每年春節前，都是開發商們最溫情時刻
他們流著鱷魚的眼淚對你靈魂拷問——
有多久，沒給你媽洗腳？
廉價煽情+放大焦慮
司馬昭之心是你首付款
在特殊時間點篩選出判斷力正常人
剩下的，全是目標客戶
當2020開啟一個新十年
房地產式虛情假意
終於碰上史上最難搞的一代人
90後95後甚至00後
開始進場了
他們是第一代伴隨“商品房”成長的群體
沒住過大院筒子樓團結戶
這輩子都不可能接受老破小
他們開始顛覆房地產所有習以為常
就從“幹掉返鄉置業”開始
1
前幾年有位熟人去仙桃掛職。
他跟哥講過一個數據，至今記憶猶新。
“春節7天新房成交量，差不多可以頂另外358天。”
這就是傳說中“返鄉置業”的威力。
房地產作為最沒有“用戶邏輯”的行業，卻一直吃“人口紅利”。
有人才的吃人才，沒人才的吃人口，人才人口都沒有的，吃鄉愁。
這就是“返鄉置業”的邏輯。
“不管你在哪裡，家鄉有套房，安心”
安什麼心呢？又不可能住，這輩子都找不到接盤俠……
等房產稅開始收，你才知道“安心”有多貴。
改變正在開始，2020是一個標誌性節點。
80後全部30+，90後開始30+，00後獲得房產證獨立署名權。
當60後70後徹底佛了，80後該上岸的上岸，沒上岸的那是真買不起。
90後95後甚至00後，正式C位入場。
以上，是武漢某個頂豪的客戶年齡分佈。
再講一個武漢某高校旁樓盤，城市群客戶佔比高達38%，全是學生家長為孩子提前佈局。
丁祖昱跨年演講，反覆強調一個趨勢
——購房主力軍青壯年人口10年後減少6100萬。
人口遷移路徑，從來不是一成不變。
這波新生力量，不再按戶籍迴歸，誰搶到有限增量，誰就有未來。
當開發商準備後春節前的溫情，突然碰上這波年輕人——對不起，我們不回家……
武漢發端的搶人大戰，整個二線城市愈演愈烈。
武漢南京杭州成都鄭州，當然搶不過北上廣深，能搶過三四線就夠了。
搶人是城市在下一盤大棋，最直觀的呈現卻在房地產。
二線城市搶人有多猛烈，三四線城市返鄉置業就有多低迷。
2
一線城市門檻之高，不是誰都夠得著。
既然要退，為什麼不直接退回老家？
最扎心也是最現實的理由——
你的倒退正親手放棄下一代，他們最終宿命，只是重走你的老路。
是的，你回到縣城舉手投降、歲月靜好。
把無處安放的洪荒之力，全用在娃兒身上。
等他/她苦逼苦逼長大，再次從零起步撞線大城市。
而你除了在臺後大喊“加油”，無法提供任何一丁點幫助……
他們的父母，60後70後，不想退。
對90後甚至00後來說，他們父輩早就經歷過城市遷徙，他們也跟隨著見過大世面。
這跟80後70後的父母終身偏安一隅，很不一樣。
這代新人，對傳統意義上“家鄉”的感情，已經越來越寡淡。
當鄉愁已經被消散，有發展前景的新一線城市，成為平衡後的最佳選擇。
截止到2019年10月，大學生留漢人數已超100萬。
憑什麼是武漢？
數字上，你可以找到一大堆佐證。
2019年，最新新一線城市排名，武漢緊隨成都杭州重慶，站穩競爭力第一梯隊。
這座人口超千萬、GDP破萬億的城市，是中部唯一特大城市，是國家的中心城市。
圖源網絡：新華社記者 程敏攝
2020年，武漢將繼續保持超過3000億基礎設施投資天量，這意味著城市面貌依然處在高速迭代之中……
哥只說一點，武漢的性格，是最像一線城市的二線城市。
因為，他足夠急躁，完全沒有南京杭州成都那種典型二線城市的，安逸。
這種風風火火，就是武漢的不甘心。
人口和城市吸引力良性循環，有人，一切才有想象力。
這是武漢搶人的核心邏輯——
努力成為湖北，甚至整個中部地區的“家鄉”。
3
最重要的是，武漢沒有“漢漂”。
雖然武漢工資低，但他房價也低，房價收入比遠遠未達到北上深的變態程度。
在武漢，你不用漂，拼搏幾年再啃兩口老，安家落戶不是遙不可及的夢。
好，大邏輯清晰後，這波年輕人的操作，就無比簡單——
武漢這城市有潛力，哪些區域不限購且自己夠得著？
陽邏，橫店，中法新城等等板塊，成為首選。
武漢執行嚴厲房地產限購，卻開了幾個不限購的口子。
這些口子，就是為全國各地湖北老鄉，量身定做的“安置點”。
他們是三線四線甚至縣城樓市的攔路虎，也是三線樓市的眼中釘。
陽邏之心，橫店（臨空新區）……城市群購房客戶，佔比已經超過3成。
我們總自以為是，90後不買房，因為他們父母已經有好幾套。
抱歉啊，房地產這件事，從沒有一勞永逸。
你永遠不知道，房地產10年為一個代際，他會進化出什麼樣子。
而90後甚至00後，最大的“難搞”，不是房子多，而是——
他們是真正第一代伴隨著“商品房”成長的一代人。
房地產可以改變人，但這波年輕人的另類，正在改變房地產。
他們不止幹掉“返鄉置業”，還會幹掉所有不努力的開發商。
他們的不湊合，不止城市，還有產品。
4
90後尤其95後、00後，從小就生活在商品房。
在他們的概念中，家就是獨立衛生間，就是客廳臥室動靜分區，就是小區有物業。
這是跟80後最大的不同。
哥當年買第一套房，“電梯”可是開發商核心價值點，瞬間征服了哥。
新一代根本沒住過筒子樓72家房客，“越住越好”是什麼意思？
他們不知道。
這並不是眼界，而是親歷後的條件反射。
大家發現沒，為啥武漢樓市60、70平甚至80平戶型，都快絕跡？
以前房價低的時候反而有，現在房價這麼高卻沒有了。
10年前，我們80後第一套房最鍾愛的90平小兩房，已經徹底絕跡。
對這波年輕人，他沒時間跟你置換，意味著過渡性產品，不再有存在空間。
而開發商早已研究新一代年輕人的居住邏輯
——寧要小三房不要大兩房。
在橫店臨空新區板塊，中南拂曉城一直是流量擔當。
上圖是他們銷售之間的溝通。
三個客戶，一個來自北京，一個來自上海，一個來自深圳。
因為板塊不限購，他們成功成為整個湖北人置業的熱點。
不限購只是基本邏輯，更重要的是，產品吻合新一代對空間的需求。
這裡起步98平，主力戶型是98、108和124平。
以98平戶型為例，3房2廳2衛。
雖然面積不大，控制住總價，但該有的功能和體面，一個不少。
不到100平，主臥實現步入式衣帽間，客衛乾溼分區，橫跨兩個開間的大陽臺……
在“萬元區”板塊，絕對都是最有競爭力的配置。
戶型的設計邏輯兜底客戶35歲二胎前，絕對不必手忙腳亂換房。
5
嗯，房子是給人住的。
當三線樓市此時此刻還在主打“家鄉有套房安心”的資產概念，武漢樓市的開發商，正在執行降維打擊。
城市更好，離家更近，產品更優，憑什麼不被武漢攔截？
我們看中南拂曉城124平戶型，4+1房，雙衛+雙陽臺。
這樣的戶型配置，同樣是“萬元區”核心競爭力。
當你第一次買房一臉懵逼，不知道怎麼買，就去買指標最好的戶型。
當你真正入住後，你就能體會這些指標的價值。
比如雙陽臺——晾曬功能全部集中於生活陽臺，客廳出陽臺，不止擴大公區尺度，更可以作為純粹的休閒空間。
再比如三間臥室朝南——
怎麼說呢，年輕人對戶型的追求，有一個臨界點，要小孩不？
一旦有小孩，生活難免陷入中庸。
但即便中庸，你也能看出哪些戶型的設計師，確實有生活經驗加持。
我們看中南拂曉城124平的兒童房設計方案——
全生命週期+成長性，體現得非常充分。
女孩房和男孩房，採取隔斷方式處理。
當你的家庭處在三口之家/保姆的場域，兩間房可合二為一，方便照顧；
一旦二胎出生，馬上又能優化出兩個獨立空間。
把孩子照顧得很好，戶型依然倔強的保留年輕父母的私域。
主臥衣帽間，是有窗戶的明房設計。
完全可以改造為書房。
也就是說即便家裡添丁，南向房間留給孩子，但男女主人依然有獨立工作空間。
這25平方米的主臥真套房，可能是武漢剛需盤把功能發揮到極致的呈現。
6
最後，新一代人他們第一套房，首付多半來自父母賣出的另一套小房。
一賣一買之間，他們比上一代人，更能理解資產升值的意義。
所以，千萬不要低估他們的判斷眼光。
既然市中心門檻太高，退而求其次，也一定要選擇潛力最大的板塊。
中南拂曉城位於武漢市臨空經濟區的核心區域。
大臨空和大臨港、大光谷、大車都，被並列為武漢經濟四大引擎。
項目南鄰漢口區域最大的天然湖泊---後湖，西臨臨空核心區域主幹道--川龍大道，北鄰橫店臨空經濟產業園。
把區域放到城市大格局中，臨空新區——CBD——二七濱江——中北路——光谷中心城，和長江主軸，共同構築武漢發展十字軸。
相比長江主軸的地理概念，這條產業軸線，更擔當武漢產業佈局指揮棒。
武漢遠期人口目標是1100~1500萬人。
按照1萬人/平方公里的排布規律，三環內遠遠無法承載千萬級人口。
四環線範圍內1171平方公里，才能對應千萬級人口。
武漢在四環沿線打開“不限購”的入口，本質上就是引導這些新武漢人，進城的落腳點。
而臨空新區的產業配套佈局，意味著產業型就業人口，就核心集中在武漢北部新城。
這一切，就是臨空新區未來發展的前景。
即便落位橫店小版塊，已經獲得發改委批覆的七號線延長線前川線，距離中南拂曉城天陽路站最近距離約300米，可以說是地道的地鐵盤。
從區域佈局看——
業態落位非常規整合理。
川龍大道作為中軸線，兩側佈局商業配套設施，住宅部分沿環線擴展，學校等公共配套在整個板塊最中心位置。
新建九年一貫制學校，預計今年建成並投入使用，與中南拂曉城僅一牆之隔。
好，回到最本質的問題——
這波年輕人，有能力改變房地產嗎？
這麼多年，我們習慣被房地產玩。
這行業佔據供應端的話語權實在太重。
因為單價太高，所以我們越住越遠，高房價時代，還要什麼自行車？
但實際上，這波年輕人，正在潛移默化，影響著市場內核。
房地產所有的“想當然”，正在被他們，慢慢改變。
這波90後95後甚至00後的內心就是——
雖然我不一定有錢，但我知道什麼是好產品。
看起來很異想天開很不可思議，但這就是年輕人的現實。
是房地產正在面對的最大挑戰。
注：文中所使用圖片均源自於網絡。
閱讀更多 買房社互動圈 的文章
