那個代價太大了，一套363的戶型，差不多得給一千萬的好處費，那個代價太大了就沒必要了。
此外，萬科的項目也操作不了。不過萬科近幾年在深圳也很少有新房供應。
什麼樣的人充當著中間人、“關係人”?該中介透露，“深圳專門有一批跟開發商老闆有關係的人，靠這種關係賺錢，主要是他們在操作”，在目前的嚴查下，開發商和中介一般不會直接插手。
另據深圳資深業內人士透露，其中，“喝茶費”主要的資金流動涉及買房人(或投資客)、外場中介、駐場中介、開發商內部人員、掮客等多方人員。
其表示，主要中間人一般有兩到三個，即投資客與中介聯繫後，“喝茶費”通過外場中介轉給駐場中介，再轉至開發商內部負責人手裡;但一些小型開發商也有可能只有一個，錢直接由中介轉給開發商。
除此之外還有一種情況，關係戶、掮客，那些與開發商或政府部門有關係的人，可以利用這個資源，充當中間人。
當記者進一步追問具體協議內容時，上述中介則表示暫時不清楚，要到月底有消息後才知道，只是再三強調有保障。
中介坦言，對於深圳搶手的樓盤，年前就已經存在喝茶費這種情況了，“畢竟新房限價，即使加了‘喝茶費’，還是比周邊二手房便宜不少，不這樣的話說白了買不到房子。”
他透露，“喝茶費”突然被爆料，是因為之前購房者與“關係人”沒談妥。
“中間人剛開始是要80-100萬，購房人就給了50-60萬，那別人就給他拿的低樓層，3樓4樓，然後他就不滿意，就這種事情起了糾紛，捅出去了。”
中介表示，深圳“喝茶費”的現象很普遍，尤其像寶安區等地段比較好的樓盤，或多或少都有這種問題。“你只看到被爆料那幾個，是因為新盤就那幾個，寶安區的新盤大多都是一樣的，現在都是這種操作。”
另一邊，中介還推薦了同為寶安區的盛意家園，據悉該項目將在月底開盤。“盛意家園買不買得到也很難說，但估計流程都差不多。”
嚴打與調控
針對市場近期的亂象，深圳寶安區住建局發文顯示，涉及“喝茶費”的樓盤包括新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等。
4月10日，海納公館公告，表示不存在收取“喝茶費”、“更名費”等情況，且項目所有住宅產品已全部售罄。
不過，記者從寶安區中介處瞭解到，目前雲璽錦庭已經沒有房源了，但明確表示海納公館和潤恆都市茗薈還是有的，只是目前還不能買，“最近這一片正在嚴查，差不多到月底的時候可以有消息。”
深圳的“喝茶費”由來已久。
對買房人而言，遇到被收“喝茶費”的時候很不爽。對於投資客而言，有時候他們寧願支付這筆費用，以換取套利空間。
一名在深圳買房十多年的資深投資者表示，她見過幾萬、幾十萬的喝茶費，也見過600萬的。甚至有時候是買房人主動要交的。“截至目前，以前那些交過喝茶費的人，都是賺了的”。她說。
有業內人士指出，“喝茶費”多少，取決於房子本身價值和市場價值的價差，其本質就是低於市場價導致供小於求。
當前市場上，“喝茶費”出現的根本原因，在於限價導致新房二手房價格倒掛，即便多交了一筆錢，也能馬上賺到差價，有套利空間。
據諸葛找房研究中心數據，寶安中心區的二手房每平米基本都在10萬以上。
相比之下，涉嫌收取“喝茶費”的深圳寶安區海納公館，戶型在76-118㎡的房源，單價區間在7.4-10.8萬/平方米，總價區間在562-1274萬/套，平均備案價89976元/平方米。
李宇嘉認為，喝茶費主要是由於開發商或者中介機構，認為項目價格遭遇政府限價低估，便內部拿下房源再按市場價進行出售。“很多這種行為實際上都是開發商自己主導的。”
更多是開發商為繞過政府限價做出的舉動，基本最終都會流到開發商手中。
李宇嘉認為，喝茶費使限價政策存在一定程度的失靈，人為抬高了購房成本，助長市場炒作情緒，不利於房價穩定，也與“房住不炒”主基調相背。
4月18日，深圳住建局發文表示，對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”、“捂盤惜售”、“惡意加價”等問題，已會同各區和相關部門深入調查，將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。
未來三個月，住建局將聯合相關部門對於以下行為進行整頓：二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價，機構及個人惡意炒作房價，部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論，評估機構高評高貸，以及“黑中介”違規經營。
責編: 徐一 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
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