最近，一直低調的胥口板塊很熱鬧，截止目前，今年胥口板塊已經掛出3宗地塊，其中2宗已經成交，再加上此前曾的建發地塊，和旭輝公元兩個項目，胥口板塊即將迎來6大項目。而其中，建發地塊或許會是今年胥口板塊首個入市的純新盤，這也是自建發泱譽之後，建發在市區的又一個重磅新盤！
最近小胖君實地探訪了建發地塊，一起來看看項目最新情況！
周邊界面&最新進度
建發胥口28號宅地，位於吳中區胥口鎮胥進路東側、胥欣路南側，是2019年9月18日，建發地產以總價6.21億競得，成交樓面價9268元/平，未來需工程結構封頂才可以申請銷許。
建發胥口地塊，位於胥口核心位置，周邊配套還是相對完善。
交通：軌交5號線（在建）的胥口站；
教育：胥口第二實驗小學、胥口中心小學、胥口中學
文體：胥口文體中心；
商業：胥口商業在其1公里以內；
整體來看，建發地塊位置並不差，距離地鐵、學校都比較近，附近居民區較多，居住氛圍比較濃厚。胥江江景也是一大亮點。
目前建發地塊周邊圍擋已經建好，項目大概率會延續建發新中式建築風格。
從工地內部來看，項目建設進度比較緩慢，目前還未有建築露出地面。地塊內部有挖掘機正在作業，內部道路已經初見雛形，售樓處似乎也還未開始建設，距離入市估計還要等段時間。
雖然根據地塊成交情況，建發地塊需要工程結構封頂才能銷售，但是根據蘇州2月份發佈的新政：
“對2020年1月24日前土地已成交併已進入實質性啟動階段的房地產項目，因突發疫情影響其前期規劃、施工手續、工程進度等情況的，申請預售時原形象進度要求調整為按投資額計算，申請預售部分完成25%以上投資即可（房地產信用等級為“D”級的企業按原標準執行）。
其中對土地成交價格超過市場指導價須工程結構封頂或竣工驗收後預（銷）售的項目，申請預售時間節點可適當提前，具體標準為：按正常合理工期核減我市疫情防控一級響應時間。”因此，建發地塊入市時間可能會有所提前。
地價最低！未來售價在？
從目前胥口各地塊的地價來看，6宗地塊中，4宗樓面價已經過萬（29號地塊起拍樓面價已經過萬），僅有旭輝公元萃庭和建發地塊地價不到1W。
旭輝公元萃庭項目目前已經入市銷售，價格在2W左右，裝修交付，建發地塊樓面價稍低一點點，但從地塊規劃條件來看，該地塊要求商服計容建築面積為1500-3000㎡，業態主要以零售、辦公為主，所以實際價格可能並不會太低，但是對比同樣是商住地塊的大發地塊11647元/平的樓面價（該地塊要求A區內需設置部分商業用房，商業計容面積為1200-2900㎡，業態為零售、辦公，應集中設置，不得沿街設置， 可分割銷售），建發項目無疑是划算的！
而從售價上來看，目前胥口板塊內僅有旭輝公元兩個項目在售，其中旭輝弘庭為裝修高層+洋房，整體均價在2.2W，旭輝弘庭為裝修小高層，整體均價在2W左右。
從地價上來看，建發地塊與萃庭價格相差不大，但是由於項目帶有部分商業，所以未來如果是裝修交付的話，售價很可能會比萃庭稍高一點，大概率還會在2字頭徘徊。
而從二手房來看，目前胥口板塊整體二手房掛牌均價在1.9W左右，建發地塊周邊目前也以老小區為主，掛牌價也在1.6-1.9W，次新房澳海胥江灣目前掛牌價在2.3W左右，胥江一號別墅在2W，基本上沒有倒掛存在。
洋房+高層 戶型曝光
根據此前公佈的建發項目的規劃顯示，該地塊佔地面積27920.77平，總建築面積94664.05平，計容建築面積67009.84平，容積率2.4。
根據規劃，項目擬建9棟住宅，其中，1#、2#為6F洋房、5#、7#、8#為8F洋房，6#、10#、11#、12#為25F高層。
由於目前建發項目官方戶型圖並沒有發佈，所以我們只能看看此前公示的規劃設計圖。
根據此前公示的10#的平面圖，可以看到建發項目建構類型為連廊+天井的類板樓設計，一共有2種戶型：
- 建築面積約107平，3房2廳2衛，中間戶；
- 建築面積約123平，4房2廳2衛，東西邊戶；
3房2廳2衛
這一戶型做的是3房2廳2衛設計，整體比較方正。主臥套房設計，步入式衣帽間，帶內衛。次臥連通陽臺，採光通風條件好。廚房、餐廳、客廳相連，動線合理。
4房2廳2衛
這一戶型為4房設計，同樣是套房主臥，步入式衣帽間+內衛，次臥聯通大陽臺。但該戶型所有房間都帶有大飄窗，空間感更足。
上個月，項目洋房戶型規劃曝光，8F洋房，2梯4戶，為純闆闆樓設計，標準戶型，都是4房2廳2衛，3開間朝南，都是寬廳設計。
1F，帶有地下1層和地下夾層
1F的具體戶型
標準戶型
4房2廳2衛的房屋套型，3開間朝南，客廳+餐廳的開間達6.8米，為寬廳設計，陽臺開間也是6.8米。主臥是套房設計，有獨立的衣帽間和衛生間，其衛生間有浴缸的設計的，可以來看，空間還是挺大的。同時每個臥室均有飄窗設計，贈送面積還是相對比較多的。
整體來看，建發地塊在胥口各大項目中，還是比較佔優勢的，一方面地塊位置較好，靠近地鐵、學校、胥江；另一方面該項目地價還是比較便宜的，未來售價很有可能佔優勢；而建發的王牌新中式產品在蘇州也一直有口皆碑，現在最大的疑問就是到底什麼時候入市。
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